2017年武汉贷款买房全攻略 最新房贷专项调查

2017-05-09 10:32 只看楼主 推荐给版主 收藏
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现在全国都在进行楼市调控,武汉也不例外。

而近期武汉有多个新盘入市,楼市供应量在增加,

然而不少刚需购房者吐槽:在武汉买房仍旧非常艰难。

与此同时,武汉最近一系列楼盘日光。



1.gif而你担心的“限购”可能就要出来了


没错,看武汉楼市如何三步“逆袭”?


111111.jpg第一步:开盘直播

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111111.jpg第二步:远城区逆袭

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四新扎堆开盘:花了十年时间让房价破万 但它真的逆袭了吗?


蔡甸逆袭:深夜开盘千人抢房 为购房资格先落户武汉非限购区


长期边缘化 凭这几点东西湖楼盘捆绑加价也遭抢


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政府相关部门也没有闲着,

纷纷拿起各种政策对房价进行调控,

除了以往的限售等,

如今还增加了“房贷”这个砝码!


111111.jpg第三步:变天!武汉部分银行停止房贷业务!

二套房利率最高上浮20%


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来自银行的最新消息反馈:目前浦发银行已经全面停止新房以及二手房贷款业务;其次,交通银行已经停止首套房的贷款业务,目前只接受二套房贷款,并且贷款利率上浮20%。除此之外,多家银行在审批的时候,认房又认贷。


多家地产中介人士表示,中介门店接受到的执行通知中,涉及的银行范围更广泛。多位地产和银行人士称:后期将会有更多银行跟进上调。


对有些人来说,政策这个有点猛,

买不起房?不要紧,

做个吃瓜的围观群众看看政策是如何一步步升级的?

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》》重磅!武汉15日起二手房贷收紧 二套房利率最高上浮17%


银行出手了!房贷收紧、限额排队,评估价格无法再做高!

武汉15日起二手房贷收紧 银行每月限额排队放款

从5月2日起,北京、上海、广州、深圳四大一线城市相继上调房贷利率,首套房贷利率全面提升至基准利率,二套房贷利率最少也是基准上浮10%。而部分二线城市也将收紧房贷政策作为新一轮调控组合拳的重要内容,重庆、福州、苏州、厦门、南昌、宁波等城市纷纷上调房贷利率。

》》》》2017武汉购房新政策  武汉房价

随着调控政策的不断升级,提高购房的资金成本以达到去杠杆、调控楼市的目的也成为了重点。

从5月15日起,武汉各大银行针对二手房个人贷款业务也纷纷实行相应房贷收紧政策,首套房全部调整至基准利率,二套房利率最低上浮10%,目前建设银行二套房利率上浮17%,在各银行中上调比例最高,农行、中国银行二套房利率上浮15%,仅次于建设银行。

在贷款总额方面,不管是国有银行还是股份制银行,目前大部分银行贷款总额从年限额调整为月限额,客户即使批贷成功,也需要按额度排队放款。

武汉15日起二手房贷收紧

如今,武汉购房动辄就是上百万,贷款买房已经成为非常普遍的现象,利率上浮牵扯着不少购房人的心。此番大规模的银根收紧政策究竟给购房人带来怎样的影响呢?

二套房购房成本更高

此次银行房贷政策调整,二套房不仅首付上调,利率上调幅度也很大,从购房成本上抑制了一部分的购房需求。

据业内人士分析,此次银根收紧政策力度较大,执行的也相当坚决,甚至连银行贷款额度都被按月受限,不少依赖贷款买房投资的二套房需求会被挤压。

购房流程中客户格外焦灼

而此次的银行二手房个人房贷业务的收紧执行的快且坚决,让正在购房流程中的客户也格外着急。

据从业多年办理银行贷款业务的工作人员透露,本周一开始信贷收紧后,不少在办业务购房用户纷纷来电咨询是否需要按新政策首付比例和利率执行。

工作人员表示,贷款政策执行情况以贷款信息进入银行的系统时间为准,在政策执行前期已经录入银行系统的仍可按原政策执行。此外,作为卖方何时能排队收到银行放款也成为了咨询问题的新热点。

业内人士分析,银行贷款总额月限额,更有效的放缓了过快的房产交易节奏,或将有部分贷款购房客户因为放款慢被卖方放弃,二手房市场全款交易将更走俏。



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武汉二手房涨价背后的秘密 做高评估价为了多贷款

最近,有中介数据显示,武汉部分区域二手房备案价格上涨了20%?市场真实情况是怎样的?亿房网记者对此进行了调查。

昨日,记者在中介门店碰到了家住汉阳的杨女士,她购买了自己亲戚家的一套武昌区某楼盘的大户型二手房,而在办理相关手续的时候,她被告知要多交几万元的税费,由于当地评估机构给出的评估价高出她的成交价很多。 “按照评估价算下来,我要多交8万元的税费”,对此,杨女士表示很难接受。

杨女士出于改善需求,一直想购买一套面积大一点的二手房,但看来看去,总没有选中合适的房源。而碰巧自己家的表弟在武昌区某楼盘有一套130平方米的单位福利房要卖。由于是自己家亲戚,因此卖价不是很高,过程一切顺利,没想到,最终卡在了报税的环节。

