老刀:精挑细选,绕坑捡漏 ——看豪客如何买房

2015-12-07 08:45 只看楼主 推荐给版主 收藏
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本帖最后由 武汉·老刀 于 2016-1-4 19:45 编辑


     这一过程再次说明:好房得淘,有价值的努力会得到尊重,不计成本的服务看似很傻有时回报惊人,还有就是富人们的砍价其实不是为了钱。



           精挑细选,绕坑捡漏


              ——老刀海南看房之六  

                 

                    武汉老刀  

     


       关键词:富豪砍价不为钱 / 二手大单无人接 / 多走多看淘好房 

  

                                         

    这两天老刀在三亚、陵水,看的都是豪盘。而这位豪客,竟然是八杆子也打不着的一位广州网友“引荐”的,这次陪人看盘把关很有戏剧性,这一过程再次说明:好房得淘,有价值的努力会得到尊重,不计成本的服务看似很傻有时回报惊人,还有就是富人们的砍价除了是行事习惯,更多的是一种智力上的成就感。

   这趟经历颇有故事性,请听我慢慢道来——


    网络网住了一份来自北京的信任


   半月的一天,好久不上的新浪博客上有一纸条,说是经朋友推荐,看了我博客上关于海南置业的帖,“很专业,但太简单,有没有详细一点的”。


   这样的网友很多,我顺手给了几个有关海南的刀帖链接。不料几天后其又留言,说是他们夫妇俩看了好几个网站老刀有关房地产的文章,今冬想去海南北纬18度以南置业,“三亚不去,太闹;在陵水买房的朋友多,我们也年年去那边”,这次想买个海边别墅,让老刀推荐哈靠谱的产品。 并真诚地留下了电话,希望能电话交流。


   一看电话号码为1390打头,后面还带两个8,即知这不是个青年人,也不是一个凭兴趣搜罗房产信息的“房虫”——拥有1390、1380说明其系第一代手机用户, 20年前能有手机且拥有8字尾号,说明其当时除了有经济实力还人脉甚广,那时选个“8”字,不是光凭钱能搞定的,就给了其电话。不一会来电话了,是位女士,北京人,姓W。


   我当即建议她不要买别墅:“您主要的诉求除了躲避雾霾,过冬暖和,肯定还有悦住要求,海边置业除了房子好,还得海景好、海滩好、海水好,而悦住的一个必要条件就是赏心悦目。别墅您在北京有,来海南没必要住同类产品。更为重要的是别墅太矮,看不见海。您住海景酒店,一般都是越高越贵的,因为观海视野好。”


   她将电话递给一旁的老公,我进一步得知,他们是做汽车销售的,有代理全球顶级品牌,“老伴刚退休,我过两年也不想干了。朋友们在#####、####买了房,后悔的多,有的住后又换房,所以向专家请教”。


   第一次通话,我们有了这样的共识:买北纬18度以南的一线海景大平层,“开窗能听到涛声、关窗静无一声的”,预算三五百万元,确实好再加。最好今年能去过冬天,“好的二手房也可以接受,过去买了房今年就不想回来了,就在那边过年”。


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本帖最后由 武汉·老刀 于 2015-12-9 19:50 编辑 



          二手大房竟无人接单



   我答应过几天给他们夫妇两个较靠谱的电话。


   经老刀筛选,在蓬兴的海南地产分销公司里,有两个较为靠谱,便将W家的要求说了。刚听是大单,都很高兴,但细听要求,又觉得难。二处都没接单。


   一位销售经理说得很直:海南因为只冬天是楼市旺季,开发商一般是不养销售队伍,所以岛上的地产分销、代理商多如牛毛,如果做得好,地产销售商手里的折扣甚至大过开发商案场经理——因为这些分销、代理吸客、接客看盘的费用大,不给相应佣金其难以生存,分销完成到一定成交额,开发商除了给佣金,还要奖折扣。这样的营销策略开发商不花一分钱却能使销售车轮转动,分销商虽压力大,但只要成交回报也高,“所以大家一般是不做二手房的,一是有尾款结清、**否等问题,另外二手房不能网签(即通过当地房地局出合同以备案),买家风险大,一直都成交率低,就算好不容易成交了一套,中介费也太低——特别是出这费用的是个人(买家),不是公司(开发商),买家还价磨价、拖欠或不给尾款的现象多。一句话,没人想做二手房,在旺季更没人做”。


