房价上涨原因分析---亿房论坛

房价上涨原因分析,原因到底是什么？这对于预测日后房价的走势至关重要。
　　
一曰：天灾。所谓天灾，就是房价上涨的原因是被热钱炒起来的。热钱的来源有两个。一个是国际上的热钱，如臭名昭著的量子基金等等；再就是中国外汇储备增加所导致的人民币流通量增加；
　　
　　对于前者，我宁可相信这是空穴来风。国际的热钱固然是想着往挣钱的地方跑，但别忘了，投资的第一要素是保证资金的安全，而目前中国在这一点上还无法做到另这些国际投资者放心。虽然比起东南亚这些流氓国家来说，中国还不至于这么下作，但蛮不讲理是肯定的。无论对国内的弱民，还是对国际的游资，都是一个态度，那就是：不讲理。这本是专制政府的通病，也不是这两年才有得事情。所以经过亚洲金融危机一役，索罗斯至今对中国恨的牙根痒痒的。所以说固然中国存在着让国际热钱眼热的不少地方，但一时半会，这些除了钱，没有啥政治背景的投资集团，是不会肆无忌惮的来中国横行的。所以要说国际热钱炒高了房地产，我觉得是无中生有，小题大做。
　　
　　另外，就算房价是被国际热钱炒高的，那它图什么呢？谁会来接它这么高的盘子，让它能安然抽身呢？刚刚解决温饱的中国人是没有这个能力的，而且照我看，除了外星人，这个地球上没旁人能接的了这个盘子，这样做的后果只能是作茧自缚。
　　
　　另外，就算又笨又傻的国际游资集团是这么想的，但作为房地产投资，最稳定和可靠的，绝不会是这种住宅楼市场，而是写字楼市场。看看香港的地产大王李嘉诚在中国投资的地产都是什么项目就知道，什么叫房地产投资。国际游资集团就算又笨又傻，也不会是个弱智儿童吧。而纵观国内的写字楼市场，除了上海温度较高，其它地方都是哇凉哇凉的，和住宅市场已经形成了鲜明的倒挂关系。
　　
　　虽然这样，但国内房地产中，还是有国际游资的影子，最显著的就是上海的地产项目。但作为国际游资，从上海的地产走势来看，它具有几个特点，及时来得快，去得更快。上海的房地产的涨落之间，国际游资是有一定原因的，甚至在一段时间内是主要的原因。但这不能说明全国的房地产是国际游资炒起来的。而且，我分析，就上海的国际游资炒作房地产来说，也只限于一段时间，某些区域，甚至某些楼盘。也就是说，这种事情是偶然发生的，并没有其必然性。我的理解是，游资进入到国内的总量是有限的，而且目的也绝不会是房地产。炒作房地产只是稍带的事情罢了。
　　
　　对于第二个热钱，就是因为外汇储备的上涨而增加了的人民币流通量。其实，在房地产启动以前，无论多少钱，老百姓都是会老老实实存在银行里的，绝对谈不上流通性泛滥。也就是，中国人本来就不是喜欢花钱的人。既然中国可以增加一万亿的外汇，老百姓有什么理由不会增加8万亿的存款呢？再说，现在房价上涨了，能买得起的人越来越少，导致成交量越来越少，这也不是资金泛滥的现象。
　　
　　所以，总的来看，房产价格高涨不应该是热钱惹的祸。
　　
　　二曰：人祸。所谓人祸，就是房价上涨主要是不良开发商加上腐败政府勾结，再加上刚性需求，中国人都习惯买房子、贫富悬殊，不管多贵的房子，总有人来买等等。这个论调本来是几年前的论调，现在老调重弹，不免有些悲凉。其实还是那句话，几个不良房地产商，加上几个贪官，就能把房价炒的这么高？老百姓的刚性需求再强，也总有承受不了的一天，总不能为了买个房子，搭进去一家人的幸福吧。所谓富人买房，房子多了也扎手，又不能吃又不能喝，解决了住的需求之后，再买的欲望只有回报率了。
　　
　　说白了，这些原因是有，但每个原因都是有限度的。也就是说，这些原因导致的房价上涨的空间是有限的，而绝不会导致房价脱离市场价格，甚至和写字楼的价格倒挂起来。
　　
　　举个例子来说，这些因素对房市的影响，就如同道路对于楼盘的影响一样。如果一个楼盘旁边新增交通道路的话，那楼盘的价值会增加，但绝不会无限制的增加，一般增加的幅度是百分之五。这些因素说到底，只能是利好因素，导致房价“加分”的因素，而不是导致房价翻倍的因素。
　　
　　所以，导致房价翻倍的因素到底是什么呢？我以为，只能剩下政治一说了。
　　
　　何谓政治说呢？就是房价的上涨是出于政治的需要，而非民众的诉求。我在前面就有这方面的帖子，摘录一段如下：
　　
　　在中国，从来没有真正得市场经济
　　　　房地产是比股市大得多的市场，谁也炒不动的
　　　　现在房价的根本源头当然是zf
　　　　我越来越认为，在城市人口越来越多，城市已经不堪负荷的情况下，只有房价能起到减少城市人口的作用
　　　　户口的取消以后，房屋将正式成为城市人口的标志
　　　　很多城市政策将与房产证挂钩
　　　　论据1：北京市海淀区，不止一所幼儿园、小学出台政策，只有在指定范围（一般指定小区）内拥有住房的住户，小孩可以免借读费入学，否则就算交借读费，也需要有名额才能入学就读。这导致了很多为了小孩上学而产生的购房需求。
　　　　论据2：日前，北京市网通公司新推出政策，可以凭身份证和房产证安装后付费电话，而此前只有持有北京市公安局核发的身份证的居民才可以安装后付费电话，否则只能安装预付费电话。
　　　　论据3：......
