巴曙松:中国房价与居民杠杆率匹配
中国银行业协会首席经济学家、中国十三五规划专家委员会委员巴曙松先生
巴曙松:陈启宗先生是我认识的香港朋友里边普通话讲得最好的,所以如果在座的各位听得不是太明白,不是他讲得不清楚,是大家的普通话水平需要提高。
我发现今天到目前为止,前面那些演讲的企业家、专家都不用PPT,所以好像是博鳌房地产论坛的一个不成文的惯例,特别大牌的讲到哪儿就到哪儿,拿一个纸片上来就能讲。小牌的必须认真做PPT。
【中国房价与居民杠杆率匹配 】
在各个方面讨论房地产去库存,都说中国的居民杠杆率很低,不愿意借钱,所以这部分负债是未来中国房地产消化库存非常主要的动力。究竟中国居民加杠杆借债的空间有多大,目前是高估了,低估了,还是评估得恰如其份?目前来看可能我们期望值偏高。什么叫居民的杠杆率呢?就是居民的负债占整个GDP的比重,中国的居民杠杆率近年来增长非常快,从2005年的17.1%猛增到2015年的39.9%,所以一直我们把居民部门加杠杆、政府部门加杠杆作为应对企业杠杆,对经济增长带来冲击的很多重要的药方。
【与发达国家比很低,与发展中国家比较高】
从2008年到现在,居民的加杠杆确实过快,杠杆率从不足20%快速地攀升到2015年的39.5%,2016年这个数字估计会超过43%,到44%,而每一轮房价的上涨,都伴随着居民杠杆率持续的提升,而在房价平稳的时候,杠杆率也总体平稳,房价越平稳,老百姓越不借钱买房子。截止到2015年,中国居民的债务DGP比不到40%,英国、美国已经到80%以上,日本也超过了60%,所以我们的水平低于发达国家,但是和墨西哥这些跟我们发展水平相近的国家相比,我们已经属于比较高的了。
从债务和收入之比来看,居民的负债是比较高的,我们和可支配收入远远超过中国的法国、德国相当。同时,中国实际的居民杠杆率还可能被低估,比如说中国的GDP统计,劳动力报酬如果和美国相比的话,居民的负债也相应占比会提升,所以我们现在可能会被低估。
人口结构的变化,储蓄率近几年来稳步的每年下降1到2个百分点,因为随着人口结构的变化,大家开始消费了,储蓄率降低了,所以来自发达国家的经验显示,人口抚养比见底之后会迎来居民的杠杆率见底,两者的时间差很少看到超过10年的。中国的人口抚养比已经在2011年见底,随着人口结构的变化或者老龄化,中国居民的杠杆率至少他借债的能力在放缓。
【2020年中国房贷收入比达到美国次贷危机水平】
房贷收入比增长非常快,已经接近发达国家的水平,我们看到美国的房贷收入比从2001年开始持续的飙升,居民偿付房贷的能力持续的恶化,2007年泡沫破灭之后,才开始大幅的回落。日本的房贷收入比从80年代起大幅上升,2000年左右达到0.6左右才增速趋缓。中国在2015年底的居民房贷收入比已经高达0.46,已经超过日本的泡沫时期的水平,而且目前仍在飞速上升,如果房贷增速维持在25%到30%的增速,我们预计到2020年,中国的房贷收入比会达到美国次贷危机时期的水平。
我们可以用某个阶段新发放的房贷规模与这个时间段的房屋销售规模,来衡量市场的承载能力,这就是所谓的交易杠杆。2015年新发放贷款规模4.7万亿,新房销售额7.3万亿,二手房销售额3.6万亿,交易杠杆43.12%。所以新增的房贷销售比,我们大致的评估,处于高位,上涨空间有,但不宜有太乐观的预期。