   但这样的模式也带来了一些问题,如有些分销独大,一些小公司不得不投靠返点,促其越来越强,以致淹没开发商的存在。分销商间的相互拆台、攻讦不断,有时一下就放大的某盘的致命弱点,逼其不得不大幅降价…… 


   老刀为何不时有绕坑信息,其实很简单,就是多找几家分销聊,哈哈~~~~ 


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   雅居乐清水湾蔚蓝星辰,此为二线海景盘,但楼下就是公交总站。     


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  清水湾除了四万一平米的海洋之心,没有一线海景房出售。   老刀 摄


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   这个顶层复式你猜有多高?     


    既然二家较靠谱的分销不愿找二手房,我只好网上自己找中介了,结果较失望。挂单信息多是假的,要么说卖了,要么网上说的二手房其实是新盘,照片是样板间。


   好不容易找了二家真有二手房的,一家发过两张照片,我让他落实两证办了没,其两天没音讯,电话追过去,答现在是旺季,正带人看盘(当然是新盘)。


   另一位还是黄梅的湖北人,他说得很直:二手房因买卖双方极不信任,成交难,佣金低,“如果手头不太忙,我一定帮着留意哈,但是双方见面前得让买家押房价百分之一的中介费公司里,不然跳单的事太多。 ” 


   但他自嘲一直“忙得像狗,没找到适合您朋友的房源”。他手头有两证的那房,太小,只能算二线海景。


   唯一向我传过对路房源信息的,是一位叫王元福的小伙,德佑公司的。他辛苦地借钥匙,拍照片。一套270平米已精装修的一线海景房“景观震撼”——“业主还是你们武汉人,两证已过两年,后期费用低,他买了二套瀚海银滩的一线海景房,准备卖大留小,当时毛坯单价2.4万元,现在精装修了只卖1.9万元,亏大了”。


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   小王找的二手房,则有震撼海景! 


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  以上是小王提供的房源。



   我知海南经历过两次房灾,第一次在成就大批地产大佬如冯伦、老潘时,更多人血本无归,至今留下的不良资产让当地zf颇伤脑筋;第二次是四年前国务院批准海南建国际旅游岛的规划后,地产大幅飙升,但因南海局势一直不稳定,国家投入未大动,2012、2013年套住了不少人,不过大家只是房子缩水,遇到烂尾的不是太多。


   其实若无资金链问题,老刀认为像瀚海银滩这样的一线海景房是值得坚守的——现在雅居乐除了现价4万一平米的海洋之心,还有哪个组团能与这两栋无敌海景房比肩?!


   若我自己有力这样置业,我宁可在瀚海银滩的两栋里找寻,而不会出击海洋之心。一是不喜欢它那种张扬的奢华,另自住的自装修更为用心放心


   正与W夫妇沟通热烈,不料情况有变,W说一位懂房子的朋友建议她不要买二手房,多好也别买,担心遇上骗子,麻烦不断。 


   对此我自然不好说什么,就没有再回复。


就是这栋楼.JPG

  

海中观这两楼.JPG

   就是这两栋。


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清水湾极品房2_看图王.png


清水湾极品房.png

  这就是武汉青山某土豪拟售的大户型。





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本帖最后由 武汉·老刀 于 2015-12-10 05:01 编辑



