价格围绕价值波动----武汉城区房产价值分析---亿房论坛

杭州豪宅每平米12万元单价超过上海汤臣一品

www.eastmoney.com 2007-12-20 08:45 央视国际
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　　这几个月，深圳广州等地楼市由热转冷，交易萎缩，价格下跌，然而，就在房地产市场已经开始争论，拐点是否出现的时候，浙江杭州却传出消息，一套200多平方米的公寓，卖到了2700万元，每平方米12万2千元，单价甚至超过了上海著名的天价豪宅“汤臣一品”。杭州这套天价房凭什么逆市而行，卖这么贵？来看看记者在杭州的调查。

　　天堂杭州再现天价楼王

　　在杭州市吴山广场旁边，靠近西湖的四宜路上，记者找到了这个叫“西湖8号公馆”的天价楼盘，记者在现场看到，一堵暗红色的围墙将整个楼盘圈了起来，而已经封顶的房子也被遮挡的严严实实，按照围墙上的箭头提示，记者在西湖8号公馆楼盘周围转了一圈，却始终找不到它的销售中心。

　　“西湖8号公馆接待中心，上面，就这个路到了。”

　　按照当地人的指引，记者在旁边一个小区的商住楼下，找到了西湖8号公馆的接待中心，在这里记者发现，除了西湖8号公馆几个不大显眼文字外，很难想象这里就是天价楼盘的售楼处。

　　记者：“均价大概多少钱？”

　　西湖8号公馆售楼人员：“1300万到1500万。”

　　记者：“合到每平方米均价大概多少钱？”

　　西湖8号公馆售楼人员：“六七万元吧。”

　　售楼人员给记者介绍了一套138平方米的3室2厅2卫的房子，总价是1300万到1400万左右，折合到建筑面积上，大约均价是每平方米10万元左右，然而这还不是西湖8号公馆最贵的房子，在杭州市的商品房交易详情上，记者看到，11月10日，西湖8号公馆成交的一套房子，均价是每平方米12.2万元。

　　西湖8号公馆售楼人员：“这套是楼王，我们本来董事长自己想留的，但是客户亲自找了董事长，很喜欢这个。”

　　记者了解到，这套超过上海“汤臣一品”的楼王，是一套4室3厅3卫的跃层户型，建筑面积是200多平方米，总价超过了2700万元，为了展示西湖8号公馆房子的户型结构，售楼人员给记者拿出了这套楼王的户型图。

　　西湖8号公馆售楼人员：“它的结构很漂亮，你看下面，你看它的正中，全都朝南，这里是个30公分的一个台阶，这个厅58平方米，这个设计的很精致，飘空，这个厅就有5米8。”

　　尽管售楼人员给记者描绘了西湖8号公馆的房子摸样，但是记者的脑海里却无法想象这里到底是什么样的豪宅，因为这里既没有样板间，也没有房间的效果图，销售人员告诉记者，因为客户的喜好各不相同，所以他们的房子室内都是毛坯房。

　　西湖8号公馆售楼人员：“虽然我们室内是毛坯，但是我们的公共区域全都是精装，然后我们的电梯厅全都是杭州很有名的一个铜雕大师朱炳仁老先生他来铜雕的，其实买我们这里的客户都是这个地段，为了地段买这个房子，不是为了这个房子，我们的重点还是在这块地段，因为西湖边，这个地段是绝版。”

　　一套售价2700万元的房子，竟然还只是毛坯房，恐怕也只有杭州西湖边，开发商才敢叫出这样的天价。在西湖8号公馆的楼书上，记者还看到这样一段煽情的文字：距离西湖约200米，多少达官贵人都无法拥有的梦想，帝王将相之行宫，而今被你轻易收入囊中。无价的西湖，无价的享受，无价的生活，生活在生活之上。开发商把西湖这块金字招牌，敲的当当响，这个楼盘实际景观是不是就像楼书里说的那样，是一个无价之宝？

　　在西湖8号公馆楼盘的围墙上，张贴着一幅幅很大的宣传海报，这些海报将周围的景点和标志性建筑都纳入其中，上面的文字也与这些环境相关联，什么绝版地段，绝世享受，私藏一座湖山等等。

　　西湖8号公馆售楼人员：“这个是城隍阁，这是雷锋塔，保俶山，我们的西面西湖，东面城隍阁，吴山风景区，这个也是杭州标志性建筑。”

