房地产市场的理性回归不等于拐点---亿房论坛

自上次写了《寒冬过后，春天还会远吗？房地产市场的理性回归》一文后，由于工作变动等各方面的原因，一直没有时间继续针对这一观点发表相关的看法，而近段时间以来，由于上海，广州等地成交量的下降，加上武汉这两个月市场也有比较明显的下降趋势；一时间，拐点论成了街头巷尾最流行的话题之一。

一直不太赞成王石先生说的拐点论提法，之前已经写过很多关于万科有阴谋的文章，果然，在前段时间王石与潘石屹的论战之中，王石也亲口承认了，但他不认为是阴谋，而觉得是阳谋。呵，阴谋也好，阳谋也罢，目的都是一样的，利于对市场的影响来完成行来的重新洗牌。对于这些企业的战略，我们暂不深究，就针对拐点论这个说法，看似很得民心，也顺天意，但市场永远是市场，不会随着我们的思想来运转。

从个人的分析而言，拐点不会到来，现在部分城市的成交量有所下降，完全是一种市场理性的回归，是一种市场的盘整，就如股票市场一样，冲高之后，必然会有一次小幅的回落，经过一段时间的调整之后，还会继续冲高。也就是说，目前的房价就算有小幅的下调，就算成交量有些下降，也是正常的。从目前的实际情况来看，先不说三四线城市还在一个劲的上涨，就算一二线城市，大家量为关注的上海，我们看的的是均价下降了，但却不知道，中心城区和景观好的区域的房价一样坚挺，降的只是当时跟着涨价风波顺势而上的一些项目。再看成交量，虽说目前的成交量比起去年下半年明显萎缩很多；但最为重要的一点我们应该清楚，去年下半年本就是一个不正常的市场行情，一个不正常的市场行情，又如何能成为参照标准呢？就相当于我们不能拿姚明的身高来作为中国人身高的标准，借此推断中国人全是矮子一样。

在前一篇文章里，我已经明确的提出过正常的市场行情可以参照04年的。也就是说，成交量回归到04年的水平，也是正常的，而不能说是出现了拐点，更不能说是房地产市场不行了。目前对拐点论反应比较大的可能就是开发商和消费者，而这两个群体也很有可能会由于无法正确的认识当前的形势，错把理性回归当成拐点，从而为自己不切实际的想法而付出相应的代价。

首先看看开发商，现在已经有很多中小型开发商由于房子销售的没有去年快而感到很着急，除了一部分是因为资金的原因外，很大一部分就是心态的原因，太多的中小型开发商由于入行的时间不长，没有经历过前些年市场冷淡的时期，总以为房地产行业里到处是金子，而一旦发现金子也会有烫手的时候，就有些耐不住了。打折也好，降价也好，如果还是希望通过这类形式换回去年那样的市场热度，可以说是白日做梦。这样的做法，不但不会提高成交量，反而会更加增强购房者等待全面下降的信心。

再来看看购房者，王石先生建议资金不足的家庭三四年后再买房子，建议是好的，但往往会让人误读。王石先生的初衷可能是想告诉大家，房子并不是一定要买的，而且没有必要为了买房子而让自己太难受。可是，购房者的理解却是认为王石先生在预测三四年后房价会降。房价真的会降吗？除非整个中国的经济发生了逆转。等待中的购房者在三四年后，很可能就会像今天在后悔三四年前没有买房的人一样，继续做了近在眼前，却又遥不可及的梦。

此次的房地产市场动荡只是一次理性的回归，由于这些的理性回归不是市场自然形成的，而是由各种人为的政策造成的，因此，在短时间内造成成交量低于正常水平也是正常的，市场也需要这样的一个时期来调整，开发商和消费者也需要这样的一个时间来重新理清自己的思路，重新以冷静的思维来看待房地产这一行业。

最后大胆做一个预测，5月份左右市场就会有所回升，成交量有可能达到去年同期的80%左右，下半年也将会保持这样的一个成交量；去年下半年的成交量将不可能在今年重现，价格方面，除部分一线城市小幅下降外，其它二线城市会保持目前均价。