亿访谈回顾 | 武汉拆迁族该何去何从?

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亿访谈回顾 | 武汉拆迁族该何去何从?

                       

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往期回顾:


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亿访谈回顾:武汉非限购区里 哪个区更适合置业?

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听说屋里的老房子要拆迁了?


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有的宝宝表示好悲伤啊!

家里就这么一套老宅子!

我该去哪儿呢~55555


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有的宝宝表示好开熏呢!

这一大笔拆迁款该怎么用?

或者以小换大也不错!


拿到拆迁款的我

下一步到底该怎么走?


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本期亿访谈,专家为你来解答!

并首次邀请小亿买房微信群网友来做嘉宾!

敬请期待!

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#周四亿访谈#环节请注意遵守群秩序


据往期亿访谈群友反馈

群内专家网友互动解答刷屏太多~

无法准确捕捉到买房干货

本次亿访谈14:00开始由专家回答问题

请群友遵守秩序不要随意插话

“我屋里房子么时候拆啊?”

谁再蹦出来打乱流程我就咬Ta

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在工作人员宣布可以开始互动时

15:00你们尽情freestyle~

答不出来算我输!

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14:00-15:00为大咖解读时间

15:00-16:00为大咖网友互动


      本期亿访谈,我们请来亿房高级研究员郑军华、亿房高级记者蒋顾诗、亿房特约网友乞力马扎罗的咸鱼,两位大咖来为买房拿不准的你答疑解惑。武汉买房问题都可以进微信群提问,本周四(9月21日)下午两点,等你来!

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      购房专家在群里直接支招!

      买房防忽悠,就在亿访谈。


【直播时间】:9月21日(周四)下午14:00-16:00


【直播地点】:小亿买房武汉交流微信群(扫底部二维码加群参与直播互动)


【主讲大咖】:  

@亿房高级研究员郑军华

@亿房高级记者蒋顾诗

@亿房特约网友乞力马扎罗的咸鱼


【大咖介绍】: 

郑军华 亿房高级研究员 主攻住宅、商业方向

蒋顾诗  亿房高级记者  多次深入拆迁现场 了解拆迁方案

乞力马扎罗的咸鱼 亿房特约网友  热衷探讨武汉楼市 具有独到观点


【主讲内容】:


主题:武汉拆迁族该何去何从?



1、如今武汉目前比较受关注的拆迁片区有哪些?可否举出几个有代表性的拆迁片区谈谈?


2、拆迁方案现在一般分为几种形式?拆迁有哪些补偿费可以争取?


3、购买还建房有哪些风险?还建房中的小产权房和经济适用房的区别在哪儿?


4、拿到拆迁款后选择就地还建还是另寻良居?


5、选择直接全款在稍偏远的地方买一套,还是整合家庭持有资产在中心区购置一套?

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本周四专业人士将一一为您解答。

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回贴 2017-09-19 15:46 来自电脑前的你 举报
亿小白
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专家您好!我想了解一下华侨城对面还建房 东湖庭园 的情况。非拆迁户、本省外地人如果购买了该小区还建房,已在村委过户,像这种情况自己的权益能得到保障吗?东湖庭园是小产权房吗?后期能否办到产权证?烦请专家在百忙之中为我答疑释惑!谢谢!


回复 2017-09-20 10:04 来自安卓阵营的你 举报
沙发
  • Ninais 回复 : 如果你买了这个房子以后不考虑房屋买卖,拆迁问题,小产权光居住的话可以。但是将来如果遇到拆迁,子女上学等问题,恐怕房产证真的是个大难题
    举报 2017-09-20 21:19 回复
  • Ninais 回复 : 基本上是一半是还建楼的性质,还有部分商品房。还建楼的情况不好说,有很多种,有的是两证齐全的,这个就和普通商品房没有区别,有的是只有一个房产证,没有土地证,即使有,也是一个集体的土地证,这种就是所谓的小产权房,禁止市场交易的,好像也过不了户。但是如果你是单纯是为了买了住,问题就不大,写个契约,公证一下要好一些。还有的干脆就是两证全无的,土地证是村子的集体土地证。这个和上面一种情况类似。简单点说,买小产权房就要注意
    举报 2017-09-20 21:24 回复
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回复 2017-09-20 16:20 来自电脑前的你 举报
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回复 2017-09-20 16:30 来自电脑前的你 举报
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问题一

如今武汉目前比较受关注的拆迁片区有哪些?可否举出几个有代表性的拆迁片区谈谈?


