张萌萌:大家下午好！很高兴能够在今天见到这么多熟悉的老朋友和新朋友，今天我们做这样的新闻发布会是对武汉去年房地产市场做一个回顾，顺便也对今年的形势做一个展望，同时我们也会谈一谈有关轨道交通沿线物业开发的情况，首先我先向各位介绍在座的这几位男士，这位是陶汝鸿先生，他已经来武汉开过两次新闻发布会了，他是戴德粱行的董事，同时也是北亚区策略发展部的主管，他今天会给我们谈一下轨道交通物业的情况；这位是殷向荣先生，他在房地产市场已经有多年的经验，同样也是对武汉将会有一个新的了解；这位是武汉公司策略发展顾问部的高级经理彭博先生，他会对武汉房地产市场做一个回顾。
    我们对殷先生有一点陌生，何先生已经去北京做戴德粱行华北区的主管，现在请殷向荣先生给大家致辞！

　　殷向荣:大家好！首先欢迎各位出席我们的新闻发布会，在这新的一年和这么多的媒体朋友聚在一堂我感觉到非常的高兴，对我来说能到江城武汉对我来说是一件非常开心的事，原因有两个：一个是武汉最近被批准为国家级的试验区，我恰好在这个时机来到武汉，见证了这个城市的快速发展，同时也能在其中贡献我一份心力我觉得非常的有意义和十分的荣幸；第二个戴德粱行在武汉有一个非常强的队伍，作为中国大陆最具规模的国际物业顾问公司，戴德粱行在武汉以扎根了两年，服务的项目和客户包含世贸锦绣长江、地铁集团等等，我们的战略队伍涵盖了市场调查、物业评估、投资顾问、物业代理、物业管理等各个方面。武汉获批国家新兴改革试验区我相信我们的团队国际先进的理念结合对本地深入的认识，戴德粱行将能在这样的背景下发挥更大的作用，与中部重镇武汉共同发展，在此我也希望各位媒体的朋友给予我们大力的支持！谢谢！

　　张萌萌:下面我们先谈一谈轨道交通的情况，大家也知道轻轨的建设是如火如荼，地铁建设起来以后到底会对城市产生什么样的影响呢？实际上在香港的地铁已经发展得很成熟了，我们可以通过看香港地铁对周围物业产生的影响来看看武汉未来的发展，下面有请陶汝鸿先生做一个介绍！

　　陶汝鸿:各位你们好！今天是我第三次过来开新闻发布会，以前我过来的时候通常是从一个国际的角度去看武汉房地产市场，今天有一点改变，在过去几年国内很多不同的城市里面有地铁新开了，在武汉我相信未来很快就有地铁了，地铁落成以后对整个武汉的发展快速有一个很大的作用。从香港来看看地铁的影响对一个城市的发展在哪里，（PPT图表对照），香港这里每一个站都是发展得很好，30年前总中环过去最少要两个小时才能到这里，这个对整个城市的开发有很大的作用。
    地铁对城市格局的影响有以下3种模式：
    1、对已发展成熟的地区，有增值作用；
    2、对旧区转型，有加快转型步伐作用；
    3、对未开发地区，有加快及规范发展作用。
    对已发展成熟地区的影响，配合成熟发展地区之现有配套，增加及改善人流分布。例如在地铁站出口加建行人地下通道，把所有大型建筑物连贯起来。大家也听过在香港有一个地区是尖沙咀，这是一个发展得很成熟的地区，基本上每一个旅客到香港一定要到尖沙咀买东西，2004年底，地铁尖沙咀站与九龙东站教会处正式起用。

　　彭博:随着地铁和轻轨站的建立这里的商业价值会越法的显现。

　　陶汝鸿:对旧区的影响，加速发展中或旧区转型的速度，随着交通网络的迅速发展，再亚商地区经济及业态之转型，从而对整个地区的格局产生变动。主要由住宅或工业区转型成为商业区。在香港有一个叫金钟区，自从有了地铁以后这里面有超过60万平方米写字楼，已经是中环以外的市中心，成为主要商业中心，同时有政府部门总部所在地，包括最高法院、婚姻注册处、土地注册处等，并设香港公园供游人游览。如果把这所有的商业价值加起来大概有800个亿。
    还有一个是港岛东区，这里面现在有太古城住宅、商业大厦及购物中心，约共60万平方米甲级写字楼，包括多盛大厦、电讯盈科中心、德宏大厦及港岛东中心等。在这个区域的写字楼里面拥有的都是金融、保险、房地产及专业服务之后勤部门、信息科技及媒体、广告公司，这对整个城市的变化是非常大的。
    还有一种是对未开发地区的影响，我用九龙站做案例，总面积共109万平方米，全亚洲最贵的住宅就在这里，现在在香港最好的写字楼就是国际金融中心，有88层高，环球贸易广场是108层，总面积23万平米，是香港最高的写字楼，这里面还有一个最好的酒店，刚刚在2007年10月份开的，11黄金周很多国内的人住在那里，这里的商业价格大概增加了2000多亿，一个地块本来什么都没有的，就是因为地铁通车了以后，政府花了很多资源把这里发展起来。