             情况有变只看在售豪盘



   不料上周她又打来电话,说是在凯迪网上搜到了我刚写的《海南置业,一路遇坑》,她与那个懂房的朋友近日将去海南买房,担心一不小心遇坑,想请我前往把关,“机票、酒店我们订,冒昧地想麻烦耽误您一天时间,就在陵水清水湾看。这位朋友去海南看过三次房,一直没出手。他是大老板,你只管看贵的,但一定要海景好,海水好,他喜欢游泳、海钓。


   他们还知道我喜欢莱佛士酒店——我曾在携程网力顶过它。看来一个人的网上足迹,越来越容易为人捕捉、“征信”。别人这样信任,老刀只好出行了。


   不过我坚持不住有六星之称的莱佛士,不是因冬天它的高层海景已两千元一夜,而是一位大学同学关注瀚海银滩已装修好了的酒店式公寓,不少业主买后交途家打理,想让我体验一哈情况如何。

    

   IMG_20151206_063845.JPG


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    酒店视野不错。


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    毛巾、洗漱用品有途家标识。


   这次本人住雅居乐瀚海银滩酒店式公寓楼SA栋1423室,阳台上可观海,装修标准比正售卖的雅居乐蔚蓝星宸要高,双人床宽大,毛巾、洗漱用品是途家订制的、冲浪盆、灯具等也较讲究。硬件给人超三星,基本达四星的感觉。只是没什么服务,得自助。


   这么说吧,也许是节约人手,途家的服务是不大到位的。首先入住的地方离办入住手续的地方很远,而订房时客服又交代不清——最好有一示意图,清水湾太大就像一个小城,又没公交,从我入住的瀚海银滩SA1栋到办登记的一号公馆要走20来分钟,而接送客人的只一个开电瓶车的小伙子。另,我所住的房间网络不好(好在订后有提醒),且电视信号也没调好。真无语。 

        -


   正好一楼大厅有卖这房抵工程款的,我了解了一下程序:先交10%的定金,到开发商处签正式购房合同——时隔两月,陵水的购房进步了一点,可网签了,即只有具备销售资格的房源,才可从房地产管理部门系统里打出购房合同。“但得先一次性付完款才能出合同,即先查询可否售卖,再交款给施工方,款到位马上打印合同”。


   “前两月不是签出合同后再一次性打款给施工单位吗?”我问。


   “那时不能网签。现在只要网签了,房子从法律上就是买家的了,他资金不到位怎么办?”一位叫盛中行的置业顾问解答得条理清楚。这小伙毕业于西南财大,礼貌、诚恳,在有点草班子感觉的酒店大堂售楼处,可给人几许踏实。


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  酒店公寓正面海的户型据说有170平米,精装,通透,现只能寻二手房,近500万一套。     

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   酒店公寓有花园有泳池。


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   也有较私密可着泳衣下泳池、大海的通道。 

     

    地产销售业很奇特,常可遇质素不错的年轻人。当然素质差,给人销售压迫感、忽悠感的年轻人也很多。然不论如何,只要在此业做得较为出色,以后在世立足,应是问题不大的。这个行业很能历练人。


    我细看了一下,昨天一位高个售楼小姐说公摊30%,今天一算在37%左右,太高。小盛说:酒店式公寓的公摊都很大,因为大堂、酒吧、走廊都是要算公摊的。


    我马上致电同学,这个项目还是不要搞。公摊太高。再者,途家是要你配齐所有家电、家具、网络的,物业费都得你出——途家出水电费,不保证收入,只是对半分成——业主可通过软件同步监看客人入住退房情况。


                        (待续)



    一早当然要去清水湾戏水——  


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本帖最后由 武汉·老刀 于 2015-12-9 07:56 编辑



            自找麻烦的“双保险”    



