交出底牌，你别无选择 -------[活路与出口]下的拍地攻略---亿房论坛

   有点出乎意想之外，前一篇拙文[活路与出口]，引起了几位人心朋友的关注与深入探讨，再此表示最诚挚的感谢。虽然这些只是一篇异想天开的园囿造作，但对于那些一直在思考中国房地产困局的人们来说，发现一种新的观察点，探究一种新的内在逻辑关系，也不失为一种有益的尝试，毕竟聊胜于无。
言归正传，前篇的重点在于提出了将“土地出让金与房价按某种比例直接挂钩”的理论框架，并初步指出了其中利益相关各方的利害关系所在。本着实践是检验真理的唯一标准的宗旨，下面，本人试图从一个实际案例的模型下手，来具体剖析在此新规则下面，发展商在拍地时将会遇到什么样的复杂情形，以及会采取什么样的对策？

感谢房价附体同学，他（她）已经在前篇35楼提供了一个简单的案例，我们不妨就从这里开始：假如武汉市某块地周边现在的基本房价是5000~6000元，政府现在要按照SPR最大值的新规则来拍卖（严格意义上来说是招标）这块地，规划条件规定的可建总建筑面积S一定，不参加下面的总量计算，只以一个平方的销售面积来计算比较；而租地率R,我们初步设定在从0.3到0.7这样一个较宽的幅度；建造成本包括其他所有规费杂费利息等等，暂以2000元/平米计算。我们来排列组合一下，想要参与拍地的各个发展商会遇到什么样的局面：
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               5000元组

预估销售均价P 租地率R    企业除开地租营业收入    企业毛利    PR值
5000             0.3             3500                1500       1500
5000             0.4             3000                1000       2000
5000             0.5             2500                500       2500
5000             0.6             2000                   0       3000
5000             0.7             1500                -500       3500

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               6000元组

预估销售均价P 租地率R    企业除开地租营业收入    企业毛利    PR值
6000             0.3             4200                2200       1800
6000             0.4             3600                1600       2400
6000             0.5             3000                1000       3000
6000             0.6             2400                400       3600
6000             0.7             1800                -200       4200

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               7000元组

预估销售均价P 租地率R    企业除开地租营业收入    企业毛利    PR值
7000             0.3             4900                2900       2100
7000             0.4             4200                2200       2800
7000             0.5             3500                1500       3500
7000             0.6             2800                800       4200
7000             0.7             2100                100       4900

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至此，相信大家已经看出有意思的现象了，我们将上面三个表的十五种情况按新规则要求的PR值由大到小（也就是中标可能性由大到小）重新排列一下，就会得到最重要的一个总表：

预估销售均价P 租地率R    企业除开地租营业收入    企业毛利    PR值
7000             0.7             2100                100       4900
7000             0.6             2800                800       4200
6000             0.7             1800                -200       4200
6000             0.6             2400                400       3600
7000             0.5             3500                1500       3500
5000             0.7             1500                -500       3500
6000             0.5             3000                1000       3000
5000             0.6             2000                   0       3000
7000             0.4             4200                2200       2800
5000             0.5             2500                500       2500
6000             0.4             3600                1600       2400
7000             0.3             4900                2900       2100
5000             0.4             3000                1000       2000
6000             0.3             4200                2200       1800
5000             0.3             3500                1500       1500

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不用我多讲，大家已经清楚地看到：

PR值越大，虽然代表中标的可能性越大，但实际企业利润并不会理想；

而你想获得较好的企业利润，PR只却都在偏小的区间；

中间区间虽然整体上比较中庸平衡，但也存在利润陷阱。

无论你怎样出牌，只要你没有看到对手的底牌，你就会非常非常困难作出决断！

这种情况下，企业一般会怎样做？

只有根据自身的实力，量力而行，去寻求能够保住基本利润前提下的PR最大值。

-----你万万不可指望你可以采取第五条那样的组合来赢取1500元的企业毛利，因为早有第二条第四条那样的企业在你前面把你盖掉了，而它自身，也得付出非常沉重的代价----获利微薄。再加上实际情况下的P值是从5000~7000之间的无数可能，R值是从0.3~0.7之间的无数可能，你作为想要拍地的企业，恐怕要选择一个哪怕有一点点获胜可能的PR组合恐怕都如同大海捞针

有人也许会说，新规则的最大受益者是政府，对！没什么不合适的，这些收益是发展商自己做的选择！试想：如果制度本身合理合法，即能有效抑制房价的无序上涨，又能适当增加政府的土地收益，可以拿这些收益来做更多的保障工作，有何乐而不为呢？

我想，大家再仔细看看上面的数字，就会理解并支持这样一种让贪心的发展商感到是“火中取栗”“冒死吃河豚”新的游戏规则了。