蒋顾诗:武汉目前拆迁热度较高的地方有:江汉区的紫竹巷、花楼街、清芬片、复兴村、马场角(马场公寓);江岸区的澳门路下陈家湖社区;关山的湖电社区、汽发社区;硚口宗关建一路西片、汉西村;武昌司门口的农讲所片、户部巷片、斗级营片、蛇山北坡片、文明路片、歌笛湖片和紫金村片;汉阳龟北路江汉桥社区、汉南社区、月湖船院片、冷冻机厂片、大归元片区、建桥片等。

郑军华:现在比较瘦关注的当然还是中心区、二七、古田、宝丰、汉正街、青山等区域

乞力马扎罗的咸鱼:武汉目前大规模拆迁地区集中青山,硚口,和江汉及武昌部分地区。如这一轮青山滨江商务区的开发规模巨大,从二桥往北,二七到八大家,应该说宝武钢铁的战略变化,加速了青山地块的开发速度,从全市规划来看,沿江主轴规划作为重要支点,是需要大规模扩张商务空间的。

蒋顾诗:说说里面比较有代表性的几个拆迁片区,拿江汉区的紫竹巷、武昌区的司门口举例说说。

乞力马扎罗的咸鱼:紫竹的拆迁我是朋友经历过,情况还比较了解。目前的拆迁价格和区域新房价格大概是2:3的关系

郑军华:司门口应该是作为历史风貌区保留,整旧如旧、户部巷、昙华林这些。

蒋顾诗:紫竹巷我也去看过,那边目前已签约1000余户。大部分住户都已经搬走。这里二期拆迁的打包价在2万元/㎡左右。比之前一期的拆迁价格每平高出4千元左右。给在这里原来房子在60㎡以上的拆迁户,提供的产权调换房源是位于江汉区发展大道的银鹤上林苑。

郑军华:改造的重点应该是基础设置及人口转移,降低人口密度,减少配套的压力

乞力马扎罗的咸鱼:紫竹这个方案应该是比较中规中矩的,应该来说,拆迁工作到目前来说比较规范

蒋顾诗:是的 比如司门口 武昌区司门口斗级营在前年就已经出了拆迁通告。2015年,这的评估价不到10000元/㎡,打包价约在15000元/㎡。2016年6月拆迁打包价约在18000元/㎡。不过拆迁户可以10800元/㎡的价格团购位于友谊大道的福星惠誉水岸国际的商品房。或者选择产权置换到洪山区的雄楚春天、天下置业缤购城。

乞力马扎罗的咸鱼:另外一个热点就是汉口和武昌内环老城的开发,如紫竹和司门口,特点是规模小,拆迁难度相对较大,主要以旧城改造为主。

乞力马扎罗的咸鱼:汉阳主要集中在大归元寺片区,包括杨泗港大桥的建设,ETC取消后将给汉阳商务流通带来巨大便利,但是相对于汉阳最近一波才涨起来,固有的拆迁价格并不高。

乞力马扎罗的咸鱼:从拆迁力度来说,今年是19D会议年,总体上没有前几年大

郑军华:汉阳规划比较混乱,现在一环、二环都还没搞清白。

蒋顾诗:汉阳整体的房价也不高 

乞力马扎罗的咸鱼:补偿方案特点是以货币为主,安置房总体在二环以外,多在三环



回复 2017-09-21 14:15 来自电脑前的你 举报
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问题二

拆迁方案现在一般分为几种形式?拆迁有哪些补偿费可以争取?


