亿访谈回顾 | 买房时,物业到底重不重要?

2017-09-05 16:19 只看楼主 推荐给版主 收藏
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亿访谈回顾 | 买房时,物业到底重不重要?

                       

物业重要吗-03.jpg



往期回顾:


亿访谈回顾:150万元(总价)如何在汉阳买到中意的房子?

亿访谈回顾:武汉非限购区里 哪个区更适合置业?

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       “我们的小区是确实物业太差,陌生人随便进出小区,门上贴满了小广告,招嫖小卡片,保安不管,楼单元防盗门坏的坏,物业不给维修,小区杂草丛生,乱停车现象层出不穷,物业不管,冬天暖气管道冻裂了找物业来给查看维修,来人随便看了一下就没信了,等了好久好久,最后墙皮都掉下来了,还是自己解决的,小区垃圾桶常年敞开着。每次给物业打电话,对方首先就说不是他们的责任,去物业前台保修,告诉我前台不负责,让我给物业维修部打电话解决,连基本服务意识都没有。”


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       物业与业主之间的感情相爱相杀,买房的时候常常忽略了楼盘建成之后是哪个物业公司会进小区维护自己今后的房子。碰上不靠谱的物业,各种矛盾各种摩擦接踵而至!


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       前不久,小亿曾经就“物业与小区”之间的关系,在微信上做了一个问卷调查:

你认为好物业和差物业的区别在哪?

1.安全和清洁

2.保安管理更为多元

3.定期举办家庭类活动

4.物业公司架构系统化

您居住的小区物业费是?(单位:元/平·月) 

1.1元/平以下

2.1元~2元/平

3.2元~3元/平

您觉得品牌物业对小区房价有影响吗 

1.

2.没有

您居住的小区物业费有涨价吗? 

1.涨了,但不多,能接受

2.没有涨,一直都一个价

您会因为物业管理差而换房吗? 

1.会,接受不了

2.不会,但会和物业沟通


  如果是你,你会怎么选?

物业对小区未来的增值情况到底有多大的影响?

本期亿访谈,专家为你来解答!


#周四亿访谈#环节请注意遵守群秩序


据往期亿访谈群友反馈

群内专家网友互动解答刷屏太多~

无法准确捕捉到买房干货

本次亿访谈14:00开始由专家回答问题

请群友遵守秩序不要随意插话

谁再蹦出来打乱流程我就咬Ta


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在工作人员宣布可以开始互动时

15:00你们尽情freestyle~

答不出来算我输!

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14:00-15:00为大咖解读时间

15:00-16:00为大咖网友互动


      本期亿访谈,我们请来亿房二手房资深专家张瑜、亿房高级研究员谭震恻,两位大咖来为买房拿不准的你答疑解惑。武汉买房问题都可以进微信群提问,本周四(9月7日)下午两点,等你来!

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      购房专家在群里直接支招!

      买房防忽悠,就在亿访谈。


【直播时间】:9月7日(周四)下午14:00-16:00


【直播地点】:小亿买房武汉交流微信群(扫底部二维码加群参与直播互动)


【主讲大咖】:  

@亿房二手房资深专家张瑜

@亿房高级研究员谭震恻


【大咖介绍】: 

张瑜  亿房二手房资深专家 擅长二手房专业知识指导及行业分析

谭震恻 亿房高级研究员 擅长市场研究分析 熟知置业政策及流程


【主讲内容】:


主题:买房时,物业到底重不重要?



1.武汉市物业费大概在什么范围浮动?涨幅是个什么节奏?


2.武汉有哪些优质物业?他们提供的物业服务能达到什么水平?


3.遇到糟心的物业服务,该如何解决?谁能管理物业公司?


4.小区物业对房价影响多大?物业费高低和二手房价格有何联系?



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小亿拉你进群

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(或扫码上图直接加我带你进群)


关于在武汉买房

你还有什么想提问的

也可以在本帖留言

本周四专业人士将一一为您解答。

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当然重要


回复 2017-09-05 16:51 来自电脑前的你 举报
沙发
  • 流谦 回复 : 至关重要,买房的重要指标
    举报 2017-09-06 09:43 回复
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风浪飘飘
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问题一

武汉市物业费大概在什么范围浮动?涨幅是个什么节奏?


