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首页 >> 亿房议房 >> 谈房论市 >> 查看帖子 论坛版主: 七十二家房客 老房虫子 金花女王
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 帖子主题: 中国商品房已没有任何投资价值    
 
 
帅哥,在线
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发表: 2007-10-11 13:11:28 人气:5549  楼主

中国商品房已没有任何投资价值

中国商品房已没有任何投资价值

         时寒冰

   现在,我要明确地表述自己的观点:中国商品房已经没有任何投资价值。

   商品房有三大功能:居住功能、投资功能和生产功能(用于生产)。鉴于中国的实
际情况,通常人们一般忽略生产功能,重点谈论居住功能和投资功能。

   商品房的投资功能正在急剧弱化。

   不妨用一个具体的例子来说明。今天,我到报社去的路上,有人给我塞了一份房产
广告,里面介绍的一个楼盘在我报社附近,其中一套65平方米的商品房(毛坯房),售
价是150万元。这套住房的价格在3年前用80万可以买到。正是这种涨速,给了开发商和
中介公司等既得利益者,鼓吹商品房投资价值的底气。下面具体分析:

   如果购买这个小户型,首付2成即30万元,余下的120按揭,贷款30年,那么,这个
房子买下来,仅贷款利息就超过120万元。30万+120万+120(利息)=270万元。而且
,这个房子仅仅是毛坯房,装修还要花去10万左右。这280万元将成为许多人沉重的噩梦


   而且,中国商品房的平均寿命非常短暂。建设部专家指出:“国内商品房住宅土地
年限是70年,住宅建筑规范设计的住宅使用年限是50年,但国内住宅的平均寿命却仅仅
为30年。”就连地产界的著名理论家任志强先生自己也在其文章中说:我国目前的住宅
建筑平均寿命仅为30年。大多数80年代初期建设的住房已面临着大量拆除的阶段,这也
就是为什么我国的GDP已连续多年地保持着10%左右的高增长,但国民财富的增加却远远
地低于GDP增长速度地原因。

   房屋寿命短,主要是因为,现在的房地产市场是卖方市场,开发商占据主动,他们
没有任何提高房屋建筑质量的动力(杭州某小区曾经爆出用毛竹替代承受重墙钢筋的恶
性事件)。加之一些开发商本身就是皮包商人,有的做几年赚足钱后就移民国外去了,
他们有什么动力去提高质量?

   根据我国现有规定,新建商品房的竣工质量验收实行由开发商自行进行、工程监理
资料备案制度,开发商只要出具《建设工程竣工验收备案表》就可以交付,质检部门的
职责也从过去“直接核验工程质量”转变为对工程进行“竣工验收备案”。这一规定实
际上在弱化政府部门房屋监管的力度,至于官商勾结因素就更不用说了。

  另一方面,消费者在整个购房过程中与开发商所掌握的信息严重不对称,大多数购
房者不知道自己所购买的房屋是否存在质量问题。加之开发商是按栋而非按户来进行工
程质量验收,房屋出现质量问题在所难免。

   即使房屋质量是可靠的,我国的商品房是不落地的,即住房与土地是分离的,只是
依附于别人土地上的一个“空中楼阁”。不像国外,买房的同时也拥有了房子下面的土
地。我们的房价凭什么与国外相差无几?我们这里的商品房用地只有70年。从这个角度
来看,我们所谓的买房只是一次性缴清了若干年的租金而已。在这个周期结束后,我们
的子孙后代又面临着新一轮被掠夺的命运。那些因为买了房就帮助开发商鼓吹、推动房
价上涨的人,你们可曾想到自己子孙今后的苦难轮回?

