360度谈谈武汉公寓是否应该买,怎么买?

2017-07-04 08:56 只看楼主 推荐给版主 收藏
回贴

在谈之前,先说结论吧:

1、能买住宅的,就不要买公寓。

2、能买70年产权公寓(住宅),就千万不要买40年公寓(商业及写字楼改住)。

3、不要买所谓酒店式公寓(运营的最好8年后散伙,参见酒店式公寓标杆—圣淘沙)。


(申明:版权所有,严禁转载)

0 .0星
  • 下凡做妖 5
  • fdc1472364137069 5
查看更多
收起
共赏 10
回贴 2017-07-04 08:56 来自电脑前的你 举报
rosemary
版主
贴子207
积分4536
好友12
加好友
回贴专区
直达楼层
最新评论 正常排序

我是有过一套公寓投资的,所以说说经历,以及公寓自住及投资适合哪类人群。

在2005年,我入手了一套43平左右的公寓(70年住宅),当时武汉房价是3000左右,但毕业才两年的我还是买不起,因为总价高,这套公寓均价4100,总价17万,位于宝丰路,当时月租金800,我的月贷是900,投资其实并不划算,但我买是为了自住,因为租房时被偷了电脑偷了钱,还都是半夜撬门,所以……

在2015年的时候,我把房子租了出去,租金是1600/月,签2年合同,半年付一次款,很方便。


说说我对这次自住及投资的想法和建议:

1、我认为女人在婚前能有自己的一套房很好,居住的安全性,生活的品质感大为增加。如果收入买不起住宅的话,其实公寓是不错的选择。

2、挑公寓要以今后会出租的心态去挑(后面会详说为什么是租而不是卖?),更讲究地段、地段、地段;城市核心区、地铁这都是标配了,重点是看旁边有没有学校?有没有医院?有没有写字楼?我的房子非常好租,实际租金是1800左右,是筛选了10位租客后,然后以自己觉得比较方便的价格租出去的。而它周边有1所中学,1所大学,1所医院,1站路外是同济。

3、我住的公寓是70年住宅公寓,经过12年后,目前的价格是16000元/平,可以看到,即使是住宅类公寓的升值也不如住宅我婆婆10年买的光谷房子从5000升到18000,但我当时也的确没钱,总价17万现在涨到60万也是当时情况下能做的最好选择)。



回复 2017-07-04 09:15 来自电脑前的你 举报
沙发
回复楼层
发表评论
rosemary
版主
贴子207
积分4536
好友12
加好友

说道这里,岔开一句话,很多人对土豪一次性花几百上千万买豪宅不理解,这实际是一种资源占有。以武汉天地为例,新房卖的时候是1万8,现在是五万。

豪宅往往占据了城市绝佳的核心资源:长江边、东湖边、金融中心附近,这种占有是以把原住民赶到二级及三级生活区为代价的(比如原住在台北路现在到后湖),城市越发展,豪宅所占据的核心资源价值就越高。在高价值土地上的房产价值就越高,升值性也就越大,升值的越大住的就越都是有钱人,嗯,是不是和读重点学校一样?



回复 2017-07-04 09:32 来自电脑前的你 举报
板凳
回复楼层
发表评论
rosemary
版主
贴子207
积分4536
好友12
加好友

以上背景交代完了,正式说说“武汉公寓”这个产品吧:

一、公寓是什么?

在国外,公寓指的就是公寓式住宅,大家看日本电影的时候是不是发现有的一行走廊上并排有多个门,挺像宿舍的,那就是公寓。

在武汉,公寓分为两种,一个是公寓式住宅,非常少。武汉目前只有几个项目:

红枫金座 

远洋心汉口

万科主场(原菩提金街)

汉阳人信汇其中一栋(还未推)

这种公寓式住宅的价格普遍在20000元以上,而商住两用公寓价格在14000左右。

大量的是由写字楼和商业用地性质改建成的“商住两用公寓”。

为什么开发商会把写字楼和商业改成公寓呢?很简单,写字楼不好卖,不好租,不好运营;商业运营难度更高,资金压力大。所以把商业改成公寓卖,资金回笼多快啊。

当然大家也可以看到第二个特点,公寓的地段都还不错(规划建写字楼和商业的地方一般都是大道两边,地段不会差)。



回复 2017-07-04 09:43 来自电脑前的你 举报
地板
回复楼层
发表评论
rosemary
版主
贴子207
积分4536
好友12
加好友

二、为什么说商住公寓投资不如住宅

商住公寓投资在中国面临这三个主要问题:

1、政策的不确定性,前不久北京、上海出台规定严禁商改住(即商业性质公寓)上市交易,将公寓的房间、厨房等设施强制拆掉。虽然武汉目前是鼓励盘活存量的,可毕竟,政策就是一张纸,后期会出台什么你也说不准。

2、买公寓的人比买住宅的人少的多,所以公寓转手会比较困难,不如住宅好卖,而且转让成本税费远高于住宅。

3、公寓的升值比较慢

我在亿房二手房网搜了一下,以一年期为例:

友谊国际D+   积玉桥  06年房价19583—现在24710(查的中升的最快的)

汉宫银座        积玉桥  06年房价11195—现在12639

汉口城市广场SOHO   06年房价13500—今年4月13500

天下晶立方                 06年房价19727—今年22737

过去一年,算是二手房涨的非常快,和新房房价倒挂的一个阶段,但是公寓产品的升值显然并不高,而这些还算是新房阶段销售的很好的。

所以,买公寓投资如果是想买了赶快卖出去的,劝您打消这个念头,加上税费,还抵不上升值的钱,不要说税费买家出,买家又不是傻,同样的钱可以买新的商住公寓了。


因此,商住公寓适合的人群是:单身的女孩子、单身的男孩子、暂时没有足够资金买住宅的2口之家、想当包租公包租婆 的投资客(要算租金回报喔)。对!这就是一个过渡阶段产品,是某一个阶段的选择。


记住,当前购买公寓的总价最好控制在60万以下。


关于公寓大家还有什么想说的,今天小亿买房群有个群聊,大家可以到群里互动:

这是我的微信号:rosemarymingjing


回复 2017-07-06 09:31 来自电脑前的你 举报
4楼
回复楼层
发表评论
rosemary
版主
贴子207
积分4536
好友12
加好友

发表回贴

发送回贴

您需要登录后才可以回贴 登录| 立即注册

回贴