房价疯涨背后的隐忧上.下篇---亿房论坛

七十二家房客

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发表: 2007-09-03 13:45:24 人气:10016

大中小

楼主

房价疯涨背后的隐忧上.下篇

                     房价疯涨的根本原因.
房价疯涨的根本原因是垄断.包括三个方面的垄断.一是政府对于土地市场的垄断.目前中国的土地市场由政府一手包办.无论是土地的流入还是流出.都必须经过政府出让.土地流动性的的缺乏使得通过土地流动性和自由竞争的来降低土地成本的途径被彻底封闭.在一轮又一轮的拍卖中.开发商有时明知价格过高但还是得拼命吃进来因为.土地出让只此一家别无分店.不吃连玩的机会都没有.开发商前期所获得的超额利润很大一部分被不断高涨屡创新高的地价所吞噬.这迫使开发商又不断追求更大的利润.另一方面也使得开发商更热衷于囤积土地.因为在目前垄断的土地市场体制下.土地的时间价值被无限放大.目前在已经出让的土地中有近60%处于闲置状态..并集中造成了楼市的供应紧张.拉升了房价.而且政府还可以获得土地闲置费甚至无偿收回土地使用权的额外收益..第二个垄断是开发商对商品房市场的垄断.鉴于目前的房地产市场制度和政策.能合法销售的商品房只有两种.经济适用房和商品房.而商品房居于绝对的主体地位这就使得开发商在市场供应体系中居于绝对的主体和强势地位.因为其他的供应形式如集资房.小产权房等都被视为非法.而受到种种制约和打击.另一方面随着市场体制的完善和市场准入门槛的不断提高.使得市场资源不断向大开发商集中.从而令这些开发商在市场价格上更容易进行勾结.并进一步控制市场节奏.但值得欣慰的是现在政府已经在放松和拓宽市场的供应形式和渠道.减少市场供应对开发商的依赖.近期国务院为集资建房松绑就是一个很好的举措.第三个垄断是政府银行对于资金的垄断.目前无论是开发领域还是消费领域.近70%的资金都由各银行提供.房贷是各银行争夺的优质贷款.为银行带来了巨大的垄断收益.尽管也有相当的开发商采取上市.拆借.联合开发等手段直接融资.但比例并不大.巨大的间接融资成本被转移到房价中.银行对于资金垄断的副作用也是巨大的.首先是巨大的系统风险,在资金垄断的前提下.房价下跌所带来的系统风险是银行和政府无法承受的.这也是政府和银行阻止房价下调的一个根本原因.另一个巨大的副作用便是流动性过剩和资产价格的飞速上涨以及通货膨胀.的加大.然后政府再下大力气出台紧缩政策.进入新的恶性循环.
由此可见.房价疯涨的根本原因是垄断.只要这种垄断格局不出现较大的改变.指望房价稳定是不可能的.

                     影响房地产市场的两大因素
影响房地产市场的两大因素是土地和资金.而这两点都处于政府的绝对控制下.土地就不用说了.至于资金政府可以控制信贷规模和财税政策.缺乏这两点.再牛的开发商都玩不转.同样是追求产出和利益.与开发商单纯的经济成本不同的是.政府还面临这巨大的社会成本和政治成本并且要兼顾社会经济整体的发展战略的需要.这使得政府和开发商之间存在巨大共同利益的同时.政府本身也成为市场发展的最大制约因素..通过土地和资金这个紧箍咒.可以随时左右市场的走向.成为调节市场的有效手段.并且成为开发商制定经营战略特别是价格战略最不确定的因素.在新一轮房价疯涨使政府和开发商赚得盆满钵满的同时.也使得政府面临越来越大的社会和政治压力.这种压力达到一定程度足以促使政府出台新的调控措施和对政府既得利益作出一定调整.妥协和让步.成为抑制房价非理性上涨和开发商获得超额利润的有力武器.阴在阳之内.不在阳之对…...市场的辩证法是无情的.房价的非理性上涨和对超额利润的追逐本身就孕育着下跌的空间.只是转变的临界点难以测定…这是政府和开发商之间不可避免的博弈,..

                                 待续..

[ 这个贴子最后由七十二家房客在2007-9-6 16:49:23编辑过 ]

惹火的猫

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第2楼

期待下篇...

黄鹤飞来

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第3楼

看完一并发表意见！

黄鹤飞来

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第4楼

下篇再在创作中？

koara

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第6楼

楼市泡泡要破了,不再变房子了,老子要回到灯里克了

huwei0071979

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第7楼

留个位置先

抵制日货,从我做起!篡改历史,日本可耻!团结一致,勿忘国耻!!!