   除此,商品房的价值存在着一个天然的贬值因素,即折旧因素,现阶段由于房价持
续上涨,折旧问题被忽略了。但是,等到房价停止上涨,随着时间的流逝,这个问题就
会凸显出来。如果仅从折旧因素来看,一套住房在35年后价值只有当初的一半。

   还有规划的问题,即有些商品房刚使用几年,由于城市规划的更改而面临拆除的命
运,这种因素在目前是无法抗拒的。

   另外,最近几年房价持续飞涨,已经透支了未来20年以上的利润空间,深圳市的房
价更是在今年创下了5个月上涨70%的速度,房价与香港的房价相差无几。

   除了房屋短命、房屋不落地、折旧、城市规划更改风险、利润严重透支五个因素,
还有加息因素、政策调控因素、投资产品日益丰富因素等给商品房投资带来的风险,还
有未来获利预期降低的风险、商品房本身具备的流动性差、变现差的风险等等,综合这
些风险,我国商品房现在已经没有任何投资价值。剩下的只有赌、只有骗、只有官商之
间的肮脏勾结、只有近似于传销的炒作,任何一个买房人在高价买房后,只能等待一个
更傻的人从他手中接过风险。

   现在的房地产市场已经成为一个妖魔鬼怪横行的巨大的传销场所,一个各种疾病、
怪病交织的污秽的大妓院,只能靠鼓吹、欺骗来延续暴利,而那些最大的获利者就是握
有权力或者能够与权力媾和的无耻之徒。这些既得利益者正在逐渐演变成一个置中国经
济与中国人幸福未来于危险境地的黑恶势力或邪教组织。

   现在,再从另外一个角度来看待这一问题。

   倘若这个人手中的30万元不去买房,而是租房,同样在这个楼盘,65平方米的商品
房(精装修房)租金不到2000元,一年下来是24000元。上海的房租一般是“付三押一”
,即一次性支付三个月的租金,第一次多交一个月的房租作为押金。这个人可以留足生
活费用(其房屋租金可以通过正常工作赚钱支付),用剩余的25万元投资,比如,投资
股票,即使资金平均7年多翻一番,这25万元在30年后也变成了400万元多(25→50→10
0→200→400)。

   当然,股市有涨有落,如果遇到好的行情,比如2005年至今,有些投资者已经赚了
20多倍,遇到坏的行情,还会损失一些,但整体而言,倘若中国经济不出现大的问题,
经过长达30年的投资,那个投资者25万元的本金即使达不到400多万元的目标,未来30年
所获取的回报依然是值得期待的,更何况这位投资者本身还有工作,有自己的收入。当
然,这位投资者还可以用这25万元的本金去做生意或投资别的领域来获取收益。

   一些鼓吹商品房投资价值的人认为,投资股市是有风险的,倘若经济发生问题,股
票可能亏钱。在这些既得利益者及其豢养的二奶学者眼中,除了投资房市,投资哪里都
是充满风险的。问题是,倘若经济发生问题,房市就能独善其身吗?谁能保证日本当初
楼市崩盘的那一幕不在中国重演?

   最起码,我们应该承认,这个投资者在租房的过程中,他的资产呈现出增长的态势
,其幸福感是一个逐步增长的过程。

   租房还有一个很大的好处。我一位朋友在上海租的第一套房,楼上的住户经常夜里
才下班,而且,进房间不换鞋,声音很大。他们的儿子则是白天闹,小家伙喜欢扔东西
玩,我这位朋友无论白天、晚上都不得安宁,烦得都快疯掉了。他很快就退房,去另外
一个地方租了一套房,环境优美,也没有了上述困扰。可是,如果房子是你买的,你还
能轻易离开吗?无论是找楼上的住户维权,还是搬家,都面临着比较大的难度和比较高
的成本。

   假如更加不幸,你买的房屋质量很差,被奸商算计了,向开发商讨公道又将付出难
以估量的时间成本和金钱成本,如果维权失败,无疑又被坑害了一把。在官商勾结横行
的今天,有几个维权者能够得到好结局的?

