2008，什么样的房子先降价？---亿房论坛

2008，什么样的房子先降价？

2007年的房地产市场经历了前所未有的变化和调整。在市场层面上，一度涨势疯狂的房价和频频出现的“天价地”，都注释着2007中国房地产市场的不同寻常。加之政府宏观调控主导方向的重大转变，更使得人们对新一年的市场表现充满了猜测和期望。
不难预见，2008年政府将继续完善住房保障体系建设，着重解决低收入人群的住房问题，同时还将加大紧缩银根、抑制投资的力度，从紧的货币政策势必会给“高烧”的中国楼市降温。在政府着力抑制房价高涨，控制投资需求，紧缩银根地根的大背景下，2008年的中国楼市会如何发展？什么样的房子又会最先遭遇降价的挑战？

从整体出发，2008楼市将面临结构性调整

回顾2007年的中国楼市，政府调控方向的重大转变是影响未来楼市走势的关键因素。

首先，“24号文”以及《廉租房保障办法》、《经适房管理办法》的相继出台标志着住房保障体系建设迈出了具有现实意义的一步，从更深层的意义来看，加强住房保障体系建设等于从需求层面上缓解了市场中紧张的供求关系。其次，从今年频繁的加息以及准备金率的提高、第二套房贷首付比例的调整等都可以看出政府在加强保障的同时，还在着力抑制过热的投资需求。从明年起实施的从紧货币政策，严格控制货币信贷总量和投放节奏，也将对房地产市场产生较大影响。不仅开发商将面临资金短缺的困境，购房消费也将被进一步抑制。

因此从政策层面来看，2008年政府宏观调控的引导方向一方面是加大中低端自住供应，抑制中高端投资需求，另一方面则试图改变以往重市场的发展模式，努力引导保障加市场的双轨进行，希望通过对房地产市场的结构性调整，最终实现房价的理性回归。

另外，除宏观政策外，影响2008年楼市走势的因素还有：市场竞争的白热化以及政策打压下市场需求和购买欲望的降低。随着人们购房选择趋于理性，以及紧缩货币政策的影响，房产企业之间的竞争越来越大，不论是楼盘价格还是物业管理，也不管是楼盘品质还是环境交通，都对地产企业提出了更高的要求。加上政策影响下市场观望气氛的日渐浓厚，2008年房价涨幅很有可能随着总需求量的下降而下降。同时，如果政策执行到位，也不排除部分房价大幅上涨城市出现楼盘绝对价格回落的可能。

“ST”楼盘难逃降价命运

在即将到来的2008年，对于房地产这样的资金密集型产业而言，紧缩的货币政策对未来市场的负面影响是显而易见的。从对中国楼市产生潜在威胁的美国次贷危机，到中国房地产发展史上罕见密集的宏观调控政策，2008年的房地产市场出现“回归”迹象应该是在情理之中的。从2007年第四季度的市场情况看，一路飙升的房价在政策的打压下似乎得到了一定程度的抑制，尤其是一线城市房价几乎都出现了不同程度的回落。

从目前的市场情况分析，货币紧缩带来的不仅是开发环节的难题，还会加大贷款买房的难度，在国家调控力度加强、投资需求减少，购房者日趋理性的过程中，即使二三线城市可能遭遇的影响会相对较小，但对于一线城市的楼市而言，房价的理性回归似乎在劫难逃。同时在一线城市中，那些地理位置和楼盘品质并不是很好，但却通过借势炒作提高了房价，其价格与价值出现较大背离，性价比相对较差或者开发企业资金实力不足，以及某些专门针对投资者销售的楼盘都有可能成为降价浪潮的先锋部队。可以说，在国家紧缩货币政策、收紧房贷、打压投资需求的大背景下，那些存在众多问题的“ST”楼盘将难逃降价的命运。

总之，不论从宏观政策层面还是市场预期，也不论从行业发展前景还是切实解决老百姓住房问题的角度分析，经历了“疯狂2007”的中国楼市在新的一年里非常有必要实现结构性调整，真正朝着理性回归的路上迈进。