huwei0071979

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发表: 2007-09-03 17:51:35

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第8楼

还有目前全民抄房的趋势提高！

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发表: 2007-09-04 09:27:01

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第9楼

期待中！！！

希望房价涨的更猛烈些！

七十二家房客

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第10楼

下篇
                              楼市红火背后的隐忧
由以上可知.在房价疯涨的背后.其市场隐忧也越来越明显…但具体有哪些方面的隐忧呢?
                                       资金链面临挑战
自07年以来.央行非常罕见的连续加了三次息..但并没有抑制住流动性过剩的势头.在CPL上涨的压力下.尽管连续加了三次息.但实际利率一直为负利率.另一方面上半年贸易顺差以达1125.3亿美元.再加上涌入的国际短期投资.约1300亿美元.同期央行实际要被迫新增约1.7万亿人民币的供应量.(且这种趋势还在扩大)..实际上已经在很大程度上抵消了前期紧缩政策大效果.并使通货膨胀加速上扬.在这种形式下.连续性的紧缩措施出台是可以预期的.政府将进一步压缩信贷规模.特别是对外资流入和资金密集的楼市和股市..开发商甚至购房者获得贷款将进一步受到限制..开方商尤其是中小开发商的资金链受到.考验...在这种情况下.开发企业之间的并购.联合开发.也逐步活跃起来成为市场新的热点..值得注意的事在很多并购案中都有外资的背影.增加了开发市场的复杂性和不确定性.成为房价疯涨背后的一个隐忧.

                                    市场竞争压力
尽管房价面临新一轮疯涨.但实际上房价非理性上涨是对正常涨幅的透支.一个月涨23%和一年涨23%绝对不是一个概念.实际上是对未来正常涨幅的提前消化.其结果只能有两个要么未来涨幅上升乏力影响整个市场的均衡发展.要么一路走高加速走向崩盘.市场将由现在的量价齐升.走向价升量减.甚至是有价无市.随着紧缩政策的不断出台.不同的开发商对资金链特别是还贷压力承受力不同.决定了不同开发企业在市场上的不同销售行为.包括其影响其销售进度的价格策略..对销售进度的不同容忍度.决定了市场竞争将日趋激烈..从而对房价的疯涨形成一定的减法效应.

                                             来自政府的挤压
高房价的另一个减法效应是来自政府日益强大的挤压.政府一方面通过不断高涨的地价抽取开发商的超额利润.另一方面.有通过日益严厉的财税政策.增加开发成本.从而形成一个有趣的市场悖论.事实上很多中小开发业处于走钢丝的状态.一方面期待挖掘土地和市场的最大时间价值.期望通过屯地.捂盘获得最大收益.另一方面却面临日益增长的成本.和资金压力.以及政府随时可能出台的调控措施.和政策的围剿.虽然房价在不断上涨.但开发风险却并没有减少.实际是不断上升的.当开发商对风险的担心超过对房价的自信时.房价能否保持目前的势头是很难说的.政府的挤压将主要来自两个方面
                                    (一).政策挤压
不断上涨的房价使政府面临越来越大的社会和政治压力.尤其是前期调控政策的不尽人意.使得政府出台新调控措施的可能性大幅增加.例如深圳上半年涨幅超过50%.在政府财政收入大幅增加的同时也迫使很多企业和大量的人才成功出走.这对地方整体经济和城市竞争力有多大利弊.当地政府是看得很清楚的并最终促使当地政府出台”两竞””两限”政策.使当地房价有所回调.今后的调控政策将出台重大转变.主要体现在三个方面.一.从调需求向调供应转变.从前期的控制需求.向控制楼市的供应转变.二.从重市场向重保障转变.从前期单纯调控市场向重点加强政府保障职能转变..三.从单渠道向多渠道转变.从前期的商品房供应为主向多种住房供应转变.政府将大力发展二手房市场.加上为集资建房松绑.使住房供应多元化.增加住房的有效供应..并且很可能对房产保有环节征税.促进有效供应的释放.打击投机炒房.等等.这些措施都将对房价的上涨产生抑制作用

                                       ( 二) 市场挤压

      除了面临政策上可能的调控和打压外.开发商还将面临政府在市场上的挤压.
那就是政府性房产的大量上市.正如前所说房价的疯涨使政府面临巨大的社会和政治压力.并迫使政府对自身利益作出妥协和让步.今后将加力加强政府的保障职能.加打经济适用房和廉租房的假设力度.根据新出台的文件.今后保障性住房比例将达到约25%.例如今年武汉市将有近1.4万套经济适用房上市.随着保障范围的扩大和保障率的提高.对房价的抑制作用将越来越明显.政府保障性住房供应对刚性需求的分流将很大程度上较少普通商品房的有效需求.

                                          开发商的态度.和担心
对于房价的疯涨,开发商也存在两种不同的态度.一种投机型的希望房价一直大涨下去.实现短期利润的最大化.第二稳健型的则对次表示了相当的担忧.并且希望房价能稳健上涨甚至可以小幅下调.以保证市场长期健康的发展和企业长远的稳定收益.因此他们对于目前房加是否合理也存在争论.其实房价是否合理一个主要的衡量指标是当地的房价收入比.既应该1¬=2个月的收入能购买一个平方米的住房.但目前武汉市这个比例是3-4.按照目前武汉市的平均收入水平要3-4个月的收入才能买一个平方米的住房…如果这个房价收入比继续扩大到6….甚至是12.那么房价还能获得多少有效支撑.是很值得怀疑的..另一个重要衡量指标是租售价格比.这里就不多说了.至于政府的态度.国家统计局长说过..现在全世界除了日本和香港.房价都在涨.例如美国十年涨了98%......似乎证明房价上涨是合理的.但他没说美国十年涨98%.但深圳半年就涨了50%.北海一个月就涨了23%.这能相提并论吗..
         这其中的意味切实值得好好体会.!
不管怎么说房价疯涨背后的隐忧已经逐步显现.这也是值得好好体会的!

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