如今许多人买房已经不单是为解决“住”的问题了，随着手里的富余钱越来越多，为投资而买房的人也越来越多了。即使不为投资，作为消费额度最大、使用周期最长的“财产”，人们自然也希望房产能够保值。所以什么样的房子“最划算”才是购房时要考虑的最重要因素。本期本报特请来北京地产界十大评估师，从最专业的角度为购房者提示。

　　不划算之1：区域发展无潜力
　　判断一个楼盘是否有比较高的投资回报率或者是较强的保值作用，很大程度上要看其所处区域的情况。
　　1.区域交通的便利程度会影响到楼盘的投资价值。如果道路不畅通，交通情况欠优，且未来没有改变的趋势，就不具有优秀的投资和保值性。
　　2.生活配套条件影响区域发展潜力。一个缺乏各种配套，生活不便利的区域也没有太强的投资价值。
　　3.人文环境、自然环境若均无优势，安全系数不高，周边主体人口素质不高，会影响投资价值。
　　4.区域需求不旺盛，楼盘开发供大于求，不仅不具投资价值，甚至有贬值的危险。
　　评估师提示
　　中国房地产估价师学会副会长柴强
　　一、作为投资或保值，所处区域都应具备：
　　1.周边有发达的交通路网，但楼盘距离主干道应有适当的距离，保证出行方便的同时，远离噪音、汽车尾气的污染。
　　2.周围有齐全的配套设施，如商业、医疗、就学、娱乐等等。
　　3.拥有良好的人文环境和景观，会对安全和舒适度有基本的保障。
　　二、作为短期投资用，所处区域应具备：目前周围的环境和配套较差，但政府已经决定改造该地区或有比较大的发展机遇，拥有较强的发展潜力，这样的地区可以作为短期投资。
　　三、有较大需求量的地区，可以作为长线投资用，像中关村、cbd、学校旁等人员密集的办公就业地，就拥有较好的长线投资条件，出租回报率会比较高。

　不划算之2：周边开发量不适度
　　有的人认为，如果一个地区的楼盘特别少，就一定具有很高的投资价值，其实情况并非如此。适度的开发量会对一个区域的发展起到拉动作用，有助于地区的成熟，比如齐全的配套、良好的环境等；而且适当的开发规模，也会使地区形成良好的竞争环境，比如降低价格、提高品质等，让购房人真正获利，这些都会直接提高楼盘的投资价值。
　　开发量也要与地区的需求相匹配，超规模的开发如果与地区的基础设施发展脱节、与地区吸引住户的能力不匹配，超过地区的需求量，就会对投资产生不利影响。比如望京，配套设施严重不足，楼盘类型集中于住宅，数量又很多，目前的投资指数不高。
　　评估师提示
　　中国人民大学公共管理学院土地管理系主任叶剑平
　　1.如果地区已经比较成熟，开发量较大，价格也抬到了一定的高度，就不具备太理想的投资价值，但有一定的保值功效。
　　2.地区发展正处在起步阶段，但开发量已经不小，且土地存量较多，未来会有更多的楼盘入市，不太适合投资。
　　3.地块成熟度高，但开发量小于需求量，土地的存量也不丰富，比如中关村，投资就会得到理想的收益。
　　4.针对某一个项目，如果规模过大，供应量多，也不适合于投资

　　不划算之3：地价损失，房价不实
　　一般房价是由土地价格、房屋建筑物建设成本和税费及开发商利润等三大部分构成的。其中土地价格中包括土地出让金、土地开发费用和基础设施配套费用等。目前房屋的建设成本各地虽然存在一些差异，但是差别不大，房价的差异主要源自于土地价格的不同。
　　在土地价格中土地出让金是由国家统一确定的，根据建筑物用途和使用年限的不同，土地出让金也不一样。不过，这一项在整体房价中所占的比例并不大，一般在10%左右。
　　目前在北京的房价中，土地开发费用和基础设施配套费用占的比重较大。由于以往土地出让方式不同，使得开发商所获得的土地成本不尽相同，所以会出现在同一地段价格相差甚远的楼盘。不过，从今年开始，北京土地使用权的取得方式已经开始划一，这一影响将会消除。
　　评估师提示
　　北京杜鸣估价师事务所董事长杜明
　　1.商品房土地使用年限是从开发商取得土地使用权时即开始计算的，因此销售周期会对房产价值产生一定影响。不过，这种影响很小，一般在十年之内的都可以忽略不计。
　　2.一般住宅的土地使用年限是70年，而办公类物业如写字楼、商铺等是50年。所以，不同用途的物业对土地使用年限的敏感度不同。
　　3.购房者在购买房产时应注意审查土地使用证上标明的使用年限。

