一     

去年的11月12日21时07分42秒 ，生姜大虾照例端出了一年一度的“明年房价预测大帖”，

一如既往的引来的各路英雄豪杰、大虾小蟹，各自发表了对于来年（2007年）的预测与展望。

一年过去了，时间永远是最权威、最公正的裁判，面对眼下已经快飞起来的房价，

相信所有参与预测的人，都会不得不承认：我们被现实开了一个不大不小的玩笑，大家的眼镜都掉到地上了......

的确，这一年来，武汉乃至全国范围的房价走势，都是自房地产发生以来最为生猛也最为怪异的，

对市场有气无理的表现，不仅让千千万万寄望于调控政策落实年的人们感到失落甚至恐慌，

就连一直相信房价会持续上涨的所谓陆军各集团军，或许还有他们的精神总司令任我行，

也一定是始料未及、眼看形势好的可怕而惊出一身冷汗.....


                                 二

历史的经验值得注意，我们还是以敬畏与难堪的心情来回顾一下去年的那些“踌躇满志”的文字吧：

生姜 ：2007 武汉房地产价格预测！http://bbs.fdc.com.cn/announce/announce.asp?Boardid=34&ID=8673160

让我们记住这些现在看来眼水不够的伙计们吧，

不管你知名还是不知名，在意不在意，你必然会有一番五味杂陈的感慨。

生姜： 主帖；

顶级楼盘（笑傲江城）：发铁最多最精细。主要指标在40楼；

翔晨： 56 楼；

zgq_101:  73楼；

aboy0505:  80楼；

安立： 100楼；

知足：  124楼；

zjie1981：136楼；

黯然销魂：涨！ ： 147楼；

aimanman  : 180楼；

xuej0114 :  213楼；

  ......

当然还有许多参与讨论的回帖，也有不少独到的见解。但现在看来，依然还是相差甚远。


                                三

说了半天，去年的预测究竟有多大的差异呢？在此愿意以我为标本，深入解剖并深刻检讨（蓝字为马后炮）：

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同意明年房价进一步分化之说!
----分化是分化了，但整体上抬更明显！

由于,政策面对量的影响较大,而各种层面价格的量的多少对于均价的影响太大,

所以谈论均价并没有多少实质意义,还毋宁于谈政策走向!
----今年的政策走向也没有看出有多大的实质性变化！



我以为:明年中央将继续保持高压态势,土地供应会成为重点着力点!

基于今年的成交量已显疲态,明年的土地供应量将会低于今年.
----这个基本正确。尤其是市中心的批租量已经明显萎缩了。

又由于各地都已经承诺要拿出土地收益补贴经适廉租房建设,以及国家严格征收土地资源税,

明年的土地出让金水平将会有大幅度的提升.

直接反映到各项目房价上,可能会有一个300元/平的地价因素普涨.
----太保守了！岂止是300元/平，特例的3000元/平都有了。




具体到各区段房价,明年的江景湖景盘仍将领跑武汉楼市,盘别成交均价在8k~12k之间,且会出现20k的单价!
----这是我认为预测的最靠谱的。自慰一个。

其它市中心楼盘品质都会比现在有明显提升,盘别均价站上5.6~6.5k皆很自然.
----还是保守了，现在是盘别均价8k~12k。

郊区和远郊盘会大致维持今年的价格水平上下小幅浮动;
----完全错误。郊区和远郊盘也是大幅拉升。

唯一的变数在于近郊所谓五大核心版块,我认为除非政府下力气提升各类配套水平,

否则以今年已经大幅上升至3.2k~4k的均价,以及相对的巨大数量的房源,很难在明年能继续上升.
----错了。当时被所谓10万套空置房迷昏了头，那晓得，价格一涨，都放抢了。

这其中,沌口,金银湖,南湖南片,几乎可以肯定会维持在今年的均价水平,至多小涨0.1~0.2k,
----错了，这几个板块涨了0.8k~1.2k不等.

而后湖和光谷,则有可能因为某些政府行为和重大活动(如城运会/国家xx基地落户)而脱颖而出,

使房价再次跃升,盘别均价有可能达到4.5k~5.5k,从而以1k的小幅差距接近中心城区!
----这一条也是本人比较得意的，预料到了五月份的富士康和中芯国际对于光谷的利好，以及城运会对于后湖的环境改善，盘别均价大致准确，只是现在光谷的盘有均价6k~7k的，还是略显保守了。

最后就是政府掌控的经适房,出于种种原因,明年的规模仍然会只比今年略大,不会放量,价格在2.8k~3.2之间.
----经适房的上市量没有放大是预测对了，但价格稍微保守了。应当是2.8k~3.5k之间。

廉租房会正式登台亮相,重点作为拆迁过渡房或极贫扶助房.
----完全错了。对政府推行新政的效率太乐观了，现在，武汉的廉租房还在洞庭湖里吹喇叭。


如果非要搂起来谈一哈均价,我认为年终月均价会在5.5k左右,全年加权平均价会在4.5k左右!
----上面的分析错的方面多了，结论也跟着错了。预计今年全年加权平均价应该会超过5k.

