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房贷新政有望扭转楼市方向

9月27日晚，中国人民银行及中国银监会联合发布通知，对房地产信贷政策做了重要调整。这个政策的颁布并不意外，早在两月前深圳各商业银行就已开始收紧二手房贷业务，有的提高首付，有的降低评估价，此次颁布的贷款新政只不过把各银行自发收缩房贷的行为变成了统一行动，并且通过差异化的利率引导信贷资金的发放，给予首次贷款买房者优惠利率，支持贷款买房，对二次贷款买房者实施惩罚性利率，限制二次贷款买房。银行此举既能达到收缩房贷、降低房贷风险的目的，也可通过实施差异性的利率增加收入。

若这一新政能得到严格执行，尤其是对于第二套住房的认定趋向严格，将对抑制过剩的投资需求起到决定性的作用，深圳楼市方向有望就此得到扭转。

回顾这轮楼市上涨的原因，除了真正的住房需求所引发外，主要还是由于旺盛的投资需求所推动，不仅仅是房地产，在人民币升值、货币流动性泛滥的大背景下，所有资产价格都在上涨。房地产具有不可再生的特有属性，再加上可获得高达8成的信贷支持，且贷款成本低廉、手续简单，吸引的投资更多，价格也膨胀得最快。此次提高第二套房的首付，增加二次购房现金量，可以减弱金融杠杆作用，有效削弱购买力，原来可投资2套房产的首付现金，提高首付标准后，最多只能投资1套房产。再加上提高利率，将显著增加投资者的成本，达到驱赶投资者、让房地产市场降温的作用。以贷款60万元20年期为例，采用1.1倍利率与0.85%利率的月供差为718元，对投资者而言，无疑是增加了较大的负担。

在过往的历次调控中，均未取得预期作用，原因就在于金融系统的支持与配合不够，如去年6月“九部委十五条”发布之际，银行不仅没有收紧贷款，反而加速放贷，陆续推出各种刺激消费的信贷产品“循环贷”、“汽球贷”、“随借随还”等等，使投资者背后有强大的资金支持，在短短3个月的观望期后，楼市便迅速回升，并以更快的速度上涨。总体来说，对比此前的楼市调控，本次房贷新政的出台针对性更强，击中了楼市过热的要害，对房地产市场的影响会立竿见影。

以近3个月的市场表现看，从7月份银行收缩房贷开始，二手市场交易面积开始持续下滑，目前的交易量只有高峰时期的3成，受此影响一手新房的交易量也出现大幅回落，黄金周期间推售的8个新盘，绝大部分销售率都在3成以下，最差的仅有1成，市场趋冷，观望气氛充斥一、二手市场。价格方面，新房售价开始回调，有的一手新房还在国庆期间出台了降价方案，这种情形在上半年是难以想象的。

在深圳，目前消费者购房选择银行按揭的比例约在9成，且二次置业者的比例远远超过首次置业者，因此深圳楼市对于贷款政策的变化表现得相当敏感。新的房贷政策不会是短期政策，体现了政府调整市场的决心，会极大地影响消费者对未来房价的预期，原本存在的观望心理会进一步加重，促使交易量进一步走低。对一手房而言，持续的低成交量无疑将会影响地产商的现金流，加大其经营压力；而那些手中握有多套房产的投资者也会因出手困难而背负巨大的供楼压力。

接下来，二手评估系统也将出台，交易成本将随之提高，此外大量新增供应上市，尤其是90平方米以下房型逐月增多，使可供应的住宅套数有效增加，也将对购买力形成考验。在金融、税收、行政多方力量的集中释放下，由投资者支撑起来的楼市和楼价将在未来两年面临连续调整，调整幅度相对高峰时期的楼价有机会下降3成。