　　杭州市有名的城隍阁，也是天价房能够看到的唯一景点，然而从西湖8号公馆的房顶却看不到美丽的西湖。

　　西湖8号公馆售楼人员：“这两栋都看不到西湖，我们只是离西湖近，西湖边你要看到西湖的房子没有，新房是绝对不会有的，由于一个是限高，还有就是西湖边，这种沿湖的公园，离西湖就有点距离。”

　　在西湖8号公馆的规划图上，记者看到整个楼盘只有两栋低层板楼，而且在两栋楼房之间，还隔着一些老旧的楼房，和周围的楼盘相比，西湖8号公馆并不显的突出，而且与旁边环境好的小区相比，这里并没有什么优势可言，那么这里的房价为什么会成为杭州市的天价房？

　　西湖8号公馆售楼人员：“我们的地面价就是2万6千元，就是楼面价一个平方米2万6千元，就相当于在钱塘江边一套精装修的户型的单价了。”

　　与西湖8号公馆一街之隔的中大吴庄，是2001年开发，2004年入住的精装修房，当时的开盘价是每平方米15000元左右，但是随着这里地价的上涨，中大吴庄的房价也开始水涨船高，在一家房产中介公司的委托交易信息上，记者看到，11月份的委托价格已经上涨到了7万多元。

　　西湖8号公馆售楼人员：“如果里面什么景观都看不到的话也是五、六万均价，像这套(可看城隍阁)的话也要10多万。”

　　西湖8号公馆的天价楼不仅仅带动了周遍高档住宅的上涨，也对周遍的普通商品房产生了影响，与西湖8号公馆相邻的柳浪新苑，是1998年开盘的房子，当时的开盘价只有五、六千元，即使到今年上半年的时候，二手房价格也只有2万元左右，但是随着西湖8号公馆的推出，这里的房价也应声而涨。

　　柳浪新苑居民：“现在反正2万多了，两三万，大概是2万8左右，那边房价一贵起来，这边房价慢慢就升上去了，就是这两年，上半年到下半年，这个要相差1万元钱。”

　　记者在杭州市华邦地产的二手房交易信息网中，搜索了今年以来，柳浪新苑的二手房交易委托价格，记者对其中两套户型和面积大体相当的房子进行了比较，今年6月6日，一套两房一厅一卫，面积67平方米的房子，单价是21642元，到了12月3日，同样是一套两房一厅一卫面积63平方米的房子，单价就上涨到了34127元，涨幅高达58%。

　　杭州：地王和天价房“相生相伴，相互推动”

　　西湖八号公馆号称自己是杭州西湖边的绝版房。按说守着这么好的地段，应该是皇帝的女儿不愁嫁，可是记者了解到，从今年9月份开盘至今，西湖八号公馆里面只有价格低一点的1号楼基本售完，2号楼售价在1000万元以上的户型，销售并不理想，其实，开发商心里也清楚，高处不胜寒，叫价太高，应者寥寥，那他们怎么还硬着头皮，喊出天价？

　　这块正在拆迁的土地，原来是浙江商学院的，今年7月，宁波雅戈尔置业有限公司经过90轮的书面竞价，最终以14.76亿元拿下了这块面积约54.2亩的土地，这个价格，创造了杭州市今年土地拍卖的新纪录，楼面地价达到每平方米15712元，而周围正在销售的楼盘，当时的价格也不过15000元左右。

　　记者：“六月份大概是多少钱一平米？”

　　梧桐公寓销售人员：“一万六七。”

　　记者：“咱们开盘是多少钱？”

　　梧桐公寓销售人员：“开盘一万五左右。”

　　与浙江商学院地块一墙之隔的梧桐公寓，是今年三四月份刚刚开盘的新楼盘，在周边的楼盘里，价格还算是比较高的，周围还有均价11000元到13000元的房子，然而自从雅戈尔拍下浙江商学院地块之后，这里的房价就明显上涨。

　　记者：“(现在)大概什么价格？”

　　梧桐公寓销售人员：“价格2万3千多。”

　　记者：“6月份还没有这么高？”

　　梧桐公寓销售人员：“对，六月份之后房价又涨了。”

　　记者：“怎么突然就高了？”

　　梧桐公寓销售人员：“地价成本上涨了，就是雅戈尔那块。”

　　与梧桐公寓相距不远的枫华府第，今年六月份的时候，精装房的价格还在20000元左右，如今这里的房价已经上涨到了25000元。

　　记者：“它的楼面价应该是跟你们周围的房价差不多是吧？”