本人几乎很少参与价格谈论,受各位巨虾诱引,瞎款几句,立此存照,甘当靶心!
----回想去年预测的时候，比起其他许多人来，我自认为还算是比较大胆和乐观的，当时还有不少类似“开玩笑，怎么可能”等质疑的声音。此时此刻，我愿意虚心承认：我没有深刻领悟到“人有多大胆，地有多大产”的内涵，一贯比较激进新锐的我，还是成一个不折不扣的保守派。





                                             [专业探讨，与它无涉]

有些人的预测的确让人佩服！
不过这种预测还是少一点为好，因为会起到推波助澜的意外效果。

下面引用由网言无忌发表的内容： 有些人的预测的确让人佩服！ 不过这种预测还是少一点为好，因为会起到推波助澜的意外效果。

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亿房就一小茶馆，影响的市民1%都不到...呵呵。

该预测还是要预测的
就是没事热闹来着

 结论：言者与看官的眼睛都长到屁股上了~~~~~~~~~~~~~~~~~

下面引用由和尚洗头用飘柔发表的内容：  结论：言者与看官的眼睛都长到屁股上了~~~~~~~~~~~~~~~~~

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还不能这样说萨！

谁说没鬼预测准?呵~~~~2004年我就预测三年后7500元/方的垃圾盘武汉满街都是.


2004-09-07 01:07:19 人气:3130 大 中 小 楼主

林语未来三年涨势三步曲

林语应是武汉未来升值空间最大的盘，又是现在最好投资的盘。
1、林语的开发商以80万/亩的铁价“搞”回了这块武汉地王的金地，现在附近不让做了，如让做，应是400—500万左右/亩。容积率仅1.2，三至六楼的多层，按现在估算的地价，你算算每米得多大土地成本。（悟空给算算）
2、林语kfs开盘时错误的定价（3700起，均价4200），使大量工薪族购得此房，30%左右（总共400多套）。武汉地王，相当于香港半坡，不敢相信半坡有工薪族能问津。炒手估计只有不足50套，开盘时武汉尚无炒风，炒手房你很难挖出来的，有些炒手连款都没贷，现阶段的价难让他们动心。
3、现在最好挖的是工薪房，他们中的大多数没来住，一来没钱装修，二来还贷压力太大不敢轻易入住，三来没车生活还是不便（有车也慌，这里不让露天停车，必须买库，8万左右，又是一车钱。），四来这里贵气逼人住着不爽，所以6000一到就开始蜂拥而出。现在还有出的。7500以下估计可洗出40户。余下的就是实力人物的自住房和炒手房了。
4、实力人物的自住房不是不可能挖出，价得在炒手房之上才有可能吸引他们。很多人开的车比他的房贵，你看你乍挖吧。
5、7500后，该炒手房登场了，介时武汉地产已水涨船高，7500的垃圾盘可能满街都是，林语的价值也已充分得到了市场认可，花草树木也已长成，真正的大腕开始对它垂青，所以它会跳空至10000—12000。这价是正常而客观理性的价，这也是炒手的特点——理性接盘理性出手。这价的买手炒家不多，多是实力自住人士。
6、炒手盘出尽后开始疯狂盘。超实力人士硬是爱上了它，非它不娶，在所不惜，此时它就不再是房子了，象工艺品和古董一样，价格是以爱来计算的。所以也不管啥价了，叫协商价吧，大至会到18000。（假如我现在没买，再假如若干年后我成了超实力人物，我会愿意为她买这个单的。）这阶段至少震出30套。
7、再往后，有价无市了。

下面引用由鬼才33发表的内容： 谁说没鬼预测准?呵~~~~2004年我就预测三年后7500元/方的垃圾盘武汉满街都是. 2004-09-07 01:07:19 人气:3130 大 中 小 楼主 林语未来三年涨势三步...

鬼才33, 08年的呢?  

下面引用由老老蔡发表的内容： 鬼才33, 08年的呢?

07年底再写啥.

首先应该充分尊重理想与现实间的客观差距.我们的观点应该充分反映事物发展的最大可能性,而不应该充分反映个人对事物发展方向的期望.