谭震恻:目前武汉市新房小区的物业费普遍集中在2元至5元之间,品牌物业收费相对来说肯定是价格要高一些。

张瑜:一般老破旧的房子基本上是没有物业的,都是收的卫生费,一个月5-10块钱的样子。

谭震恻:涨幅情况:就武汉来说,大多数小区涨幅的频率并不高。对于分几期开发的项目,一期的相对来说更便宜。

张瑜:2000年左右的房子的物业费一般都0.5-0.8元/平之间2008年左右的房子物业费基本上是在1-1.8元/平之间再往后的次新房基本上都是2元起步了

张瑜:当然目前5年内的房子基本上都在2.6左右,像武汉天地这样的豪宅自然房龄是一方面因素,物业费自然也是比同年份的房子要贵一些的。

张瑜:至于物业费是否涨跌,真心是跟物业公司的服务有很大关系,还有一部分原因就是物业公司在当年与开发商签订服务合同的时候的保价期是多久。像我自己住的房子物业费保价期就是3年,3年以后就会做20%的上浮,当然物业公司想痛痛快快涨价也不是那么容易的,首先也得是业主肯买账,那么就存在着你的物业服务是否让业主愿意买账的问题了。

谭震恻:其次,前期物业不行,后期更换物业公司,这种情况下,物业费基本上会有一个提升,但不会很高




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板凳
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亿小白
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问题二

武汉有哪些优质物业?他们提供的物业服务能达到什么水平?


张瑜:很多品牌开发商的物业都还是非常不错的,比方说万科物业,他们是真的连业主修水管这类事情都会服务的,很注重细节,冬天还会在门把手上套上护套,门上从未被贴过小广告,每周驱赶小商贩,每栋楼都有一个配套的物业管家,很细心提示。小区内的巡逻是必不可少的,万科物业基本上会做到楼内巡视。现在一些新小区有的物业还会提供儿童托管服务。很多住过万科物业服务的业主都会有一种感慨,住过万科物业的房子就不想再住别的房子。

谭震恻:就武汉来说,其实早期商品房都是引入第三方的物业形式,收费低,物业管理水平一般,物业跟业主纠纷的事情也蛮多。

谭震恻:随着人们对居住品质的追求,物业管理对楼盘的品质起到相当重要的作用。不少本土开发商为维护自身品牌形象,开始自营物业,如福星惠誉,新长江,人信等等。外地房企,如万科,绿城,龙湖,金地,融创这些龙头房企的物业水平算是第一梯队的。

张瑜:除了品牌房企的物业公司外,其实还有专门做物业品牌也是响当当的物业公司,比方说戴德梁行,这种属于舶来品风格的管家式服务,说起来就让人想起来《大腕》电影里那段经典的对白“楼子里站一个英国管家, 戴假发,特绅士的那种,业主一进门,甭管有事没事, 都得跟人家说may I help you sir(我能为您作点什么吗?)? 一口地道的英国伦敦腔,倍有面子!”其实像戴德梁行这样的物业公司可能不一定回真安排一个外国人或者是戴假发的外国人来服务,但是在服务的细节上还是与舶来文化有很多相近之处。所以戴德梁行这样的物业公司一般很多会服务一些写字楼阿,高档公寓、高档住宅项目。

张瑜:作为武汉本土比较优质的物业,丽岛物业算是其中一家,虽然在物业服务水平上跟全国品牌或者国际品牌还有一定的差距,但是在武汉本土来说还算不错,当然最大的优势也是相对物业费收的便宜一些。比方说我们家就是丽岛物业在服务,基本上业主委员会提出来的要求都会想方设法的去解决。各种小区内的设施也在定期的升级维护,经常会在小区楼栋贴一些通知,停水停电还会整个小区的广播宣传,甚至业主孩子上幼儿园不方便等等问题,都会想办法去联系解决。

张瑜:所以基本上小区里面不愿意交物业费的业主是相对少的。当然当时刚交房的时候也是跟物业经过了磨合期的,刚开始各种服务不满确实还是有人不愿意交费的,但是后来慢慢的服务跟上了,大家还是会支持工作的。

谭震恻:好的物业公司有很多标准,比方说最基本的清洁天天做,随时有人检查。

好的物业公司,保安不是进出大门收费的人。而是在关键卡口,人员进出的地方做好登记;为居民搬运大件快递;为小区居民提供一些力所能及的帮助。

谭震恻:比如说武昌的福星惠誉水岸星城打造的社区E家,包括居家养老服务,亲子乐园。

中国健康谷典型的养老社区,物业管理都比较精细化。

张瑜:物业这种服务有的时候品牌间差距还是挺大的

谭震恻:龙湖的物业给我留下的印象很深,每年7月份还会举行“晒被节”,有物业人员到你家来收被子,晾晒,这就是家的感觉



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地板
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问题三

遇到糟心的物业服务,该如何解决?谁能管理物业公司?


