万科建廉租房的真正目的---亿房论坛

王石先生透露，万科的首个廉租房社区即将启动，而且以后也会往这条路上发展。这一信息引起了世人对万科的又一次好评，认为万科这种做法是不为赚钱为口碑，这是在为广大租房者提供方便，也是在为政府分忧。对于这一说法，站在不同的立场，也确实有其正确性；但是，王石先生作为万科这样一个大公司掌门人，并不是他自己说了就能算的，他身后还有无数的股东，而且现在万科最大的股东还是华润集团，这样一个背负者无数人的利益的公司，不可能只为了一个所谓的口碑而作出这样的决定。那么，万科为什么要建廉租房呢？

我们先来看看这个廉租房廉在哪里？首先，万科建廉租房的地是通过市场手段来的，也就是说，地价不会太便宜；其次，万科作为中国最著名的房地产品牌公司，其建筑已经标准化，也就是说，万科不可能因为是廉租房而降低建筑成本；第三、万科的物业管理是其品牌的重要组成部分，因此，也不可能大幅降低物管的质量；第四、不管你建设的是什么房子，你还是在以商品房开发的形式开发，那么，政府这一块的费用是少不了的；第五、在出租的时候，这样大规模的出租，高达百分之十几的税收是很难避掉的。也就是说，万科的廉租房的成本不会低，先不说赚钱，就是保本，租金也不会达到真正的廉租房的水平；可能性最大的做法就是，针对项目周边的市场行情，定出略低于周边行情的租金水平，这样一来，不但可以继续打出廉租房的口号，也可以实现物业出租率的提高。

从这样一个角度来讲，万科做的并不是廉租房，而是整个公司在慢慢的转型，从以往的建好物业出售转变成持有物业出租。而事实上，这也是一个趋势，国外的大型房地产公司都是这样的一个做法；国内的许多公司也都认可这样的做法，只是由于各种条件不成熟，很多公司做不到这一步。

早前在一些文章里就提到过，上市公司对于实际赢利的能力并不是十分看重，更看重的是现金流和在资本市场的影响力。特别对于房地产上市公司来说，市场对公司潜力的判断来自于土地储备量和开发能力，而土地是一个不可再生的资源，再多的土地也有开发完的一天，没有可供开发的土地储备之后，这样的开发公司也就在资本市场没有任何的竞争能力了。而且，对于这些已经上市的公司来说，资金的主要渠道来自于股市，项目销售的利润只是一个辅助渠道，只是财务报表上的数字。

在这样的情况下，大型上市企业大量的持有优质资产是必然的趋势，大量的优质资产也是评估一个上市企业价值的重要条件，而且其灵活性还要优于单纯的现金。国外或香港等地的大型房地产上市公司，对所开发的物业的出租和销售都是有一定的比例的，特别是对于优质物业，一般都是以持有为主。对于物业持有的优点，一则可以通抵押给银行套现，另一方面还可以通过租金来偿还利息，对于优质物业来说，长期出租的回报率远远高于销售，而且这些资产的存在，对于股市是一个强有力的支撑。当土地储备量减少时，就凭对物业的持有量和出租的收益也足以维持住股市的信心。

可以确定，万科做廉租房的真实目的应该是为了持有物业，通过对物业的持有来以新的形式维持资本市场的信心；可以看出，这也是万科从一个专业的房地产大鳄向资本市场大鳄迈进的必然选择，也是极为关键的一步；这一次如果成功转型，万科将完全有能力再领跑中国房地产市场20年。

大量持有物业的好处固然很多，但并不是每一个公司都能这样做的，这样做的先决条件就是要有充足的现金流，而不需要依靠项目的销售回款来维持开发。也就是说，这种资本游戏也并不是什么公司都能玩的起的，这只属于少数行业巨头；同时，这也是房地产开发公司发展到一定程度后的必然。