乞力马扎罗的咸鱼:说实话,这个问题比较具体,但是略微有点"LOW".   形式:1.货币补偿 2.产权调换3.商品房,或者说保障房购买

蒋顾诗:货币补偿是一种简便易行的补偿方式,付清补偿款后几乎没有后续问题,是征收人最愿意接受的一种方式。

乞力马扎罗的咸鱼:拆迁争取主要争取手段是“谈”,次要手段是如封闭空间,重症,这些都是有明文规定的

蒋顾诗:产权调换方式常是由于被征收人无其他住房或者不愿意至其他地域生活,而选择搬至征收人提供的安置房屋居住。近几年由于房屋价格持续上涨,而征收人提供的房屋价格相对适中,导致被征收人更乐于选择产权调换的补偿方式。

郑军华:是的,目前拆迁基本都是政府行为,就这两种方式,作为政府能够获得的安置房种类比价多,经适房、限价房和团购的商品房都有。但渐渐以团购房为主。

蒋顾诗:拆迁有补偿费诸如房屋补偿费、周转过渡补偿费和奖励性补偿费。这个补偿的钱具体不等 所有的钱加起来 就叫拆迁打包价

乞力马扎罗的咸鱼:常见问题是,产权调换能不能办证,答案是 能。但是前提也是一个字 等

郑军华:很多办不了证的是拆迁办跟开发商扯皮,有的拆迁办会代收部分房款但又不及时给开发商,开发商就不办证。

蒋顾诗:举个例子 汉正街拆迁的评估价是15000  打包价就差不多20000多一平

乞力马扎罗的咸鱼:补偿的钱不在于名目,在于评估价格和你的心里价位以及你“谈”的价位

乞力马扎罗的咸鱼:现在老城区基本拆迁在2万左右,和新房价格在2:3的样子

郑军华:现在的拆迁价都是评估价,不满意的可以另行委托评估公司,如青山红钢城拆迁就搞了几次,但一旦确定了就很难改变。只能在补偿系数上讨价还价。。

乞力马扎罗的咸鱼:评估公司只是基础价格,关键是整体拆迁成本和政府拆迁的紧迫度

郑军华:现在都是打包价,装修、公摊、历史违建神马的都在系数里面



回复 2017-09-21 14:34 来自电脑前的你 举报
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问题三

购买还建房有哪些风险?还建房中的小产权房和经济适用房的区别在哪儿?


乞力马扎罗的咸鱼:原则上,不建议购买不能办证的房子

蒋顾诗:还建房不一定能办两证 存在不确定因素。还建房不属于商品房的范畴,一般是在房产证办下来之后,才能进入二手房市场流通。除非获得了政府的特批,否则开发商是无权将其当作商品房直接对外公开发售的。

乞力马扎罗的咸鱼:武汉已经出现了村集体卖出还建房后反悔的例子了

乞力马扎罗的咸鱼:办证在于合规,合规在于程序,程序不在于购买人的意愿

蒋顾诗:如果是买来自住,没有两证,以后可能会遇到一些问题。比如倘若遭遇市政规划拆迁,赔偿就会成问题。

郑军华:大产权房都能办证,小产权房难说,要看具体情况

蒋顾诗:如果想投资,这类房子将来也可能存在不能交易的风险。满5年以后经济适用房可以买卖。买卖就需要证件,所以满5年以后才能办证。

乞力马扎罗的咸鱼:经济适用房是可以有条件上市的,这一点有合理约束

蒋顾诗:小产权房并不是一个法律上的概念,它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”,也称“乡产权房”,是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以,“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”,它并不真正构成严格法律意义上的产权。

乞力马扎罗的咸鱼:最关键的是,小产权房不是一个产权概念,而且银行不会贷款,实际上你是拿自有资金去盖房的性质一样

乞力马扎罗的咸鱼:而且这个还是先盖房,后审批。本质上市待合规建筑

蒋顾诗:经济适用房属于中低价商品房,其出售实行政府指导价,不得擅自提价出售,若允许上市出售经济适用房,需缴纳50%的收益金。除非取得产权5年后,方可以不缴纳收益金。