　　枫华府第售楼人员：“稍微低一点点，楼面价15000多，那个时候当时拍的时候是觉得很贵，但是后来像转塘、咸宁那边的地，拍出来都是1万多，很夸张的，所以它那块地又不算贵了。”

　　从杭州市中心的武林广场开车大约20多公里，就来到了杭州市西湖区的三墩镇，这里是杭州市近几年新开发的居住小区，在市区房价不断上涨的情况下，很多杭州市民选择这里购买房子，尽管这里的交通还不方便，但是价格却比市区低了许多，然而今年下半年，这里的房价也涨了起来。

　　当地居民：“就是今年涨起来的，今年下半年。”

　　记者：“价格比原来起来的上半年大概是多少钱？”

　　当地居民：“我买是6000元左右。”

　　记者：“那现在大概多少钱？”

　　当地居民：“现在大概9000元到10000元。”

　　今年7月份，位于三墩镇的两块土地进行拍卖，其中一块土地拍出了7750元的楼面价，这个价格超过了当时这个区域里在售楼盘的房价，也创造了三墩镇新的楼面价记录，成了当地的“地王”，这个地价拍出之后，直接拉动了旁边亲亲家园的房价。

　　记者：“现在四期大概是多少钱？”

　　亲亲家园售楼人员：“现在他们二手房卖到1万了吧，四期当时我卖的只有六、七千，七、八千的样子，现在据说能卖到1万了，六、七月份七千左右。”

　　销售人员告诉记者，这里房价的上涨，跟土地拍卖价格的上涨有直接的关系。

　　亲亲家园售楼人员：“楼面价7000多元，他的房子造起来不卖个10000元是一点利润没有的，所以这里不涨才怪。”

　　据记者了解，目前三墩的在售楼盘价格已普遍上涨了2000元到3000元左右，而进入到8月份，杭州土地市场“面粉贵过面包”的现象已不再是新闻，杭州市转塘镇的多个地块拍卖价格屡创新高，10月底，“杭州一棉”地块拍出了15588元/平方米的楼面地价，而周边项目此前开盘均价还不到一万元。

　　浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬：“从我的印象，我自己个人判断，7月份土地市场是最火爆的。”

　　作为研究房地产的专家，虞晓芬认为，7月份杭州土地市场的火爆，表现在拍卖成交的价格，超出底价的幅度最高，参拍的企业和竟价的次数最多，而每一次拍卖，都会创造出某个区域新的地王。

　　虞晓芬：“所以7月份可能，我们杭州的土地市场出现了一些，我个人认为是非理性的一个这种现象。”

　　虞晓芬告诉记者，一般情况下，高的地价会推动高的房价，而高的房价又会影响到地价，推动地价上涨。

　　虞晓芬：“假如说我们对市场一直是持有一种房价能不断的涨，地价能不断的涨，这种的预期，一致性的这种预期的话，那可能我们的房地产市场可能会进入一种恶性循环，会带来一种灾难性的一种损失。”

　　虞晓芬认为，开发商高价买走土地以后，一种是选择囤积土地，以时间的流逝来换取土地升值，实现利润最大化的目标，另外一种，就是开发高档的楼盘，拉升房价，从而赚取更高的利润。

　　虞晓芬：“就是今年拍出去的土地，基本上到明年下半年、后年就要大规模的上市，那么这个时候，可能杭州出现大量的高价房，那么杭州市场又没这么大的消化能力去消化这么多的高价房。”

　　虞晓芬担心，按照今年杭州市土地拍卖的土地价格，明后年将会有很多开发商走高端路线，最终的结果将是高价房的比例越来越高，从而导致越来越多的人买不起房。

　　虞晓芬：“可能当大量的企业都是这样子做时，那么市场上就会现大量的高端楼盘，那当市场又没有这么大的消化能力的时候，我们担心高端楼盘可能就会出现一种积压、滞销。”

　　一旦房地产市场出现积压滞销，那么大量的资金将被套牢在土地上，甚至有可能出现大量的闲置土地和烂尾楼。

　　虞晓芬：“那也许可能会有些企业会面临一种财务困境，进而可能会影响银行。”

