亿访谈回顾:武汉新房难抢,那买二手房靠谱么?

2017-08-15 14:26 只看楼主 推荐给版主 收藏
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亿访谈回顾 | 武汉新房难抢,那买二手房靠谱吗?

                       

武汉新房750x330.jpg



往期回顾:


亿访谈回顾:150万元(总价)如何在汉阳买到中意的房子?

亿访谈回顾:武汉非限购区里 哪个区更适合置业?

亿访谈回顾:怎样获得武汉买房资格?外地人如何落户武汉?

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亿访谈回顾:武汉买房这么难,转战葛店行不行?


       自2017年以来,武汉的新开盘就遵循了开盘日清的规律,一些热门的优质楼盘更是开启了网络抢房的新花样,家里网不行,网咖里还抢不到,我的4G,不,我要申请5G网络去抢!


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       今年在武汉参与了抢房大战的筒子们都晓得,武汉的新房真的很难抢有木有!如果抢不到,我真的就要和武汉的房子say goodbye了么?No~no~no!也许你的目光可以转向二手房,城区二手房有交通、商圈、学区、医疗等配套,似乎看起来比远程区还在规划的新房看起来更靠谱呢?买不到新房的我,该不该在武汉买个二手房呢?



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#周四亿访谈#环节请注意遵守群秩序


据往期亿访谈群友反馈

群内专家网友互动解答刷屏太多~

无法准确捕捉到买房干货

本次亿访谈14:00开始由专家回答问题

请群友遵守秩序不要随意插话

谁再蹦出来打乱流程我就咬Ta


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在工作人员宣布可以开始互动时

15:00你们尽情freestyle~

答不出来算我输!

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14:00-15:00为大咖解读时间

15:00-16:00为大咖网友互动


      本期亿访谈,我们请来亿房二手房资深专家张瑜、亿房高级记者刘靓,两位大咖来为买房拿不准的你答疑解惑。武汉买房问题都可以进微信群提问,本周四(8月17日)下午两点,等你来!

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      购房专家在群里直接支招!

      买房防忽悠,就在亿访谈。


【直播时间】:8月17日(周四)下午14:00-16:00


【直播地点】:小亿买房武汉交流微信群(扫底部二维码加群参与直播互动)


【主讲大咖】:  

@亿房二手房资深专家张瑜

@亿房高级记者刘靓


【大咖介绍】: 

张瑜  亿房二手房资深专家 擅长二手房专业知识指导及行业分析

刘靓  亿房高级记者   擅长学区房研究 熟知学区划片


【主讲内容】:

主题:武汉新房难抢,那买二手房靠谱么?


1、 武汉目前二手房行情如何?呈现哪种特征,以及后势趋势如何?


2、 武汉二手房市场交易Top3是哪几个区?为什么购房者热衷这里的二手房?


3、 购买二手房申请银行贷款难度大么?银行对二手房业务的放贷利率又上调了么?


4、 自己和卖家直接交易还是选个房屋中介进行二手房交易更靠谱?


    5、购买二手房是否能够落户、上学?有哪些操作方式?


    6、武汉有哪些好的小区值得作为二手房的推荐首选?  


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也可以在本帖留言

本周四专业人士将一一为您解答。

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亿小白
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我觉得,只要地段好,二手房不愁不能出手,有学区就更好了。


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沙发
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李帅帅
幼儿园
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问题一:

武汉目前二手房行情如何?呈现哪种特征,以及后势趋势如何?


张瑜:应该说最近武汉的房子都是比较紧俏的

张瑜:至于二手房很多房子在挂牌价格上,明显要比新房高,这根卖方对市场房价的心理预期有直接关系。刚需比较钟爱的热门区域,如后湖、光谷、常青等片区依然是优质房源紧俏的很,基本上出来了就会被卖掉

张瑜:至于后续的发展趋势,这个要情况,前天司法部刚出了一个关于公证规范的通知,这个事情对于炒房行为管控厉害,个人觉得抑制了炒房,那么急于出售的低价房子有可能不会再被炒房的人收购后高价出售,那么市场上低价的房子多了,也会适当降低卖家的预期

张瑜:不过如果是自住买房,个人觉得什么时候买都是好时候,需求为王,重点还是是否消费的起。



回复 2017-08-17 14:16 来自电脑前的你 举报
板凳
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亿小白
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问题二:

武汉二手房市场交易Top3是哪几个区?为什么购房者热衷这里的二手房?


