很长时间没有发帖了，潜水这么久，从去年看到今年，讨论如何调控房价的帖子在亿房发了没有1万也有8千，没一个说在点子上（自我吹嘘，各路大虾莫拍我），在武汉晃悠了7年，跟那些非常想知道房价如何调控的同学讨论一下吧，首先声明，在下理论水平不高，请别拿理论、公式、国外经验、联合国数据吓唬我，其次声明，在下智商正常，请别拿国家统计局数字恶心我，声明完毕，进入正题：
1、无论一国经济或一个行业发展还是咱们大家各自的收入，正常发展情况下应该是一个温和膨胀的过程，比如GDP，发展的快大概在一年8%-10%左右晃荡，发展的慢在一年3%左右晃荡，太快了不正常，必然有特殊原因，突然慢下来也不正常，也有特殊原因。咱武汉一年消化多少商品房？从02年到06年，从400万方到900万方，大概每年比前一年多100-150万方，挺均匀吧，为什么会这样呢？那要看谁来买这些房子。有人总说武汉刚性需求如何如何，刚性需求有多少呢？武汉每年结婚的青年人大概3-4万对，假设他们中有一半要购新房，这差不多是200万方；武汉每年有改善性需求、重复置业需求的，大概有2-3万户，具体推算过程不说了，肯定有漏洞，但这个数不可能精确，谁告诉你他的数据精确到千位他绝对骗人，这又去了300万方，还有300-400万哪里去了呢？一半以上是我这样的“外来人口”买的，你看官方数字，常住人口860万，那我是不在其中的，可是除了户口不在武汉，我买的第一套房子在武汉，以后爹娘接过来要住武汉，在以后有了崽还要换大房子，这部分需求也不得了，武汉的经济体量增大，经济实力增强，外来企业增多，外来人口就要增加，他们也要吃穿住行，典型的外来人口消费：头三年工资贡献给房东和交通，中间三年贡献给饭馆和娱乐场所，后面二十年替开发商和银行打工。最后一部分大概100万左右给谁买去了？投资客。这个好理解，不说了，哪里是价格洼地，投资客就奔哪里去。
2、在经济正常发展的情况下，老百姓的购买力也是稳定增长的，达到一定阶段后，批量制造中产阶级、富人的能力会让整体购买力有质的提升，但也不是取之不竭的。
3、股市运行中很多现象其实就是经济运行的微缩版，所谓天量天价、冲高回落、平台整理可以在其它许多地方得到验证，楼市与股市存在一个财富搬运的关系，股市行情对楼市的影响近几年非常明显。
4、有人说看涨、有人说看跌，为什么每年还能消化大概差不多的量呢？因为看涨看跌是个体行为，受各种偶然因素影响，刚才跟着你看涨的说不定回家被老婆一骂变成看跌了，刚才跟着你看跌的也许回去被小蜜纠缠只好出手买一套，表面看来个体行为杂乱无章类似布朗运动，结果的总合却是每年总有几万套房子被买走。
上面废话了这么多，都是说明，如果你同意，那我要说我的结论了：
今年房价涨了多少？40%。
今年全年卖了多少房子？估计1200-1300万方，比去年多40%。
两个40%，结果就是相当于去年两倍的资金量。
请问我们每个人在股市里都赚到100%了？还是公司给你加薪100%？
公务员加薪也不会有这么大幅度。
这些钱哪里来的？
股市赚一点+工资涨一点+老本掏一点+银行贷一点+未来透支一点
正常人无非就是这样，否则天上还能掉一点？
每年房价涨10%，量也增加10%，大概就是比上一年多20%左右的资金量，还是能承受的。
每年100%，哪个城市能撑2年-3年？
为什么现在有些房子卖不动了，有些房子偷偷降价了？
因为没有成交。
政策影响不了开发商定价，地价、建材成本影响不了开发商定价，只有预期成交量，也就是说，简单一点，价格都是为了能买出去而定的，卖不出去，就不敢定这么高！
开发商一年没有现金流是个什么概念？95%要死掉。
谁能调控房价？就是我们自己。我们自己就是调控房价的终极武器，我们是消费者，消费者是上帝嘛。国家政策调控不了的，只有上帝才可以罗……
应楼下的要求，非要我说得再明白点：想调控房价，大家要集体行动，坚持一年别出手，到时候效果自己看好了。
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发表: 2007-12-11 12:24:25 人气:3150
发表: 2007-12-11 12:26:41