　　　　随着户口制度的取消，如何将“刁民”阻隔在城市之外，是各个利益实体最为头疼的问题。现在看起来，在绿卡、户口等再无法产生作用的时候，大家不约而同的把房产作为衡量城市人的标准之一。
　　　　在这个意义上，房价依然会高涨，因为它的意义已经远非一个住所可比。想想以前的户口，就算现在行将没落，一个北京市户口仍然价值不菲，更不要说曾有多少人为了农转非，付出了毕生的幸福，甚至生命。
　　
　　摘自《再论房价还将上涨》
　　
　　所以说，房价上涨的根本原因，还是出于政治的需要，是政府为了解决城乡矛盾、贫富矛盾而祭出的一剂“苦口良药”。在政府心目中，提高房价正是为了解决老百姓安居乐业的问题，绝不是几个贪官，甚至政府借此中饱私囊的温床。
　　
　　为什么提高房价，就能解决城乡矛盾和贫富矛盾呢？
　　
　　第一，房价提高了，就可以提高农民进城的成本，也为城里人下乡准备了安家费，为取消户口、彻底取消城乡壁垒，提高人口的合理流动打好了基础。否则，那些靠着祖宗遗福的城里人，永远也是占着茅坑不拉屎，一个月挣着千把块，照样活的有滋有味。而那些有才干，能吃苦的外地人，只能眼巴巴的瞅着，干着急没办法。
　　
　　这样一来，由于买房都是为了自住，买房投资已经成了很不合算的买卖，甚至连存款利率也不如。这样就会大大压缩租房市场，因为有房出租的人，都会逐步把房子卖了，而不会一直这样“赔”下去。所以这样就会导致租赁市场萎缩。
　　
　　而租赁市场萎缩，则会导致租金的提高。而租金同时又是限制农民进城的另一道门槛，租金的提高，又会把那些试图通过租房来在城市生活的人拒之门外。这样就使得控制了进程的人口数量和人口素质，为城市的良性发展打好了基础。
　　
　　第二，房价提高，解决了富人无节制买房的痼疾，从而从一定程度上解决了贫富矛盾。贫富矛盾本来就是市场经济必然的产物，能力有高下，贫富自然就有悬殊。但作为一个和谐社会，那些富人的消费市场应该是奢侈品市场，而不是这些涉及到千家万户安居乐业的房地产。但如果房价不提高的话，买房子对富人来讲和吃顿饭的成本差不多，那富人们就如同旧社会的地主一样了。这样，我们的政府在消除了土地主以后50年，又创造了新的房地主。而提高房价，则可以大大降低房子的投资回报率，甚至低于银行活期存款利率，使得房子出租越来越不合算，空放着就更没用了，住又不了那么多。这样，通过提高了房子的拥有成本，那些靠出租房子的房主，也该自觉自愿的就坡下驴，找个穷乡僻壤安度余生去了。而那些买房子保值的富人们，在发现买房子虽然能保值，但还不如存银行保值以后，也会慢慢退出这个根深蒂固的所谓“保值”领域，而改买其它诸如黄金类的东西，至少不用交物业税啊。满满的，房子成了烫手的山芋，只有那些真正处于住房饥渴状态的有钱人，才会花大钱买这个山芋解决肚子问题。
　　
　　说到底，现在中国的问题就是人的问题，是人的合理流动、安排和配置的问题。而提高房价，就是为了解决这个问题的。
　　
　　所以说，最终的结论是，房价上涨本来就是个政治问题，既和无良开发商赚了几个小钱关系不大，更和几个富人买了几层小楼没啥关联。目前来看，房子的投资收益已经小于银行的活期利率，如果再加上要收取的物业税，房子的温度已经够高。房价下降是无稽之谈，但房价上涨还是避免不了的宿命。
　　
　　那涨到什么时候为止呢，从房价处于政治的原因出发，可以知道，房价上涨的原因是使得人人有其所，家家有其屋，不像现在人口没来由的到处流动。所以，房价上涨的顶点，就是二手房屋的成交量降低到最小的时候。二手房屋成交量降低，交易市场缩小，直接影响到居间中介公司的生存，所以只要看中介公司是否还象现在一样多如牛毛，哪一天房价就到顶了。
　　
　　