杨女士表示,在看到评估价时觉得很吃惊,她以为评估价跟最终的成交价是差不多的,但是评估价要高出20%。因为税费是按照评估价格计算的,算下来光是税费她就要多交几万元。

而当时在二手房中介那里,他们是帮着做了两份合同,一份合同是成交价偏低的,希望在评估的时候能够把价格做得低一点,税费就少一点。然而,在实际交易过户的过程中,审核并没有通过。

对此杨女士表示不明白这个评估价到底依据的是什么标准,她说“我也查阅了有关资料,评估价应该是跟市场价比较接近的,只有申报的成交价过低才会受到调查,我申报的成交价与实际虽然有出入,但是并没有过低,而这个评估价跟市场价并不相符啊”。

对此,杨女士想过要申请复议,但是,“中介和担保公司都告诉我,申请复议非常麻烦,而且得到的结果也肯定达不到我申报的低价,最多是比现在的评估价低那么一点点”,由于急于办理过户手续,杨女士最终还是无奈多交了几万元的税。

延伸阅读:

中介:评估价做高这种情况较为多见

像杨女士这样,评估价和成交价相差较大导致税费超出预期的情况是否常见?对此,笔者询问了武汉的部分中介门店。

“据我所知,在买卖双方达成交易的同时,中介公司也会根据个人的意愿选择评估价的高低,如果在首付款的困难的情况下,买家会要求评估公司把评估价做高,这样贷款额度也会更高,相反在交易的时候税费由于评估价的偏高,也会多缴纳一定的比例”,某中介门店店长在接受笔者采访中答到。

笔者了解到,早在2010年底,国家相关部门要求各地逐步推行应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作。随后,各地都开始陆续建立了自己的二手房交易计税价格评估系统。所谓二手房交易评估计税,就是应用房地产评估技术加强二手房交易税收征管,其核心内容是评估二手房交易申报价格。

换言之,买卖双方申报的交易价格符合客观实际时,将按纳税人申报的交易价格征税;而如果其申报的交易价格明显偏低且无正当理由的,将按二手房交易评估值征税,实际操作中就表现为哪个价高按哪个征税。

一担保公司的负责人向笔者表示,以其公司亲身代办的个案为例,绝大多数税务部门比买卖双方成交价高的案例都是因为买卖双方报低价。

专家说法:武汉房贷收紧 为了多贷款做高评估价

今年以来,楼市杀手锏频繁亮相,银行房贷政策屡传收紧。银行的钱难贷出来了,而在二手房交易过程中,买房人向银行申请房地产抵押贷款时,抵押人以抵押物作为还款的担保。有些购房人为了少付首付款而多报二手房交易价格,高于实际价值的价格对贷款银行来说有很大风险,因此,银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人的房地产进行估价。

有些借款人为了能比较顺利的贷到款项,证实其拥有的房地产价值,确定其可能获得的贷款金额,也会提前委托评估机构对自己的房地产价值进行评估,因此也造成了目前市场上二手房评估价普通走高。

相反,二手房交易价格的多少与所缴纳的税费是相关的,买卖双方当事人为了少缴税费往往向房地产管理部门申报其销售价格时低报、少报,房地产管理部门如果认为该价格明显低于房地产价值,交易双方又不愿意调整的,就会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的二手房进行评估,并以评估的价格作为缴纳税费的依据。

二手房评估是采取房产价格评估的市场比较法,通过对同一楼盘的在售房源的挂牌价格,以及同类型楼盘的近期实际销售价格进行专业处理,换算出具体某个楼盘的平均单价,然后结合待评估房屋的实际情况,包括面积、楼层、朝向、装修状况、其它特征因素等等,计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。

评估系统的基准价格体系覆盖全市数据库容量庞大,加上评估系统在技术上无法实现对个案交易中出现的卖方急于出售,买方承担全部税费,改变原房产证用途(比如将房产证原为商业的物业实际用作公寓等居住用途)等影响交易价格的个性化因素予以考虑,因此评估系统的核定价格和纳税人的交易申报价格可能会出现个别差异。另一方面,不同于超市商品交易明码标价,存量房交易的最终成交价格受买卖双方基于市场预期、价值认可、付款方式等诸多偶合性因素影响,难以实现统一的市场价值。



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》》武汉二套房利率最高上浮20%部分银行停贷 你要多付多少钱?