   为了W家能一次置业成功,我还是搞了个自找麻烦的双保险:新盘、二手同步推进。


   因为靠谱的二手房太难找,再说我判断以W家的高要求,还想今冬就入住,只能在瀚海银滩的楼王里找已装修好了的房,那个270平米的,W本说还行,到时可去看看,虽然朋友建议她别看二手房,我还是没通知小王停住,这不,他又找了一个133平米很通透的三室,“跑了三次才拿到钥匙让物业开门,还送一个大大的露台,360万元”。


     见小王拍的图片——


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大房进门处 (2).png


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  瀚海银滩双楼王观海。


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    这是临近出发的那天傍晚,小王传我的几套房子图片。有瀚海银滩的无敌海景二手房、碧海帆影的海景新盘(但算不上一线海景)。 

       

    新盘托给清水湾的一个销售大佬级人物。同以前一样我再次强调:老刀带来的朋友真看中了某房要买,必须再优惠,起码得比大售楼部的底价再低一个点


    他强调一口价的特价房是没法让点的,除非他们一次性买多套,说:老刀多推荐他们买抵工程款的房子啊,这样的房子虽不能贷款,但折扣空间大一些分销商们做得很辛苦,总得让大家有动力跑啊


   我说:放心,老刀不会让你的朋友白跑。这次可能得两天看房,若一套都没买,我让客户每天给分销一千元油钱佣金你们可能少赚,但达到一定的量开发商是要给奖励的啊,营销我太熟悉了,十年前就给研究生上过课。” 


   “好吧好吧,其实老刀你没必要这样的。你带朋友买到好房子就OK了,没必要在折扣上再为他们争。再说这些折扣买房人也是拿不到的因为这本来就是分销的佣金” 


   “你不也认为老刀不能总是窝武汉评房吗,现在得建立美誉度,待走向全国了,自会OK0K,哈哈~~~~”我只好安抚又自嘲。


    “一定带他们多看看抵工程款的房子啊,现在可以网签合同了,安全又实惠。他又提醒说。 


    得说服买家准备两边出钱(不买给分销油钱或给二手中介辛劳费),要求卖家再次让点(让的实为别人应得的佣金),恐怕当下楼市,只有老刀能这样做。且一路畅通。 


    通话后一想,若W家真的有好运气,一眼看中了一手房,那么小王的努力不是白费了?再说,W已说过不买二手房了,也不好让她另给小王辛苦费,不过若真那样说明老刀此次不虚此行,小王那里算是欠他一个人情,只好由我来还了——有时贴钱的事,也是得做的。这个二手房预案必须备着。


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本帖最后由 武汉·老刀 于 2015-12-15 08:47 编辑



      走进门坎很高的海洋之心  


   我们看的第一个楼盘叫西山渡,亚龙湾的豪盘。以别墅为主,只有七栋六层高的平层住宅楼(5-6楼有的为复式)。该盘全部精装,洋房还配齐家具。细看了一下,用材很讲究,基本上是德国的顶奢品牌:卫具是唯宝、浴缸是卡德维、水龙头是汉斯格雅、厨柜是劳斯、厨电是西门子,空调是日本大金…… 


   此盘为香港南丰集团打造,系全球第二大建筑设计公司凯达环球设计。产品的确不错,但物业也贵,别墅12.80元一平米,洋房9.8元一平米


   有一半山三层带泳池的别墅做特价,两厅三卧四卫一佣人房,228平米,总价882万元。能观海的大平层单价3.7万元,不能看海的只2万多一平米,净空高3米,层高3.2米。不过其离海岸尚有一公里左右,观海效果不大好。


   去海边,还得绕过前面的吉瑞、丽思卡尔酒店。而这里的三亚湾,海水尚可,但沙滩不行。性价比不高。 


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  西山渡的所谓私属沙滩,沙少礁石多。 


   第二个盘是海棠湾的福湾一号,冯伦的万通与人合作开发,这是一个安静、安逸的楼盘。里面有很多安享晚年的老人,手推婴儿车的美妇。有别墅和小高层,小高层均价2万,物业费3.6元,但若真要买,通过一系列的折扣、活动,可做到1.8万一平米。