不划算之4：硬件设施不匹配
　　投资类物业对建筑硬件的要求很高，特别是对外墙、内部装修、大堂、卫星电视、通讯、光缆等外在品质方面，比一般住宅的要求更高，相对而言，对于绿地、规划等影响居住品质、舒适度的内在因素要求要低一些。由于长期投资一般是要使房子更容易出租，所以交通的便捷、生活配套与服务设施的完善是投资类物业必备的重要条件。
　　一般评价一个楼盘的硬件优劣可以从交通是否方便、是否临街、各种配套设施是否完备、楼层与朝向、园林绿化、装修装饰材料、外墙、中央空调等方面进行考察。作为投资者，不能笼统地认为硬件设施越齐全、越豪华，这个楼盘的投资价值就越高；而要根据自己投资的价值取向对硬件设施进行敏感度的判断或者量化。敏感度是房地产评估的常用手段，购房者在投资置业时可以用来参考。
　　评估师提示
　　中华财务会计咨询有限公司注册造价工程师蔡诗铭
　　1.要根据投资的价值确定敏感度及其走向。比如投资底商临街就是首选因素；出租对于交通的敏感度就很高；而办公、办事处则对周边的人流、物流敏感度的影响很高等等。
　　2.赋予这些要素一定的分值，可以根据要素对投资的作用大小设置权重；然后对这些要素的分值进行统计。比如，虽然分户供暖是很多新楼盘采用的供暖方式，但还是市政集中供暖更经济可靠，热效率也较高；绿化、园林对投资类物业来说越来越重要，但如果面积过大，维护成本过高，势必导致投资回报率下降等等。

还有6个呢？

按照你的这些观点，依你看，南湖新城的那些楼盘中如大华、金地、南湖山庄、明泽丽湾等哪个最具投资价值？

　　不划算之5：软件服务“不过硬”
　　楼盘的软件主要是指物业管理提供的增殖服务，它对于楼盘的保值起到非常重要的作用。不过，入住之后的物业管理只是软件服务的内容之一，其实物业服务是贯穿于整个项目开发周期的全过程中的。如果前期产品作的不好，后期的物业管理也很难达到高标准。
　　决定物业服务品质的关键，并非单纯依靠物业管理公司，还要看开发商是否愿意并且能够做出一个可以提供增殖服务的产品。资金及经验等因素都可能影响开发商的素质，如果开发商只是一个项目公司，并没有什么长期经营的打算，这种短视的行为将可能影响软件服务水平。即使开发商有心做好后期服务，资金和操作能力也是制约开发商行为的两个重要因素。
　　评估师提示：
　　万通实业武晓焯
　　既然软件的服务是一种全程的服务，在房地产投资时就要着重考虑以下几个方面。
　　1.开发商的实力。开发商要有足够强的实力与足够大的规模，实力强的开发商才可以做到重长期利益，重服务；足够大的规模使得开发商转行困难，保证了房地产的长期开发和对品牌形象的重视。
　　2.开发商本身素质。包括人员的素质和经营理念，只有开发商本身具备了一定的素质，才有可能做出让消费者满意的产品。
　　3.开发商结合的资源。能否结合最好的资源进行开发是保证后期服务的重要因素。这些资源包括前期的规划方案、物业管理公司的选择、小区的园林绿地规划等等。需要强调的是，所谓最好的资源，并非指最昂贵的资源，而是最经济合理的资源。
　　4.物业管理公司的背景。物业管理公司作为房产服务的载体，其作用是不能忽视的。具体说来，要参考物业公司的规模、实力、发展历史以及资质等。物业管理本身是一件琐碎、复杂的服务，如果一个物业管理公司发展过快，扩张过大，在服务上就可能出现较多问题。

　不划算之6：工期太长，让投资“有行待市”
　　承诺有立体园林、水景，承诺有热水、卫星电视、会所等诸多配套，可由于项目工期过长，一期甚至二期入住时这些承诺却仍无法及时兑现，有的由于期房开发过程中变数多，甚至永远无法实现——这在许多期房开发中非常普遍。
　　应该讲，如果开发商能遵守承诺，这些不能及时兑现的承诺对房产本身的价值影响不大——早晚都能有嘛！但这些对于投资型买家来说却不能这样轻松：房子是否远离工地、环境是否安静且干净，是否有24小时热水，hbo是否开通，会所是否能使用，所有这些都会对出租产生影响：一方面会影响出租的稳定性，东区就有一著名出租物业，“老外”业主由于害怕二期施工的噪音，尽管小区环境已经基本到位，仍放弃了一个月高达1000美元的押金“逃”走；另一方面也会影响出租价格，据粗略统计，其差额会在几百元、上千元，甚至更多。等将来所有承诺都兑现时，由于出租折旧的影响，其租金已难再回升。
　　评估师提示
　　农行海淀支行信赁部经理高华
　　1.将你收房时环境、配套等的兑现程度了解清楚，并争取签到合同中，如果是纯投资型购买，应争取到更高的违约赔偿比例；当然，购买距交房期尽量近的期房是投资型买家争取最大投资回报的关键。
　　2.工期长短并非是影响投资的决定因素，周边供应量才是影响出租状况和价格最关键的因素；
　　3.工期过长并不一定等于“不划算”，有些项目，开发商在一期完成时就已基本实现环境、配套的承诺，对出租的影响就不大。