从2007年武汉房地产秋交会感受后营销时代---亿房论坛

从2004年秋交会开始，每一界的武汉房交会我都会参加，而且每一界的感觉都有所不同。对于今年的秋交会，也许是对其期望过高的原因吧，感觉没有一点新意，而且觉得从主办方到参展单位，都没有怎么用心，而是当成了一个过场在走。也许是星期五的原因，来参加房交会的人不是很多，而且类型很明显，除了参展单位的工作人员之外，再就是来了解市场行情的业类同行，真正想购房的客户的量很少，当然，和往一样，专门进来收垃圾，赚外快的也大有人在。一天的参观下来，感觉有两点和以往不同，一是参展项目非常少，二是营销技术含量明显不如往界。

在去年的时候，参加深圳房交会和上海房交会的朋友，一回来就发出了房交会是“鸡肋”的感叹，看来武汉的房交会也正在向这方面发展。房交会作为房地产行业一个自身展示的平台，突然变得不再那么受关注，不再那么被市场认可，到底是什么原因呢？个人认为，最主要的原因只有一点——市场行情太好！

本次参展的项目只有50多个，而武汉市目前在售或即将启动的项目有近600个，参展项目占所有项目比例的十分之一不到。而且，很明显的发现，此次来参展的项目其本上都是金银湖、盘龙城、沌口、阳逻、黄陂等远郊项目，以及光谷部分大型项目，中心城区内参展的项目极少，不仅如此，许多知名开发公司的项目也没有参展，如万科、金地、三金、福星惠誉、保利等。这所以出现这样的原因，个人认为，应该是和目前房地产市场行情火爆有关系，这半年以来，房地产市场表现的异常火爆，房价更是突飞猛进，据统计，目前武汉市内环均价已经超过8000元/平方米；而最近开盘的几个项目的市场表现也非常优秀，基本上是开盘即清盘。正是因为市场方面这样良好的表现，很多开发商认为房地产市场已经进入后营销时代，也就是说，现在的房子不须要任何营销，只要有房子就可以卖掉，甚至连广告都可以省掉；所以，一些市区内的项目和知名度比较大的项目，也就认为没有参加房交会的必要了，既然参加与不参加对销售的影响都一样的话，那又何必去花那个钱呢？而对于部分购房者来说，现在发达的资讯已经能让大家随时了解到全市所有楼盘的动态，根本没有必要跑去参加什么房交会。

从营销的技术含量来看，虽然整个武汉市房地产市场的营销技术含量一直以来就比较低，稍有些水平的也基本上都是抄深圳等地的，但可以看出前两年营销界的人士都还是在用心的做营销，也在用心的提高营销水平。而这一次的房交会给人的感觉不光是技术含量差，更重要的是感觉整个行业目前已经不重视营销，原因也很简单，就是因为市场太火爆，市场进入了后营销时代，进入了卖方市场。也正因为如此，我们也可以明显的感觉到，现在武汉各楼盘的营销基本都是一个模式，即蓄客——内部认购——开盘——清盘；而在这个过程中，已经很难再看到能让人心里为之一动的营销策划，已经很难再看到能让人眼前为之一亮的广告。因为现在的市场，开发商也好，代理商也好，广告公司也罢，谁都明白，现在是房子就能销售出去，哪怕你什么营销策划也不做，只要先把售楼部做起来，做出积累，然后在开盘当天打一期最烂的报纸广告，购房者就会像潮水一样涌进你的大门，把房子抢购一空。这并不是夸张的说法，很多市中心的楼盘也就是这么做的。在这样的情况下，谁又愿意花更多的钱去做大规模的宣传呢？谁又愿意为了一件意义不大的事情去伤害更多的脑细胞呢？这也正是开发商对房交会的用心程度一界不如一界的原因了。

当然，此次的房交会也不是一点亮点也没有的，比如江西庐山的一个投资型项目，就表演了现场真人温泉浴、沿海赛洛城就让客户试打高尔夫、还有部分项目也有补品赠送和看房车等等，这些虽然不算是什么特别新奇的营销手法，但也的确可以让人眼前一亮。值得一提的是，华润目前虽然凤凰城已经基本售完，但这次却也高调参展，对自己的品牌进行了宣传，其在武汉大显身手的决心可见一斑。在品牌展示这一块，可能是营销人更注重营销的原因，武汉知名的代理公司大汉隆城和大家也拿下了不小的展位，博思堂和非常道这两家广告公司也对自己的品牌进行了宣传，在二手房方面，21世纪和顺驰更是拿下大量展位。

市场的火爆造成了营销的贬值，同时也造成了整个行业对营销的错误理解，认为营销不过是绵上添花的东西，认为营销无所谓，只要市场好，要不要营销都一样，房子反正不会卖不出去。的确，目前给人的感觉是这样的，也正因为如此，不少营销大师都说过，后营销时代就是无营销时代，不需要任何的营销手段，产品会一样销售的非常好。但是，值得思考的是——后营销时代的状况到底能坚持多长时间？一旦这一时代结束，我们的营销又该何去何从？