　　彭博:古田1路和古田2路由于轻轨的建设我们估计这里的潜在价值将来肯定有很大的升值空间。

　　张萌萌:下面我们有请彭博先生给我们做2007年武汉市房地产市场回顾。

　　彭博:各位媒体朋友我们大家都比较熟了，大家对今年的房地产市场都有一个共同的感觉就是非常火爆，我们可以用一组数据对商业写字楼和住宅做一个详尽的分析，我们先说说住宅的情况，住宅这里给一个供应的数量，2007年新增的可销售面积1千万平方米，这个是通过拿到预售预科证楼盘的比较，具体有5个区的供应面积下降，只有4个区是微增，武汉市在供应上减低的幅度是非常大的。但是在需求上可以看到销售面积和供应面积是持平的，武汉市整体的房地产状况是非常的火爆。
    从价格上来看分别从内中环两个区域来说，07年内环均价达到了5千平方米，06年只有4250，07和06增加了17.65%，而且下半年的增加幅度非常快，尤其是在8月份以后，下半年的增长幅度比上半年又同比增长了22.25%，可以看出武汉市的价格增长水平是非常高的，有4个片区表现得很突出，首先是二七后湖片区，这里由于传统的地理位置离武汉市的中心城区比较近，这一年在基础设施配套上逐渐的完善，所以这里的性价比提升得非常快，由于新增的可销售面积也非常少，所以出面了这样的局面，据我们统计今年比去年同比增长了20%；还有一个是青山片区，这里有好的企业，消费力是非常高的，但是供应水平长期低迷，这里有少数几个楼盘的面市造成了市场的哄抢，价格增幅达到了接近30%的水平；第三个是关山片区，这一个片区的增幅达到了30%，引爆点就是富士康，富士康是一个引爆的效应，实际上这个片区是集中了武汉市一大批的中高收入人群，这边的楼面地价也在创新高；第四个是汉阳中心区，这里在武汉市人民的心中是被低估的，近几年基础设施的加大，特别是世贸锦绣长江的面市，这里也达到了24%的增长。可以看到整个武汉市的销售状况和价格增长是非常迅猛的。
    我们把整个高端住宅做了一个片区的分布，2006年汉口地区和徐东地区是还没有存在高档住宅的片区，2007年开始出来了，以前大部分的楼盘还在打景观牌，但是很多景观资源挖得差不多到极致了，汉口中心片区仍了今年高档住宅分布片区里均价最高的。徐东片区也是地段非常优异的地方，这里出现了万科，一个品牌开发商的进驻直接提升了这里的价值。武汉市的新的高端住宅出现，增长幅度非常快，武汉市的高端住宅都出现了排队认购的现象是非常多。
    商业市场可以用几个特征来形容：
    第一个是新商业供应。武汉市在2007年新开了武汉国际广场，大洋百货光谷店，而且这两个百货的面市让整个武汉市的百货数量达到了83个，百货的面积超过了90万平方米，这是我们在所有看到同等的城市里武汉的百货数量和面积遥遥领先的，而且经营状况也是在二线城市和同等城市里处于一个非常高的水平。
    第二个是新商业项目供应。其中有汉口东部购物公园和光谷步行街的体量都是非常大的。
    第三个是新品牌进入。LV、星巴克、Hugo  Boss、卡地亚旗舰店等品牌的进入，说明了这些品牌对武汉市场的重视程度非常高。
    第四个是新商业格局的形成。
    中心商业区格局的渐变，随着交通系统的不断完善和新的商业物业的出现，中心商业区格局将得到调整，打破传统的武广商圈和江汉路商圈分开的局面。
    新兴商圈的雏形初显，现在新的商圈形成，我们预测在汉口这一块已经有三个商圈的形成看到了雏形，第一个是古田商业中心，以古田四路为中心；第二个是二七片区，就是我们刚才说到的汉口东部购物公园；第三个是唐家墩商业中心。
    接下来我们看看甲级写字楼的情况，甲级写字楼在这一年提出的重点是新世界中心的面市，以七万方的体量打破了武汉甲级写字楼两年零供应的局面，新世界中心的出现让06年的52.08万平方米增长到现在的59.48平方米。
    甲级写字楼由于新世界中心的出现入驻水平在下降，但是从绝对数量来看，2006年全年甲级写字楼消化了1万平方米，2007年消化了3.7万平方米，这个说明甲级写字楼的增长是在迅猛的显现。
    跨国性企业的比例达到了第一位，跨国性外资企业的数量从06年的188家到今年的266家，增长幅度达到了11%，这个数量的改变也说明了武汉市甲级写字楼的市场正在出现一个质的飞跃，传统的核心客户慢慢在武汉市开始增多。并不是所有的甲级写字楼市场都有很好的表现，2000年以前的甲级写字楼出现了空置率的提升，但是新的写字楼的提升空置率都是在下降的，甲级写字楼都是一个很现实的市场，所有的老的甲级写字楼慢慢会被市场淘汰。
    08年的新增供应应该是民生银行大厦，这个是我们独家代理的写字楼将会于今年的3月份正式对外公开招租，这个写字楼也会改变大家对传统写字楼的看法，这个是武汉市有代表意义的甲级写字楼。
    武汉市的商业比较成熟，但是酒店市场是落后于长沙市场的，挂牌的5星级酒店一直只有6家，今年发生了改变，整个五星级酒店新开业的就有4家，包括新世界、光明万丽等武汉市已经形成供应的五星级酒店已经达到了11家，未来五年至少会有9家出现，还有一些4星级酒店的升级，未来五星级酒店在武汉市的数量会超过或者是接近20家。从房价和入住率的水平来看变化幅度并不是特别大，这一块的市场虽然有新增供应大家之间相处得比较融合，整个的新增供应并没有拉低房价水平也没有拉低入住率的水平。
    今年的土地租让是非常红火，07年出让土地60宗，出让土地面积692.55万平方米，可建总建筑面积达1904.52万平方米，按06年分别增长366.9%和439.57%。
    07年汉阳区推出土地量在各区中遥遥领先，占总出让土地面积的70%以上，07年的土地争夺也不但升级，楼面地价被一再刷新。这也看出了武汉市是被外地开发商关注的。总的可以看到武汉市未来土地市场的供应特别是在价格上还是一个抢手的状况，价格水平可以预计还会有创新高的可能，同样的二线城市里楼面地价达到了1万，武汉市估计还在这个基础上有提升的可能性。
    这里是我们对武汉市场大概的回顾！

