投资购房的混沌“精算”---亿房论坛

zgq_101

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发表: 2007-12-17 16:50:48 人气:5802

大中小

楼主

投资购房的混沌“精算”

下面引用由莎拉公主发表的内容：

说得好，101就是理性~~~

可现在1万的房子，能预期涨到2万然后以1.9万顺利出手吗？

究竟是怎么样的个哈数，我们不妨以全额投资购房为例，建个模型，简单分析一哈：

本金100 万
买 100方单价一万的楼，
初始合同总价 100万

====================================================================

持有3年 若想脱手，则持有成本粗略计算如下：

存款利息(暂以6.5%计）20.8 万
各种交易税赋（暂以成交价 10%计）

成交总价p的盈亏综合平衡点 `p = 100 +20.8 +0.1p

p = 134.2222万亦即成交单价 13422.22 比购入价上涨34.222%

======================================================================
持有5年 若想脱手，则持有成本粗略计算如下：

存款利息(暂以6.5%计）37.01万
各种交易税赋（暂成交价 5.5%计）

成交总价p的盈亏综合平衡点 `p = 100 +37.01+0.055p

p = 144.221万亦即成交单价 14422.1 比购入价上涨44.221%

*********************************************************************
从上面我们清楚地看到：

1 高利率高税赋条件下，短期内投资收益空间已经被大大限制。

2 时间越长，盈亏平衡点会越来越钝化。超长时间的盈亏平衡点会趋近于年利率的累积比例。

3 投资购房的话，以现在的市场交易条件，房价在三年内要上涨35%以上，五年内要上涨45%以上才能摆脱投资失败。

4 当然，如果不是全额购房，用40万本金贷款60万去投资的话，那就是另外一种算法了。初步判断，应该会比全额购房所要求的上涨幅度要小，因为存款利率因素小了60%。哪位懂房贷会计的tx可以再建一个模型补充分析一哈。

以上，就是我对于投资购房模糊估计后的“精算”，但愿可以给大家一个有用的参考。
诚然，政策条件不会是一成不变的，当利率和交易税赋发生变化时，投资盈亏平衡点必然会随之变化。

[ 这个贴子最后由老房虫子在2007-12-17 18:00:11编辑过 ]

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老老蔡

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发表: 2007-12-17 16:55:31

大中小

第2楼

101, 如出租了,是不是还要考虑租金的部分? ~~~~

zgq_101

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发表: 2007-12-17 16:58:33

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第3楼

下面引用由老老蔡发表的内容：

101, 如出租了,是不是还要考虑租金的部分? ~~~~

-----------------------------------
那是那是，如果出租了，受益肯定要考虑扣除的。

我只是考虑比较不利的条件-----求最低值。

谢谢补充。

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老房虫子

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第4楼

精打细算--看看哪种更合算

谁给给我嚣张小心俺拍你....

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笑傲江城

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第5楼

好贴

不过101好象还算掉了办证的费用

坐看云起  笑傲江城

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发表: 2007-12-17 17:06:12

大中小

第6楼

下面引用由老老蔡发表的内容：

101, 如出租了,是不是还要考虑租金的部分? ~~~~

出租已前还要先装修，如果是办公装修，费用会少些，一年左右可已收回装修费。
如果是居家装修，得三年以上的租金收入才收得会来

[ 这个贴子最后由笑傲江城在2007-12-17 17:13:41编辑过 ]

坐看云起  笑傲江城

小房虫

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发表: 2007-12-17 17:07:06

大中小

第7楼

101喜欢简单点、轻松点，不喜欢办证，除非奉子成婚，呵呵~~~~~~~~~~~~

zgq_101

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发表: 2007-12-17 17:08:44

大中小

第8楼

下面引用由老老蔡发表的内容：

101, 如出租了,是不是还要考虑租金的部分? ~~~~

----------------------------

其实，就个人而言，35%也好，45%也罢，看着数字蛮吓人，等到时间经历过了，就会不知不觉地跨过去的，不是么蛮困难的事情。

2002~2007,上涨了200%~300%得满地都是，以后显然会有所收敛，但这种惯性，会保持相当长一段时间，年均上涨10%~15%之间是中央再喜不过了的，再低了再高了都会引起一些全局性的问题。我是这样看的。

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笑傲江城

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发表: 2007-12-17 17:11:33

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第9楼

下面引用由zgq_101发表的内容：

究竟是怎么样的个哈数，我们不妨以全额投资购房为例，建个模型，简单分析一哈：

本金100 万
买 100方单价一万的楼，
初始合同总价 100万

===...

100方的万元房，装修后租得好点，2500元/月，租售比：400
租得差点，2000元/月，租售比：500

国际公认的标准线为：200--300

这样的房子鬼才买，反正我是不会去买的

坐看云起  笑傲江城

zgq_101

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发表: 2007-12-17 17:12:23

大中小

第10楼

下面引用由笑傲江城发表的内容：

好贴

不过101好象还算掉了办证的费用

---------------------------

对的。

现在私下合同更名已经不太可行了。

不过这个费用，可以在后面卖房时10%中，以买家分担一些税赋的方式稍微弥补一哈..

呵呵。马虎了。

飘在空中，融入云彩。落在地上，化为花瓣.....自然生活，自由歌唱！

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