   电瓶车将我们带到长长的游艇码头后,W女士好像有点看中此盘。而那位懂房子的S先生则没吱声。


    W问我的看法,我说最好是有震撼才出手。这盘的装修一般,入户大堂太矮,有的地方用的是单层玻璃。“主要是这里太风平浪静了,像湖而不像海。我看过西方关于一线海景的标准,有人主张得听得到涛声。听涛除了说明离海岸近,另外有节律的涛声也有安抚作用,就像大家坐火车,那节奏是可以催眠的。再说现在有双层、三层真空玻璃,窗一关室内静无一声。这盘,备选吧。”


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  这位大爷原是山西某县的中学教师,60岁下海做煤炭生意,现得以有实力在福湾一号置业,安度晚年。

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   福湾一号公寓楼离海岸还是有一些距离。



   第三个盘是雅居乐的极致产品海洋之心,上次来清水湾,售楼先生问我们准备投入多少,我说两百万左右,结果绕来绕去,没带我们去样板间,这次大售楼部也是人山人海,我认识的恩施姑娘刘迁、分销小羊熟悉的小张都忙得走抽不开身,好在申请到了一张看房,也算不枉此行。


   其装修也是八千的标准,但效果比西山渡奢华,有些细节也精致,如大厅、卫生间的大理石拼花,可称巧夺天工。有些石质可称玉石级。


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  W女士说这个真有些震撼,S总则认为这样的豪宅层高还是矮了一点,他1.9米的个,“一家高个,首先得净空舒服”。


   备选,W说。后又说海滩上的人有些多,“闹了一点,福湾一号房子虽然一般,但安静”。


   我知,4万的均价对北京豪客来说只是小儿科。S总在北京的房,据说十几万一平米。



   (待续--后文将写原来北京豪客的关注、信任,源自几年前一位得到过老刀购房建议的亿房网友的推荐,S总与开发商讨价还价更多是为了一种成就感)  


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  分销小羊现仍忐忑不安,因不知这趟活是否白干。据说带客十成三次,就很不错了。“油钱一天得三百元左右,还不谈时间花费,天天起早睡晚”。所以,只要经老刀推荐的人去海南,我得讲清老刀的规矩:若买,当然全程免单,若没买,得给别人每天400~800元的“油费+服务费”,我想真正的武汉人也是不想占人便宜的。不接受?请绕行自已摸索去。   

  其实老刀就是提供电话,也是先要考查哈置业者情况的,如有位网友想炒房,我劝其别去。不过滤哈,影响老刀的形象,这是对双方负责。所以网友和海南的分销,是很赞老刀滴。      


       


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武汉·老刀
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一巴掌扇死你
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我在那边晃了些时,也是准备买二手房的结果小伙子们直说,二手房不好做要想成交一笔,来来回得半年!! 最后还可能成交不了。其实买三亚房子的都是外地人,也许等再来次大的危机去拣漏或许可行


回复 2015-12-07 10:32 来自电脑前的你 举报
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多军VS空军
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flytiger
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本帖最后由 武汉·老刀 于 2015-12-7 12:28 编辑

多军VS空军 发表于 2015-12-7 10:32 我在那边晃了些时,也是准备买二手房的结果小伙子们直说,二手房不好做
后面有说,这两位的运气真好。当然也财大气粗,一出手就要五六套房~~~~


回复 2015-12-07 12:19 来自电脑前的你 举报
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武汉·老刀
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一巴掌扇死你 发表于 2015-12-7 08:55 老刀大神的帖子,做个记号等下仔细来看
谢关注哈~~~~~~


回复 2015-12-07 15:52 来自电脑前的你 举报
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武汉·老刀
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那提成不是搞了好多


回复 2015-12-07 15:54 来自电脑前的你 举报
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一夕妈
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