房价将从8年之后开始下降---亿房论坛

房价下降有两种，绝对下降与相对下降，沙和尚说的房价下降，更多是相对下降，即房价上涨速度比收入增长速度低。举个例子，如果收入增长达到12％，房价增长达到5％，相当于每年下降7％。过10年，购房能力就可以提高一倍。
　　为什么是8年之后呢？不是7年，也不是9年呢？8年，是一种价值判断，而不能仅仅理解为一个数字。
　　70年前，面对日本鬼子的侵略，中国人打了8年才打败日本鬼子。今天，面对高房价，控制房价就是另一场8年抗战。它必将胜利，但过程很艰难。
　　七十年前毛主席指出，对于抗日战争有两种错误言论，一种是速胜论，第二种是亡国论。同样，今天面对房价，也有两种错误言论：
　　一种观点是速胜论、崩溃论，认为房价太高会迅速崩溃，很快会下降。这种观点是老百姓的真实心愿。但在无数次预言失败面前，速胜论显然低估了控制房价的困难，只是一种美好心愿。
　　第二种是悲观无望论，这种观点认为，房价下降无望，只会永远快速上涨。这并非民心所向，但却是少数开发商的真实心愿，也是一些老百姓悲观失望情绪的真实写照。
　　抗日战争是一场持久战。控制房价也是一场持久战，房价肯定会下降，但这个过程很漫长，很艰苦。这是由三个方面决定的：
　　首先，政府太穷，对土地财政依赖度过高。面对90年代的生产过剩、消费乏力的经济危机，政府只好用投资拉动经济，大搞搞基础设施建设，以解决就业拉动内需增长。但政府穷没有钱。只好在土地上想办法。许多地方政府土地出让及房地产交易税费占了财政收入的三分之一。这导致相当比例的社会成本转移到了房价中。
　　其次，扭曲的房改，形成了扭曲的市场化，扭曲的市场机制。房改为什么让人买不起房？因为中国的房改，是建立在垄断的供应市场基础上。房改停止福利分房，将老百姓都赶到了商品房市场上，需求市场化一步到位。供应市场却是垄断的。这种垄断首先是因为土地的稀缺性；其次是政府对错误地采取了紧缩供应的政策，导致了供应不足。正是由于这种扭曲的市场化，形成了畸形的市场机制，供不应求，哄抬房价，百姓恐慌性购房，富人投机性购房，导致商品房形成富人导向，炒作主导的市场机制。
　第三，落后的城市结构导致土地的稀贵性,造成了供应的垄断性,推动了土地投机，推高了房价。纵观国内房价飞涨的城市，均为传统大饼式城市，这种城市结构高度聚集，过于拥挤，导致土地高度稀缺，这些城市紧缩土地供应，往往是因为土地太稀缺，无法供应充足土地，地价很容易被拉高。在拥挤的城市中，炒房者并不需要太多资金就能将中心地区房价炒得很高。

　　毛主席在论持久战中指出，持久战要经过三个阶段，战略防守、战略相持、战略反攻三个阶段。对于房价也是这样。
　从2003年到现在，属于房价的战略防守阶段，这期间，出现了全国性的房价上涨局面，老百姓恐慌性购买，投机盛行。国家多次出台了调控政策无济于事，甚至越调控越上涨。在高房价前我们几乎豪无还手之力。但经过几年的疯涨，高房价势如破竹已经呈强弩之末，战略防守阶段即将结束。进入战略相持阶段。

　从2008年开始，将进入战略相持阶段，呈现收入增长与房价增长赛跑,二者相持不下的局面。由于三方面的原因,高房价的犀利攻势将得到遏止：一是通过多年的积累，政府对土地财政的依赖性正逐步减弱。调控房价的财政能力正在逐步圆加强；二是政府已经停止紧缩供应的政策导向，而转向增加有效供应，扭曲的市场机制将得到缓解；三是房价在高位已经上涨乏力。
　　这几项因素决定了高房价已呈强弩之末，无法再势如破竹，直线上升。但是，高房价要立刻下降也很困难，不仅难以绝对下降，甚至相对下降也很困难。几大因素仍然强势支撑着高房价，长期之内，将呈相持局面。

　经过长期的努力，将逐步进入战略反攻期，房价将会呈相对甚至绝对下降趋势。要进入战略反攻阶段，是一个长期的过程,需要达到以下条件：一是政府有了充足的财力,摆脱了对土地财政的依赖,不再成为房价上涨的推动者。只要有了钱,什么都好说,至少充足财力为中低收入阶层修建保障性住宅.政府甚至可以象新加坡政府,让80%的人都住在政府建的房子里,这个过程至少要5年；二是形成了良性的市场机制，打破了供应环节的垄断，供需双方力量均衡，开发商没有能力哄抬价格反而偶尔相互打点价格战；三是形成合理城市结构，改变过渡拥挤，过渡聚集。土地将难以形成稀贵的投机品。到那时，甚至会形成老城衰退，房子贬值的情况，但这个过程需要很时间。
　　要达到战略反攻，房价下降的阶段，是一个非常艰苦的过程，并不比８年抗战困难，所以，沙和尚大胆预测，房价下降将从８年之后开始。