张瑜:谈TOP3有点儿不严谨,因为目前二手房的交易网签并没有完全实现全市统一,所以很难有准确的数字来验证这个TOP,不过刚才也说了,从供需关系来看,后湖、常青、南湖、光谷的需求很大,不过从挂牌量来看,其中,光谷的挂牌量是最小的,徐东的挂牌量相对就会多一些

张瑜:其实前面几期我们也对一些市场上的热门片区讨论过了,如果总结来看,首先这些片区有一些显著的特点,那就是相对总价不会过高,配套也较为完善,这里热门,主要原因还是刚性需求的重点区域

刘靓:交易量大的二手房片区,必定是成熟的大型居住圈,配套成熟,生活便利,居住方便,符合刚需需求

张瑜:当然像后湖、常青、南湖、光谷这样的区域,同样也是目前最大的居住区,可以出来的房源也相对较多

张瑜:光谷东目前很多都是次新房,还有一些新房在售,一般有新房的地方,短期几年还没有到二手房的市场,能够选择二手房的位置多数还是比较成熟的居住区了。因为毕竟选择二手房的初衷就是为了各种配套都能够真真切切的看得见

刘靓:像后湖百步亭,常青花园,基本都是小型社会了,应有尽有,圈内居民区域类解决一切上学,看病,逛街,吃饭娱乐需求。出行有地铁。

刘靓:举个例子,常青花园二手房均价从去年8月的9000元/平涨到现在的18000元/平。看似涨幅惊人,却也有其存在合理的理由

张瑜:常青花园的学校配套确实比较齐备,现在地铁也过去了,没话说

刘靓:后湖的房价也一直在上升,万锦江城,你看现在多少钱了



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地板
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亿小白
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问题三
购买二手房申请银行贷款难度大么?银行对二手房业务的放贷利率又上调了么?


张瑜:银行对对待买房贷款的利率政策在新房和二手房基本上是一致的,只是在操作细节上会有不同,照目前来看,确实上浮了,而且普遍上浮的还不少,至于放款,现在也是抢额度,有的时候还要靠上浮多少来抢放款额度~!

张瑜:对于购房者来说,现在这个行情贷款买房成本真心挺高的

刘靓:对于二手房方面:

目前建行首套贷款利率上浮20%,二套上浮30%;

民生银行,首套贷款利率上浮20%,二套上浮30%;

汉口银行,首套贷款利率上浮10%,二套上浮15%;

湖北银行首付调至四成。

刘靓:新房方面:

建设银行首套贷款利率上浮15%,二套上浮20%起;

光大银行首套贷款利率上浮5%,二套上浮15%;

招商银行首套贷款利率上浮10%,二套上浮20%;

民生银行武汉分行首套贷款利率上浮10%,二套上浮20%。

刘靓:所以可以看出,对于二手房方面利率略高一些

张瑜:首套都上浮,确实压力好大阿,一个月多还几百块钱哦

刘靓:

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张瑜:现在在贷款方面的管控,连离婚都算计进去了,离婚不到半年还不能贷款买房哦

张瑜:虽然大政策没有规范假离婚,这从银行贷款上就已经在矫正这个问题了

刘靓:综合来看,有以下几个特点:

1.建行的利率上浮最高。首套利率上浮15%,二套认房又认贷,利率上浮20%。

2.对于二套房的贷款政策,大部分银行是既认房又认贷。

3.大部分银行都有装修贷业务,最长的可以贷30年。

4.最新将外地购房情况纳入了考量范围。在外地有房贷记录的情况,首付比例以及利率上浮都较高。

5.针对离婚再买房的,各大银行出了新规:须在离婚生效日起的半年以后才能贷款。作出这样规定的有招行、中行以及邮政。其中,中行还规定,征信较差的利率在原有基础利率之上再上浮3%。

张瑜:现在银行就是对新房放款也没那么自由了,备案了购房合同以后才给开发商放款,以前银行15天可以给开发商放款,现在恐怕连开发商也被拉进去了,没有钱的开发商也是扛不住的



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亿小白
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问题四

自己和卖家直接交易还是选个房屋中介进行二手房交易更靠谱?


张瑜:自己和卖家直接交易虽然省去了中介费,但是同时也无法很好的规避其中的风险,特别是现在很多人买房都是要贷款的,增加了贷款和解抵押的环节以后,二手房交易的战线就更长,因为交易的节点多,每个节点又存在风险,有第三方中介介入,还是可以避免很多风险的

张瑜:比方说,即使你不考虑贷款,卖家无房贷,买家一次性,这种最简单的交易里面也存在,先给钱还是先过户的问题

        而且即使过户手续办完,在没有拿到产证之前,卖家都是可以撤销过户的

刘靓:武汉市区,往往一套房产中介费用高达10万元,这让很多购房者产生了跳开中介的想法。实际操作中买卖双方直接交易真能节省一大笔中介费用吗?只能说二手房私下交易处处埋雷,抛开中介警惕因小失大,