　　张萌萌:感谢彭博先生对武汉市房地产市场做了一个回顾，之前陶汝鸿先生也对地铁以及轻轨的建设对整个城市将会带来什么样的变化做了介绍，如果各位在这方面有什么样的问题可以提出来。

　　黄峰:陶汝鸿先生您好！武汉地铁的二号线两边的策划方案进行国际的招标，因为二号线是武汉市的主动脉，经过了武汉市所有的商业区和人口密集区，您是怎么看的？

　　陶汝鸿:二号线经过的地区是比较繁华的，我觉得这个就好象在香港第二条地铁线，香港最贵重的商铺都是在这里，（PPT图表对照）这里以前是一个荒地，现在最贵的住宅全部都是在这里，这条线开了以后整个香港岛的交通改变了很多。我觉得这条线和你说的二号线是差不多的，对整个线路旁边的房地产发展有很大的影响，特别是对还没有开发的住宅区有非常大的作用。

　　胡继权:陶总您好！2007年香港三家上市地产公司，他们在武汉市的土地市场上投入了70多亿人民币拿地，这个量大概了一下是在近几年来香港背景上市公司在武汉最大的投入，您接触的过程中有没有香港其他的公司和香港地产界把武汉作为一个重点发展的城市，因为最近中央对地产的投资，特别是非大陆的地产公司有一定政策上的要求，您觉得是不是有转变的动向？在国家现有的政策的影响下对武汉中部的城市有什么样的影响？

　　陶汝鸿:20001年时很多香港开发商对国内的房地产市场都比较保守，但是最近这几年无论是上市公司还是小公司他们对中国房地产是非常有信心的，投入了很多基金在国内开发的，其他的开发商他们的态度也是差不多，他们开发的重点不单单是在上海北京，但是如果住宅的话重点是在大城市以外的二线城市，像武汉、成都、杭州都是重点开发的，他们看到了住宅未来在中国每一个城市的需求都是很大的。“十一五”计划里面提到了很多的“城市化”，把收入比较低的人从郊区搬进城市里面住。他们也看准未来的中国经济发展很快，虽然这一半的人收入不是很多，但是在未来的收入会增加很快的，所以他们对这样的二线城市住宅的开发是非常有信心的。

　　张萌萌:我们今天的新闻发布会开到这里！谢谢大家的光临！再次祝大家新年愉快！