案例一:

之前贷款买了一套小户型在手上的年轻夫妻王某,现在想要以小换大,因为有过贷款记录,所以再买房也要首付5成,利率为基准利率的1.1倍。不仅首付门槛提高,让许多人无法承受,而且高额的1.1倍利率更让很多人知难而退,毕竟此前买首套房是8.5折利率,再换房的成本可就高多了。

图片来源于网络

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尽管各银行规定不一样,但基本上首付5成、利率上浮10%到15%是很正常的,比如同样贷款300万元,时间为20年,采用等额本息还款方式:

1.   如果按照贷款利率基准利率,则月还款为19633元,累计总还款为471.2万元;

2.   如果按照贷款利率上浮20%,则月还款为21286元,累计总还款为510.9万元。

从以上公式来看,从最低的基准利率到利率上浮20%,其中的月还款差距在1653元,总还款金额差距达39.7万元,购房成本大大增加。

案例二:

2016年10月份,胡女士的朋友刚在看新房时,武汉市部分银行首套房利率执行了85折的政策;而到了她准备买的时候,已经是今年3月份了,首套房优惠折扣已经变成9折。就在4月底,准备办理网签时,房贷利率优惠政策已经取消。

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笔者再算一笔账,按贷款金额100万计算:

如果执行85折的话,10年利息约为22.46万元,每月还款10205元,20年利息约为47.59万元,每月还款6149元;

如果执行9折的话,10年利息约为23.84万元,每月还款10320元,20年利息约为50.67万元,每月还款6278元;

如果执行基准利率的话,10年利息约为26.69万元,每月还款10557元,20年利息约为57.06万元,每月还款6544元。

房贷利率提高,影响的主要是购房人每月的月供成本。房贷利率提高之后,不同档次利率的购房者,其利息支出差距巨大。从上面计算可以看出,从最低和最高的月供差距有352元,总还款差距10万元。

案例三:

置业顾问陈先生上个月接好一名做生意的金先生来该楼盘买房,260平方米的大户型,所有的折扣用完单价差不多在23500元/平方米,总价611万元。由于该楼盘品质,以及投资价格比较大,他一下买了两套,总价接近1200万。 

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但是就在申请贷款时,问题来了。置业顾问告诉金先生目前申请的交通银行二套房利率在基础利率上,上浮20%,当时金先生就不满意了,他要求退房,觉得不划算。

金先生算了一笔账,基准利率4.94%上浮20%,就是5.88%,相当于加息0.94个百分点。他表示贷款210万、20年,月供14900元,比基准利率下的月供13743元,增加8.4%。月供和利息都大幅增加,他估算一下,觉得不划算,于是不买了,准备把这一千多万投资到其他更有利可图的项目上去。

武汉房贷放款速度放缓  部分银行停止放贷

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据笔者了解,目前武汉市多家银行贷款都是银行接了客户的贷款合同走正常审批流程,审批时间一般为三至七个工作日,但是放款需要排队。银行现在每月是按计划进行投放,超出计划金额,只能等下个月放款,下个月依然没有,就依次只能往下延。因此目前不管是新房贷款和二手房贷款,银行放款周期都是比较长的。 

笔者采访了银行的工作人员,据他透露,央行对于银行房地产贷款以及房贷增速有要求,本月的贷款规模不能比上个月多。而前期房贷规模比较大的银行,目前房贷规模都在逐步的萎缩,给开发商的贷款也越来越少。而如小规模的银行,已经开始停止发放贷款,他表示:不是银行不愿意做房贷,而是额度真的不够。

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武汉商办、公寓项目贷款暂无影响

笔者通过咨询碧桂园泰富城福星惠誉红桥城摩根空间、恒大悦湖公馆、庭瑞优米、武汉客厅古田之星嬉空间等商办公寓及商铺项目,得知其首付均是5成、利率上浮10%,贷款期限10。从反馈的情况下,武汉房贷收紧暂未波及公寓等商业产品。

业内人士分析:从未来趋势来讲,经济手段、市场手段代替行政化调控手段和措施势在必行,短期内不涉及这些经济手段和措施并不是政策与市场的趋势。在未来,武汉房贷政策调整等经济手段调控房地产的措施都会“阶段性”稳步推进,最终通过以经济手段、市场手段为主的方式调控房地产市场。



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据传,武汉工行将提高首套房贷款利率5%。。具体时间待定。。。

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武汉房贷再出新招:离婚半年后才能贷款 你还离不离?(附最新贷款利率)

武汉各银行最新房贷利率表

在这张表中,各个银行对于首套和二套的贷款利率上浮程度不一。综合来看,有以下几个特点:

1.建行的利率上浮最高。首套利率上浮15%,二套认房又认贷,利率上浮20%。

2.对于二套房的贷款政策,大部分银行是既认房又认贷。认房又认贷款,是指贷款买房时,只要借款人名下有房或有房贷记录,都将被界定为二套房或以上。

3.大部分银行都有装修贷业务,最长的可以贷30年。

4.最新的贷款政策中,将外地购房情况纳入了考量范围。在外地有房贷记录的情况,首付比例以及利率上浮都较高。其中:

农行:首付一律4成,利率上浮15%。

招行:首付一律5成,利率上浮20%。

建行:首付一律4成,利率上浮20%。

交行:首付一律5成,利率上浮20%。

中行:首付一律5成,利率上浮20%。

邮政:首付一律5成,利率上浮20%。

5.针对离婚再买房的,各大银行出了新规:须在离婚生效日起的半年以后才能贷款。作出这样规定的有招行、中行以及邮政。其中,中行还规定,征信较差的利率在原有基础利率之上再上浮3%。





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