　　虞晓芬认为，土地价格在市场拍卖中被无限放大，本身就是在制造地价泡沫，楼面地价高出同区域房价不仅不太正常，而且可能会给整个房地产业带来风险。

　　杭州二手房交易量明显下跌

　　在杭州，地价上涨与房价上涨形成了一种恶性循环，地王和天价房相生相伴，互相推动。杭州一位购房者告诉记者：“三四年前，市中心的房价7000多元一平方米，大家都还嫌太贵，现在如果卖每平方米一万多元，大家会说怎么这么便宜”。现在杭州主城区的商品房售价均价都在一万五千元左右，仍然维持在高位，但是从11月份开始，商品房和二手房的交易量已经明显下降，市场信心正面临一场考验。

　　通过杭州透明售房网的数据统计，进入11月以来，杭州市二手房日均成交量只有61套左右，与10月份日均成交84套左右相比，二手房的成交量已经出现下滑趋势，记者在杭州市我爱我家采访时，也得到了同样的观点。

　　我爱我家运营副总裁华东区总经理陆斌斌：“从这一波的这样一个调控开始，逐步又有往下滑，滑到就目前来说是，10月份、11月份它的交易量差不多，是在两千套的样子。”

　　我爱我家运营副总裁陆斌斌告诉记者，杭州市二手房交易的高峰在今年的5月份到9月份，当时最好的一个月，交易量是2668套，但是从10月份开始，杭州市二手房的交易量就明显下滑。

　　陆斌斌：“12月份我想不会高于2000套，我估计是在1600到1800套左右。”

　　我爱我家做为杭州市最大的房产中介公司，原来一个月可以成交近400套二手房，但是随着市场的下滑，他们的成交量也只有200套左右，在公司的两个签约室，记者看到，原来人声鼎沸的房子现在却显得空空荡荡，在另一家大的房产中介公司，华邦地产的签约室，同样也没有什么客户来签约。

　　周冬临：“最忙的时候，这边所有的签约室，然后包括培训室，包括我们的老总办公室，也就是说同时有十几个单子在谈，现在下滑的比较厉害，现在每天能够做三、四个，或者四、五个，有的时候也就一两个。”

　　记者在采访中了解到，在今年杭州楼市最好的时间，很多小的房屋中介公司如雨后春笋般的纷纷冒出来，使公司数量达到了200多家，门店数量也从四、五百家，增加到700多家，但是从11月11日到12月10日的统计数字来看，目前约有一半多的公司，一个月的成交量在一两套。

　　陆斌斌：“我觉得就是如果说交易量会继续萎缩的话，我相信也会使得很多的一个小的中介可能会退出这个市场。”

　　在华邦地产湖墅门店，记者了解到，在7月到10月份之间，房东临时加价的现象特别多，小房子涨个三万到五万是很正常的事情，一些房主在签约之前，往往要几次加价，但是最近却很少出现临时加价的现象。

　　杭州华邦房地产代理有限公司湖墅分公司经理仇艳：“对于客户来讲是已经产生了一些影响，那很多客户拉不出来看房了，他说我要等一等，房价这个走势有点看不清楚，听说深圳楼市在跌，那么他们也想是不是杭州楼市也要再跌。”

　　记者走访了杭州市的十多个房产中介公司，发现这些门店的客户非常少，大部分的门店只有工作人员在无所事事的聊天，根据杭州透明售房网统计的数字，12月1日到8日，二手商品房成交292套，比上周下降37.87%，交易量猛跌，新建商品房成交量也出现下跌，跌幅为13.69%。

　　虞晓芬：“最近央行出台了一系列的紧缩政策，那么房地产跟信贷政策有密切的关系，那么我个人判断，明年杭州的房地产市场成交量可能有一个萎缩，在这样子一个情况下面，房价会处于一种平稳的这种状态，包括我觉得地价甚至可能会有所回落。”

　　半小时观察：地王和楼王都该少一些

　　天价的地王，天价的楼王。金钱堆垒起来的楼市，构成了今天的天堂杭州。可是这个天堂不属于普通群众，而是属于房地产开发商和炒房客。对于急需住房的群众来说，杭州不是天堂，更像是伤心地。

　　不久前，深圳万科集团董事长王石在一次私人聚会的时候说：历史表明，每次泡沫到来的时候，倒下的不是地王就是楼王。

　　在地王造就楼王，楼王推动地王的恶性循环中，所有试图违背市场规律的人都会受到市场的惩罚。令人心痛的是，无论对老百姓来说，还是对于房地产开发商来说，或者对于地方政府来说，这种惩罚来得都太残酷。