   现在的房市就是一个彻头彻尾的大骗局。开发商、逐利的地方政府、银行、房屋中
介公司、腐败的官员……这些人都是拼命通过房地产牟利,而这一切最终必然会种下恶
果。

   最近几天,我在查阅有关日本经济的资料。阅读了日本小泉内阁经济财政大臣(兼
任金融大臣)的竹中平藏(经济学博士)、“日本战略之父”大前研一的几本书。其中
,大前研一对日本楼市的评论令我钦佩。他直言不讳地写到:日本相关单位打着“可以
慢慢还钱”的幌子,胡乱核发房屋贷款,骗上班族买房子,让上班族协助政府应对不景
气的经济。

   对照一下,我们的一些地方政府是不是也在这样做?只不过我们是在延续虚假的房
市繁荣。那么,这样做的结果是什么呢?

   大前研一的作品让我深受启发。他认为,现在许多政策之所以不能促使日本经济发
生大的变化,根本原因在于,经过楼市泡沫后已经发生了一个被人忽略的天翻地覆的变
化,那就是日本中产阶层的分化——中产阶层逐渐向上向下分化,即一部分拥有更多财
富,一部分则滑落到下层。庞大的日本中产阶级一直是典型的最稳定的橄榄型社会结构
,而这种结构正在逐渐向M型社会转换,而日本几届政府都忽略了这个变化。

   当我通过利益分析法对照中国的现状时,发现我国的房市现状可能比日本更为危险
。因为我国的中产阶层尚未形成,而楼市泡沫一旦破灭,最受影响的往往是这类人,而
房市中各个既得利益集团都在置民生于不顾,大肆地掠夺财富。一旦发生危险,脆弱的
中产阶层将很快向下跌落。我国的社会结构将变成更为严重的两极分化。党的十六大报
告提出,收入分配将以共同富裕为目标,扩大中等收入者比重,提高低收入者收入水平
,以构建“橄榄型”的财富结构。如果房市的掠夺性延续下去,将背离这一目标。

   因此,中央政府应该以更加严厉的手段调控房价,对于地方政府、开发商、银行、
房屋中间、炒房者等等违规乃至违法犯罪行为,应当严厉惩处。同时,加大社会保障性
住房供应,以使住房这一问题不再继续损害民生。总之,必须改变楼市嗜血的掠夺性,
促使其本身包含的公益性特征的回归。

   说明:写作此文,是因为接受了一个视频访问,这个采访时间很短,我的一些观点
未能表述清楚。今天,我重新写了这篇文章,仍不太满意,时间关系,以后再另写文章
补充。

   欢迎既得利益集团的走狗近前狂吠、撕咬!

     写于2007年9月23日夜


[ 这个贴子最后由七十二家房客在2007-10-13 15:31:28编辑过 ]   


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发表: 2007-10-11 13:22:23  第2楼



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发表: 2007-10-11 13:31:19  第3楼

两报一刊,双十社论
 
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发表: 2007-10-11 13:37:21  第4楼

下面引用由WEST-LAKE发表的内容:

两报一刊,双十社论


先不忙扣帽子,你批驳一下他的观点哦


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发表: 2007-10-11 14:09:52  第5楼

顶,有道理
 
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发表: 2007-10-11 14:33:38  第6楼

如今的武汉,拥有房子的人不止一套两套,甚至于多套,今天我的一个客户光她一人名下就拥有4套房子,而且就武汉来说,价格不菲,什么东湖鸟雨林,东湖天下,都是200多平方的复式楼.只有一套自己住,其余都是投资性的.
中国的房价不下降,我敢保证会出现如缅甸的社会动荡!


成本价征集跨年单了~~速速报名!!!telephone:13476166344 QQ:45238671
 
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发表: 2007-10-11 14:48:05  第7楼

有一定得道理,房屋得质量确实有点问题,在过10年肯定有大批得房子出现质量问题,到时房产得问题就可能集中得体现出来
 
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lala2222 


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宝宝虎宝宝
发表: 2007-10-11 19:39:24  第8楼

写的不错啊
 
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domear 


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发表: 2007-10-11 20:31:09  第9楼

很赞同!
 
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发表: 2007-10-13 11:50:08  第10楼

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