张瑜:再比方说,如果没有中介,买方申请贷款还没有批下来,就着急去过户了,可是户过完了,但是买方贷款被据贷了,这种情况卖家的利益又有谁来权衡?这些都是问题

张瑜:买二手房,交易上是比较复杂,但是现在整个市场来看,地越来越少了,有的时候没有办法的情况下也必须要选择二手房的

刘靓:买卖双方一旦私下进行二手房交易,一方面由于专业知识匮乏,会将许多时间浪费在办理各项手续上。甚至忙了半天,最终材料还是准备不足。对于个别产权不清晰的房产,还有更复杂的流程,比如房屋属继承房产,则还要其子女去公证处进行公正,决定放弃继承后此房才可进行二手房交易。

张瑜:私下交易风险太大,如果是不含贷款的还好一点,含了贷款的建议还是找中介吧

刘靓:买家,找中介公司,将自己的房款存入房产局进行资金托管。双方等待房产局核查产权、出新的房产证后,再由卖方将事先存入房产局的房款分批或者一次性取走。若被法院查封、近期会拆迁、有产权纠纷等问题的房屋,均不得交易,这对于买方来说也是一种权益的保障。



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亿小白
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问题五

购买二手房是否能够落户、上学?有哪些操作方式?


张瑜:如果所购买的二手房的户口没有被占用,购房人满足购房上户条件,或者只是做本地户口迁移,是没有问题的

刘靓:二手房落户,如果是外地户口,也要首先符合武汉落户政策。

        外地人只有在武汉市购买具有房产证、土地证/不动产证的新房才有资格在武汉落户。

张瑜:当然如果有朋友问如何能知道所买的二手房户口是否有被占用,那么如果是这套房第一次上市交易,直接问房东户口占用情况就比较清楚了,但是如果交易了多次的房子,恐怕还要房东带着身份证户口本一起去派出所查了,如果是为了买学区房恐怕还要查清楚,6年内是否有用过该户口上学

刘靓:根据武汉市买房落户的政策,在城区购买二手房、单位集资建设住房、经济适用房和其他非住宅房不能落户,只有合法购买用于居住并经市、区土地资源和房产管理部门办理了《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的首次交易商品房方可得到武汉市户口。

刘靓:所以买公寓等非住宅是不能落户并参与划片入学的。

刘靓:购买二手房也可以落户,其落户条件和购买新房一样,不过之前首先要确定的是所购买二手房前房主是否在此房源落户,如果前房主已经落户则你无法落户,如果前房主已经将户口迁走,购房者就可以落户。

张瑜:所以大家如果买二手房,真的还是要问清楚房子的落户情况,即使之后再卖也更清楚

刘靓:至于如何知道所购二手房划片对口哪个小学,武汉各区教育局每年6月会出台详细的学区划片,每年会进行微调,大家可以关注房源所在社区当年的划片情况。2017最新的划片参考这个

        高清版!2017武汉小学初中划片公布,快看你家对口哪所学校!                                        http://news.fdc.com.cn/bbdt/953353.shtml

        武汉部分区教育局甚至出台规定,一套学区房6年内只能有一个学籍。

        买二手学区房,一定要查清楚,学位在六年内有没有被占用。

        武汉入学实行人户合一,户口、房屋产权优先政策,即学龄儿童户口、父母户口和家庭住房(父母有房产的,以父母房产证为依据认定)三者一致者,由教育服务区学校优先安排就近入学。

        http://bmzs.jajy.gov.cn/index.php/Index/area2.html这是江岸区的小学对口划片查询系统,想买学区房的,可以关注一下每年区教育局会在6月公布,划片范围。



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亿小白
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问题六

武汉有哪些好的小区值得作为二手房的推荐首选? 


张瑜:个人觉得既然是买二手房,自然是要看得到成熟配套的位置,交通、学区,生活配套一样都不能少,如果是地铁口就更好了

张瑜:其实买二手房最大的好处,就是所有的配套和服务完全呈现在你眼前了,周边到底有什么学校,有什么交通,有什么生活配套,甚至物业好不好都可以直接看到,只是大家需要细心一点

刘靓:值得推荐的二手房小区,其实购房者已经用成交量做出了选择,哪个区域的房源紧俏,卖得好,必定有吸引人的优势,可以到这些配套成熟的大型生活区,亲自转一圈,看看房子真实情况,周边配套情况,有没有地铁公交站,生活方不方便。二手房不像新房,是看得见摸得着的,下雨天去,还可以跟居民聊聊,房子漏不漏水,下大雨淹水吗,比如南湖,现在到底还看海吗



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亿小白
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beauty_me
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