张瑜:现在很多业主遇到糟心的物业,最容易选择的处理方式就是拒绝缴纳物业费。当然这肯定不是最好的处理方式,一旦物业管理费用降低,物业公司很有可能降低服务标准,这样就会是一个死循环,越乱业主就越不会交,越不交物业公司提供的服务质量就越下降,最终业主生活受到影响。 

谭震恻:个人建议就是:申请换物业,以前很少小区愿意换物业,是因为太浪费时间了,从征意见到最后投票,业委会得一家家跑,有的物业公司不愿意退场,纠纷的也蛮多。

现在好了,可以微信群讨论,微信文章投票,搞定很多事。

张瑜:业主可以通过成立业主大会或者找社区工作站进行重新选聘物业管理企业。召开业主大会,只要达到人数1/2,面积达到1/2以上,就可以解聘物业公司,业主委员会对物业也有个约束的作用。对于物业公司提供不合格服务导致业主遭受损失的,业主也可通过法律途径寻求补偿。

谭震恻:就目前来说,有5方可以帮助解决物业纠纷:

(1)开发商,(2)业委会,(3)房屋管理部门;(4)第三方调解机构,(5)街道办;其中业委会和第三方调解机构的解决能力相对来说要强。

张瑜:我家楼下正好就住着一位业主委员会的会长大娘,我们刚交房入住那会,她退休也没事儿做,没事儿就跟物业谈条件,还别说慢慢的真的各项服务就都上来了,当然可能物业也蛮怕见到她吧,但至少有人这样来操心矛盾少了,不愿意交物业费的人也少了。

张瑜:总是得有这种爱管闲事的邻居才好,其实刚开水我也觉得这大娘挺招人烦的,但是等到享受服务的时候还是觉得有这么个人真好

张瑜:我们那大娘就在物业死磨硬泡阿,后来还搞一票爹爹婆婆天天去说教,反正没事人做,坐在物业里唠叨



回复 2017-09-07 14:33 来自电脑前的你 举报
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问题四

小区物业对房价影响多大?物业费高低和二手房价格有何联系?


谭震恻:优质的物业服务,已经逐渐成为品牌楼盘的最大卖点。同地段、同品质的楼盘,其物业服务水平的好坏,直接影响其房屋的销售价格。

张瑜:作为首次置业者,在买房的时候可能只关注房价多少,面积多大,有几间房,在几楼,采光怎么样,楼间距等等硬件设施。其实,真正住进去你才会体会到物业这种软性服务才是日常生活天天要接触的。

张瑜:物业服务很糟糕的小区甚至让业主有换房的冲动,当然物业口碑差的房子在二手房市场上也不见得招人喜欢

谭震恻:物业费的高低虽不是影响二手房价格的直接因素,但物业品质的高低对二手房价格是有直接影响的。

毕竟一分钱一分货,一切的消费升级,跟生活水平的提高离不开关系。

谭震恻:物业费的钱,在房价面钱几乎为零,如果好的物业能让你的房子能多卖3000元/平米,那么,哪怕物业费高到3块,又能算得了什么了?

张瑜:得好“一分价钱一分货”,高档小区自然物业也好些,同时费用高服务水平也更高。比方说很多住高档小区的人都是很讲究私密性的,那么高档小区的高档物业自然是不会随随便便就放人进去的,有的时候进这类高档小区可能真的跟你进电视台差不多吧,得有业主来亲自带你上去。

张瑜:谈到对房价的影响,房子虽然是大宗商品,但也是商品,既然是商品就有供求关系的影响,好的物业好的小区自然招人爱,那么换房的需求就不旺盛,自然在二手房市场上的挂牌房源就少,同时希望买这个小区的购房者们自然也多,就形成了供不应求,在这种情况下自然价格也就上去了。同理,物业不好的就被嫌弃,价格也难得卖得更好。

谭震恻:可能对于刚需购房者来说,有的人看房,不看中物业,只看户型,或者是周边配套。那么,物业费低,对他来说,吸引力当然是更大,碰到这样的购房人,当然是好出手的。

所以,这个物业费高低对于二手房价格的影响,是不好统一说的,只能看需求。但是好的物业,二手房价格肯定是要高一些的。

张瑜:物业对于房产来说应该算是一种售后服务,虽然不能起到对于房价涨跌的绝对性作用,但是影响还是有的。




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亿小白
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