360度谈谈武汉公寓是否应该买,怎么买(二)

2017-10-26 11:06 只看楼主 推荐给版主 收藏
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      360度谈谈武汉公寓是否应该买,怎么买(一)

在第一篇里,我把公寓和住宅对比,主要谈的是公寓同一地段的情况下,其宜居性和升值性不如住宅。

所以,也得出结论:能够买住宅的不用买公寓。这个能够,指的是你的资金实力,也是合适地段。

但我自己本身就持有公寓,我和我闺蜜的第一套房是公寓,现在也在考虑第二套公寓的投资,这又是为什么呢?

这也是今天的主题:谁适合买公寓?公寓应该怎么买?

首先,谁适合?这在(一)里面已经提到,在这里再详细阐述一下。

武汉目前正进入城建大建设高度提速阶段,整体城市建设进程进行了约三分之一左右,城建带来的是土地增值,而普通人分享城市建设带来的土地增值最直接的方式可能就是购买土地上的房子,从而享受到城市的建设红利。

但进行房产的投资是有门槛的,比如现在购买一套三环以内的住宅,总价最低在120万以上,很多有装修,而且买不到,实际上购入在150万,这样首付和月供分别在50万和5000元左右,这个成本对普通家庭来说还是很有压力的,也就是能够参与房产投资的基础门槛至少是中产阶级和富裕阶层。而且目前武汉二室的租金在2200—2500/月,以租不能养贷,所以购买住宅主要是依靠其长期成长的房价获利,而不是出租。从这个意义上来说,公寓也是你能参与到房产投资这个游戏的最低门槛。

这也是由于住宅的特性决定,住宅并不是投资品,是因为城市发展带动其形成增值。


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rosemary
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那么什么是房产投资品:

写字楼、商铺是典型的房产投资品,其最大的特点不是出售收益,而是出租收益,特别是商铺还有因为长期经营所带来的“转让费”收益比如,我的一个同行在06年左右花20万买了汉正街的商铺,在13年的时候每月租金就达到1万;还有我们投资军团的老师,易伟文先生,也是主要持有商铺。我见过最多的商铺投资人,1个月租金收益在260万以上。

     当然,商铺投资属于房产投资的大学,不仅要有钱,还要有知识,我12年带投资军团的时候就已经找不到百万以下的街铺了,汉口北综合市场倒有60多万的,但我当然不会让投资者购买,如果商业体运营不到位,那叫天不灵。

    把以上一盘点,普通家庭能购买的房产投资品就只有“公寓”了。

(一)篇里面已经说了公寓的不足,那么这篇说说“公寓”作为房产投资品有什么优势。

在前面投资品中,我没有说写字楼,因为写字楼作为投资品,个人太难运营了,你开公司还可以,而且受到各种因素影响,经济景气度,物业服务是否跟的上等等。而且写字楼只能办公。商铺租不出去自己还可以开店,写字楼租不出去你难道自己开公司?

公寓是怎么产生的呢?最开始的北上广开发商发现,诶,写字楼如果不好租怎么办?我就做一个产品Small house small Home,简称SOHO,就是既可办公又可居住,办公和居住空间一体,后面有了一个专有名词:公寓。而且有些公寓开始根本不做办公,就做的和住宅一样,让你感觉到除了产权40年外,完全可以当住宅住,现在大力发展的长租公寓也是这种。所以我们在看公寓样板间的时候,经常可以看到如果开发商做70平以上的户型,样板间一般会做成双层办公样式,以解释公寓也可用作小型办公用途。

所以,公寓本身具备房产投资品的属性,具备“租金收益”性,公寓的租金普遍高于住宅的租金以我购买的公寓为例,17年43平月租1800,同区域同面积住宅60平月租1200



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沙发
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rosemary
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第二个优势是总价便宜,把房产投资的门槛降低,普通家庭也可以参与了。

上周末,四新地铁边的一个公寓不是700套秒光吗,什么原因?最低总价只有28万,也就是说你只用首付14万,月供1000多就可以买到一套公寓投资。就算租金再少,单间租800没问题,以后小孩还可以单独出来住。

当然这么便宜的总价并不多,市面上公寓的投资成本基本在55W70W之间,建筑面积在37-49平,加上loft层高,实际使用面积在7090平左右。

以这个价位投资公寓是否合适呢?有必要拉入另一个品类进行比较了,就是远郊区住宅!

在阳逻、蔡甸城区、汉南城区等不限购区域里,的确还存在着房价6000-7000,面积90平左右的住宅(靠近地铁的总价100万左右)。在总价上面,和三环以内的公寓是处于同一水平线的。

我闺蜜就曾经问我:我是买这个住宅,还是买公寓?接着她加了一句,我是买两套30多平公寓卖出去,还是买一套住宅租出去?

嗯,问到重点了。

公寓投资可不是为了卖的,公寓就是出租的,为什么卖?和商铺一样,公寓就是为了出租,就是为了租金收益,你在哪个公寓售楼部都可以看到有人一买一层的,做什么?以后做酒店,做长租公寓,做短租啊。

但是,远城区的住宅可不是用来出租的,那是租不出去的,这是远城区住宅和武汉城区住宅最大的区别,也是和所有三线城市最大的区别,武汉的住宅虽然租金不高但租的出去,远城区没有人口流入,自己的人还流向武汉市呢,所以住宅是租不出去的,你买了想要租就算了。

所以,两者在比较中间你只要想清楚:远城区的住宅你自己住不住?不住你准备多长时间卖?你预期每年可以涨多少?你对把房子空置在那里的成本在不在乎。如果这些问题都想清楚,你在同一成本范围内就能做出是购买公寓还是远郊区住宅的选择




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rosemary
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第三个优势,品牌开发商加入公寓游戏,品质较前几年明显提升

我买公寓后自住了很长一段时间,最嫌弃觉得不如住宅就是物业管理,我那个公寓的开发商只开发了这一处房产,完全没有物管经验,门上都贴小广告。但现在开发公寓的都是之前做住宅的,碧桂园、福星惠誉、越秀、世纪万通等等,他们本身自带物业管理团队,有的即使没有,也引入了比如金地物业这种专业团队,在公寓的品质上面很多已经做到类住宅。而且我买公寓时候只有单栋喔,现在批地都是商业体地块,公寓可以有社区了,下面一般有商业体,有的和住宅区在一起,配套也好很多,这也算是时代的进步吧。

最后,还是说一下公寓的适买人群:

1、  单身男女

2、  准备或是才结婚的青年男女,买住宅有负担

公寓可以让你们在年轻的时候就在这个城市拥有第一套房产,不用租房奔波以及缺乏私密性,让你安定。当你有足够积蓄后,自己再购置改善型住宅,这套房子出租出去,可以作为还月贷和家庭收入的补充。

3、  工薪阶层,有一点闲钱

公寓可以作为资产配置的一种,短期租金收益可能还是抵不上房贷,但是租金是会成长的,找到地铁周边,有学校和医院或是商圈的更好,在合适的总价范围内进行投资可以让你也能享有城市建设带来的增值。

说说公寓系列至此结束,也欢迎继续和我微信交流,微信号:rosemarymingjing

下一篇我将谈谈武汉豪邸系列。



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