商品房即将进入奢侈品时代---亿房论坛

一直在研究房地产市场的发展趋势，这些日子以来，感觉形势已经明朗起来，特别是今天看到了温家宝总理在新家坡时谈到中国住宅问题时提出的三条思路之后，个人对这个行业更加是充满了信心。他的原话是：

首先，政府的职责最重要的是要搞好廉租房，让那些买不起房或者进城打工的农民工能够租得起房、住得上房。为此，中国政府今年将安排49亿元用于廉租房建设，再加上地方财政，投入将达到几百亿。他说，明年我们将加大廉租房建设的力度。其次，是建设经济适用房。他说，经济适用房大多数是面向中产阶级的，他们中有许多工资也不是很高。在中国，经济适用房户均面积90平方米是比较适当的，因为中国人多地少，“对廉租房和经济适用房，政府应提供和保障土地的需要，当然（这些）土地也要节约和集约使用”。第三，对于高档住房，主要靠市场调节，“但是也必须有国家的宏观调控，防止利用房地产进行炒作造成市场混乱”。

这三条的意思很明显，也就是说政府会在住房问题上拉开消费层次，即：卖不起的就租廉租房，有些钱的中产阶级就买经济适用房，钱多的就买商品房。对于这三个层次，我们可以一个个来看看，首先，很清楚的可以看出，重点是放在了廉租房上，从另一方面来看，也就是说国家已经看到了住房问题的严重性，但也充分相信中国人的心理承受能力，因此，解决住房的思路也就从“有住的”这三个字出发，先不管住的怎么样，只要能保证大部分人有住的，社会就会保持稳定。其次，对于经济适用房这一块的购买人群，定在了中产阶级的层次，何谓中产阶级？一些专家认为，比较合理的有关国内中产阶级的界定，应该是人均年收入在1万至5万美元左右，也就是8万至40万人民币左右。也就是说，经济适用房的购买门槛也提高了。第三，对于商品房，强调的还是主要靠市场调节，也就是说，不管是土地的价格，还是商品房的价格，都会进一步上升，完全成为有钱人的游戏，当然，有钱人也将为自己的游戏支付更多的金钱。

对于房地产市场未来的走向，我想已经很明显，自由的市场就是商品房的市场。但是，商品房在面对廉租房和经济适用房大兵压境的态势下，只有两种选择，一是降价销售，但降价会面临更为严重的危机，因为，不管你怎么降价，就算你利润为零，都不可能与经济适用房相比，毕竟还有一个高地价的成本在里面；既然降价走不通，那就只能走第二条路，进一步把房子做成精品，做成奢侈品，进入上流社会，赚有钱人的钱，成为有钱人的游戏，也就是当年任志强所说的——为富人盖房子。

对于这一条路，市场容量是关键，按目前这样大的年均开发量，中国的有钱人肯定是没有这么多的。但是，从另一方面讲，我们可以看到，近年来行业也在面临洗牌，很多中小开发公司已经拿不到地，而且地价还在一个劲的往上涨，也就是说，将有更多的开发公司拿不到地，最后能活下来的将只是少量的大型开发公司，以上市场企业为主。在这样的市场情况下，会有三个特点，一是土地价格会进一步上涨，房地产行业将依然是财政收入的重要来源之一；二是市场开发量会减少，房价会越来越高，大部分房地产开发公司都会有上市企业的背景，房地产销售已经不是主要的赢利手段，而是支撑股市的筹码；三是商品房将主要在富裕阶层之间流通，而且富裕阶层也将在享受商品房的同时付出更多的金钱。

事实上，房子成为奢侈品也是解决现阶段矛盾的有效途径之一，奢侈品最大的特点就是贵，就像宝马车一样，在国外只有二十多万，在国内可以达到八十多万，而事实上这中间的差值很大一部分就是国家以关税的形式在产品正式进入国内市场之前就收掉了，这收掉的这些钱并不是厂家来买单，而是由以后购买宝马车的人来买单。在房地产市场上也是如此，如果商品房真正成为了奢侈品，当然国家不能对国内的房产收关税，但可以进一步提高土地出让的价格，同理，这部分高出的价格也不会有开发企业来买单，而是由有能力购买这些商品房的富裕阶层来买单。而从富裕阶层得来的财政收入，完全可以用于改善中低收入阶层的福利待遇和民生问题。

不管国家的政策如何，但对于地方政府来说，最重要的一点是不愿意减少地方的财政收入。而商品房进入奢侈品市场也正好符合了这一要求，因为不要求全面限制商品房的价格，也就是说地方政府从土地出让所获得的收益不会减少；另一方面，因为商品房住户大多是富裕阶层，对他们开征物业税或其它的税来增加财政收入也是比较可行的，对富裕阶层收重税不旦触及不到民生问题，不会影响稳定，而且还可以在增加地方财政收入的同时，留下一个被中低收放阶层认可的好名声，这样的事情又何乐而不为呢？

按中国各地方政府的小算盘来看，这三条里面，最不愿意做的就是经济适用房。为什么呢？对于廉租房来说，产权是归地方政府的，而且标准低，租金也是由地主政府定的，也就是说，里面的活动空间很大，而且光租金利益就是一个没有底的事；更重要的一点，当需要土地供给的时候，可以不需要作太多的补偿就能把租户迁走，把土地出让出去。商品房的好处就不用多说了，只有经济适用房是里面收益最小的一个，土地白给，产权还要出让给购买者，税收还要优惠，地方政府从中很难捞到太多的好处。

因此，个人预测，今后除了商品房会进入奢侈品市场之外，地方政府很可能会把重点投入到廉租房的建设上面来，而对于吃力不讨好的经济适用房，则会放缓建设速度，减少供应量，尽可能的把中产阶级逼向商品房市场，进一步繁荣商品房市场。