郑军华:大产权、小产权是按土地性质决定的。国有土地上的大产权。集体土地上的是小产权

蒋顾诗:如果你的经济适用房是拆迁的安置房,则需分拆迁前是否业主自有房,安置房搬出的产权证也是业主的,拿到产权证之后就可以交易,但要缴纳土地出让金。

郑军华:经济适用房土地是划拨的,而且是政府定价,所以便宜,不过现在已经没有经适房了。。之前的经适房全部转为安置房和公租房

乞力马扎罗的咸鱼:当然,也有确实买的挣了钱的,无非一个是消息确定,二个是运气足够好

蒋顾诗:若拆迁前房子为公房,住户是租住的,就不能转让,若业主以向单位购买,而产权证上也是业主本人名字,就可以转让,但也需要缴纳土地出让金。

乞力马扎罗的咸鱼:经济适用房是另外一个概念,是有明确产权归属的,部分是共有产权

大家可以参考下北京新出的共有产权规定

乞力马扎罗的咸鱼:条件相当苛刻,基本贯彻了房子是住的这一条,没有投资价值

乞力马扎罗的咸鱼:今天出台的北京公产房管理办法,我用大家听得懂的话来总结几个要点:1,对于购买的条件。必须在北京无房。单身需满30岁,如果是离婚的单身,还必须离婚满3年才可以申请。如果是结婚家庭,必须之前没有过北京的房产转出记录。2,买了之后,5年内转让,政府回购。5年后可转让,按照当时的市场价转让自己的份额。跟之前的征求意见稿相比,这里有一个很大的改动,就是5年之后,只能转让自己的份额,不能购买政府的那部分,也就是永远不能把公产房变成完全是自己的。3,如果买了公产房,以后还想买商品房,必须先把自己的公产房卖给政府指定的代持机构,价格很低,基本跟当时购买的价格差不多。总之,我感觉只要你买了公产房,你就踏踏实实住,别想着升值投资,你会离真正的商品房越来越远,走向财富通道的另外一个方向。公产房是真正的房住不炒。



回复 2017-09-21 14:37 来自电脑前的你 举报
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问题四

拿到拆迁款后选择就地还建还是另寻良居?


郑军华:这个看个人吧,很多人认为还建房质量不好,绿化公建也不好,密度大,舒适性差,商品房好些。还有人住惯了,在周边买二手房的。

乞力马扎罗的咸鱼:第一,就地还建是基本很少了,最多是就近还建;第二 如果有承受能力,最好置换更大的房子;第三,资金是有成本的,从投资角度来说,5年时间的资金成本很高,基本上相当于房价对折

蒋顾诗:你的住址要是在市区繁华地段以内,看看还建的房子的地段怎么样。但是你的拆迁片如果是作为别的建设用途不能还建也是很正常。剩下的事就看你跟拆迁办怎么谈了。不过现在能有就地还建的机会是越来越少了,现在拆迁多是货币补偿和产权置换二选一。

蒋顾诗:有一点要知道的是 还建房一般都是需要等几年 就地还建需要等待的时间略长,这期间的不定因素也很多,你要在外面过渡多少年谁也说不准

乞力马扎罗的咸鱼:如果是现房异地还建,在2.5环范围内,我建议大家选择大面积房屋置换,注意,核心是大面积产权置换

蒋顾诗:如果你的人生计划里还有其他重要的事情,例如结婚生子小孩上学等,建议另寻良居。评估一下自己的人生规划,等不起就不要等了。

乞力马扎罗的咸鱼:如果是小户型地段不好,我建议拿钱做首付,买新房;现在是新房控制价格和二手房倒挂的特殊时期,新房更划算,前提是你能承受贷款



回复 2017-09-21 14:41 来自电脑前的你 举报
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问题五

选择直接全款在稍偏远的地方买一套,还是整合家庭持有资产在中心区购置一套?


蒋顾诗:这个问题看家里有多少资产,如果你家散落在其他区的老房子有个几套,可以整合在中心城区买一套好房子。

郑军华:是的,看实力吧,如果人口多面积小可以选择偏远一点的大房子。如果看中增值和学区等资源,可以选择中心区。

乞力马扎罗的咸鱼:城市规划是目的有预期的,政府的开发也是有节奏的,现在觉得远不等于以后觉得远,我觉得大家必须搞清楚你买房的目的,如果纯投资,就是找洼地,如果是上班上学,当然是中心城区。但是有个前提,你只有一个指标,所以要有规划。

蒋顾诗:不管是从房屋升值,给你家庭带来的一些附加值,都是积极的影响;如果手头不宽裕,可以考虑在稍远的地方买一套或者做其他投资。



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