我们通过对二手房交易额的估算,中国的新增房贷的销售比值从2011年以来持续上升,2016年上半年高达43%。这也就意味着2016年上半年,我们倒算出来平均的首付比例已经从2014年以前的8成左右,降到了不到6成。50%左右很可能是居民新增房贷销售比比较高的水平,因为从国际经验对比来看,美国的房地产市场2007年新增的房贷销售比在接近50%的时候发生次贷危机,这意味着中国居民购房加杠杆的速度在逐步的逼近这个边界,未来加杠杆的空间不宜过分乐观高估。
另外一个数字是房贷和存量房的市值比,全社会不动产存量杠杆率相对比较低。这一部分没有盘活,社会存量杠杆率是居民部门的按揭贷款负担和房屋市值之间的比值。2016年前6个月,根据国家统计局的统计,全国的商品房销售交易均价在7571元/平方米,简单统计,全国共有住宅存量面积250亿平方米左右,根据我们总新的统计,中国的个人购房贷款余额是14.1万亿元,到2015年底,公积金个人住房贷款余额是32864.55亿元,因此,2016年7月,居民未偿还的杠杆负担超过18万亿,估计中国的居民存量杠杆率只有10%左右,没有盘活。
【我们这一轮的周期有哪些新的变化?】
首先是分化与同化并存。
一二三线城市之间出现逐渐分化的趋势。2015年以来,一线、二线城市的房地产销量价格持续升温,库存下降很明显。而三四线城市则呈现出销售低迷,去库存压力比较大的情况。同时,城市间的同化趋势也在增强,主要表现在一线核心城市的人口、交通、经济产业转移等等方面对周边市场产生传导效应,使得核心城市周边的市场协同联动效应明显增强,北京市场热,传导到周边的廊坊、固安市场,它的交易量和房价上升得很快。以上海为核心的长三角都市圈的区域同化,南京、苏州、杭州等重点二线城市跟随上海,在2016年上半年表现也很好。华南地区,城市间的同化效应表现有所不同,因为深圳上半年限购和高房价驱动的政策转移,深圳周边的东莞、惠州交易量明显在回升。
第二个趋势是区域人口数量变化,核心城市人口比重逐步下降,城市圈占比上升。
从1950年开始,东京都市圈的人口比重就不断上升,东京人口比重在都市圈的形成过程中逐步下降,然后趋于稳定,就是有一些人搬到了郊区,这是有一个城区和郊区的互动过程,这个过程就是都市圈逐步形成的过程。从2009年以来,北京在核心城区的人口增加缓慢,周边地区的人口增加迅速,以北京为核心的城市圈的人口总量在稳步增长。
第三个趋势是一线城市的二手房化。
2015年以来,一线城市二手房市场成交占比上升加快,而且二者之间的差距逐步扩大,2015年北京、上海和深圳的二手房成交量分别是新房的1.9倍、1.7倍和1.9倍,而2016年上半年,该数字已经上升到3.7倍、1.8倍和2.6倍。未来,一线城市由于受制于土地供应的限制,新房供给越来越少,二手房交易将会越来越多。
第四个趋势,改善型需求成为主导。
一般来说改善型需求的购房人群主要在40岁到50岁之间,近期改善型需求增加,一个是现在年轻人创业,改善型需求年轻化,第二个就是2008年推的一大波购房人群攒的这么多年的钱,刚刚到了换置房屋的阶段,它也像一个波浪推进一样,有一个财富的积累、需求的新增和替换。改善性需求的增加主要表现在两点:人均居住面积在增加,房屋的居住要求在提升。
第五个趋势是财富效应突出。
随着住房自有率的不断提高,房屋资产价格的财富效应显现。房屋资产价格下跌通过财富效应对消费的影响会明显的增大,以前房地产行业,我们刚开始开会的时候,要是国务院常务办公会,在文件里写一句“房地产是支柱产业”,大家激动得不行,朱会长会组织大家学习传达,到了今天,它已经是支柱产业了,它是居民财富的主要构成。所以这个行业的波动跟宏观经济的联系会非常的紧密。