60岁之前我养房，60岁之后房养我---亿房论坛

编者的话：60岁之前我养房，60岁之后房养我。人这一辈子似乎就和“房”摽上了。年轻时为房子做奴隶，老年后以房子为靠山。房子不仅成了安身“立”命之源，还成了安身“保”命之本。这种超越传统观念、以经济为主体的社会保障模式，正不断争取其存在的合理性和发展前景。这就是“以房养老”的逻辑。
　　前几年流行着这么一个笑话——

　　“一位中国老太太和一位美国老太太在天堂里相遇，中国老太太感慨地说：‘我终于在临终的前一天，攒够了买房子的钱！’而美国老太太则说：‘我在临终前一天，终于还清了贷款买房子的钱，但我在房子里已经住了50年。”

　　如今，中国老太太觉得自己已经可以跟美国老太太交流同样的心得了，但是没想到，人家美国老太太又出新招：

　　“临终前，我还去中国爬了趟长城，去法国吃了顿大餐、到韩国做了把整容……都是银行给‘报销’的。我那50年房龄的老房子也没啥用了，就抵给银行了。”

　　美国老太太“玩”的，其实是在美国等发达国家已经非常成熟的“倒按揭”。而第二个故事，很可能在不久的将来带来中国人养老观念的巨变。

　　一位退休老人，除拥有一套住房外，没有或缺乏其他养老条件。那么，他可以选择将房子抵押给金融机构或者其他专门机构，每月从该机构领取一定数额的生活费，用于晚年改善生活之需。而在他去世后，这套房子就由该机构所有或处置。这就是以房养老的“倒按揭”模式。

　　以房养老4个字，包含了老百姓最关注的两件大事：房子和养老。

　　关键词一：房子

　　中国老百姓中有一种尴尬的现状，叫“房子富人，现金穷人”。意思是说，买房子是大多数中国人人生首要奋斗目标。结果往往是，当一个人真正拥有一套住房时，多年积蓄也基本耗尽，成了空守房子的“穷人”。

　　房子和现金成了一对不折不扣的冤家，而不巧的是，这两者却全都是养老三要素的成员（另一要素为医疗）。这对冤家使人难以抉择，房子不得不住，买房的钱又不得不花，然而明天的生活又该怎么办？

　　“倒按揭”使那些前半辈子给房子“当牛做马”的人，在后半辈子翻了身。在不影响居住的前提下，还可以用房子来“反哺”晚年生活。中国老百姓买房子的信心指数和生活安全感无疑会随着“倒按揭”的到来增加许多。

　　关键词二：养老

　　据沈阳市卫生局的一份统计，沈阳市60岁以上的老年人近90万人，占全市人口总数的13.6％，先于全国十年进入老龄化社会。而这个数字还是两年前的，今天的老龄人口数量只高不低。

　　即使参加了社保的老人，目前以“低水平，广覆盖”为宗旨的社保体系来说，退休职工养老金平均不过每月几百元，对于重疾高发的老年人来说，可谓相形见绌。而且，由于历史原因，社保资金存在巨大的缺口，随着时间的推移，这一问题将越来越凸显。

　　全国的情况也大抵如此，只是数字上略有差别。这也正是90％的人对养老有危机感的原因。养老已经成为一个重大的社会公平问题、经济稳定问题乃至政治安全问题。

　　以房养老，无疑给人们提供了生存的又一种选择。

　　许多市民虽然对这种方式懵懵懂懂，但考虑之后普遍认为多了点安全感。“虽然为了房子背负了多年的债，在养老的关键问题上，还能指望上它，也值了。”一位中年人认为。而令人没想到的是，一位正在犹豫买不买房的年轻人，竟然也对以房养老产生了兴趣：“它在我买房子的理由上又加了一条。”

　　关键词三：风险

　　刘卓，工行理财经理，获得AFP金融理财师资格认证，沈阳拥有这个证书的人不超过十个。“这是一个解决养老问题的办法，肯定会有它的客户群。”整天与各种理财产品打交道的刘卓，坐在以她命名的理财工作室里，思考了一会，对“倒按揭”做出了这样的评语。

　　她同时提到，由于房产价格市场走势的分析、人均寿命预期、金融利率的变化等等不确定因素，以及“倒按揭”随着时间的推移，风险性增大的特点，使得银行开展这项业务时将面临巨大的风险。“即使这项业务可能会受到国家的补贴，‘倒按揭’保险业务也能分散部分风险，但在银行设计这项业务时，很大一部分风险肯定还是要由客户承担。”刘卓说。

　　“我认为，未来‘倒按揭’业务的客户群肯定是中低端客户，尤其是低端客户。从理财的角度看，我想现金流充裕的人不会愿意选择用这种方式处置自己的房子。”刘卓又补充了一句。可是，这又给以房养老模式添上了一笔“无奈”的色彩：“这个模式很可能是在其他路都无法可走之下的最后一条后路。”而作为理财师，刘卓认为，完全可以通过及早做理财规划，而避开以房养老这条“华山绝路”。

　　关键词四：问题

　　然而以房养老模式短期内在我国还很难全面实施。

　　一些专家表示，首先是观念问题，中国人的传统是“但存方寸地，留于子孙耕”，国人对这个新生事物恐怕很难接受；其次，以房养老牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门，牵涉到房地产评估、利率确定、人的寿命预期等多个因素，成熟和完善还需要一个过程；再次，目前我国住宅使用权只有70年，这不利于“住房反向抵押贷款”的实施。

　　对银行来说，正向按揭贷款的风险是随着时间的推移不断减小的，而“倒按揭”恰恰相反，随着时间的推移，风险不断增大。因此，如何确定“倒按揭”利率是一个大难题，贷款额少，老人不乐意，贷款期长，银行可能要吃亏，银行控制风险的难度很大。

《市场报》 (2007-11-07 第20版)