刚需买房,越早越好,越果断越好,后面的涨跌与你无关!

2018-06-21 10:19 只看楼主 推荐给版主 收藏
回贴

如果你是刚需请务必记住下面这句话:刚需买房,越早越好,越果断越好,后面的涨跌与你无关!

如果你是投资,请先看完下面的统计,三思而后行!

我们可以先回顾武汉房地产的风云史,毕竟历史使人明智。中国房地产国家改革主要是从98年开始,我们从2000开始看。

从2000年开始武汉一共出售住宅不完全统计(不这只是基本商品房,并不包含企业,公务员集资房,还建房,军产房,小产权房)如下:


1.jpg

图一

我们再累积加一下从2000年到2017年这18年武汉出售房子的套数为2190342套。实际上这统计的是商品房,如果加上还建房+企业集资房+老师公务员分房+军队房子+loft以及2017-2018年在建房子保守估计总共加起来估计在300w 套左右。

房子是给人住的(有人说房子是来炒的!违背我党的宗旨哈),武汉有多少人呢?

2.jpg

图二

截止2016年武汉户籍人口是834w 人,从年增长看武汉户籍人数截止2017年是不会超过850w。按上文统计2190342 套商品房可以供多少人住呢?中国目前一户平均3.1人,也就是说仅仅商品房可住679w,看起来比户籍人口少好多,但是再算上企业集资房+老师公务员分房+军队房子+loft 和在建房子300w 算可住人口930w。

根据开发商土地存量:2016年武汉土地出让面积为2026.87万平方米,同比下降7.58%;2017年武汉土地出让面积为2204.83万平方米,同比增长8.71%。估计开发商现在的土地就还可以盖50w 套房子左右。

如果顺利,从2000年-2020年,武汉的房子供给1100w 人居住是没有问题的。

记住,这还没有算2000年以前的老破小房子,也是百万级别的规模,并且2018-2020开发商还会继续买地。

在强二线城市武汉一直排名前5,相对于一线城市价格还是偏低,适合购买。很多人说房地产崩盘怎么办?你太小看国家的调控了,难道都忘记了08年的4万亿计划?难道都忘记了15年的连续五次降准降息。这两次大事件将在中国房地产名留青史,国家明摆告诉你快去买房,我在发钱!

有人说我不需要房子,你不需要有人要!

据2016年统计中国城镇化率为57%,和发达国家相比差不多还有20%左右可以城镇化。一二线城市还会继续吸引大量人口。

做一个预测,17年房价基本横盘,横盘相当于跌;18年,19年会继续横盘。是不是很熟悉,2013-2015就是横盘。横盘加慢跌差不多就在慢慢挤掉水分,这是国家最愿意看到的。

如果不是刚需,就是说你不是非买不可;

你媳妇要结婚,那么你就是非买不可了。

说句实在话,最好别买,还是先等等。

中国人均住宅面积:

再看看统计局提供的数据:


注意哦,这是2016年的数据



加上2017年卖的面积:


另外注意统计局统计数据是非常的保守的,大家心里都明白。

所以中国城镇居民人均住宅面积2017年应该是超过40平方米了,什么概念呢?就是中国人均住宅面积早就是发达国家了,甚至超过大多数发到国家!

当然,武汉的房价放在中国一,二线城市来看绝对不过分,但是就现在而言应该是虚高了。

武汉2017年人均可支配收入达到38642元,增长9.21%,跑赢GDP。

一般根据人均3口算

武汉一个家庭人均收入为38642*3=115926元

而武汉房价,正常的2018年武汉1月二手房均价 16254 元/m²,一般你把公摊除去得80平米,也就是需要130万左右。根据人均算,大概需要1个家庭不吃不喝10.91年的所有收入。

注意这计算的是人均,实际上,中位数是会小于人均许多的。更要注意的是房价也是平均的包含远城区。事实上武汉三环内没有低于1.5w的房子了,大多数2w+了。

所以一般中等层级家庭,需要超过11年代所有收入去买房,这还只有不到50%的家庭可以负担起,大多数需要更久时间。

再回到上面提到从2000年-2020年,武汉的房子供给1100w 人居住是没有问题的,再加上2000以前的房子和2018-2020要建的房子,很明显武汉的房子是过量的!

这里就有个问题,房价这么高,房子这么多,为什么市场看起来还是不好买房子?为什么这么多抢着买的?

唯一就是:赌房价会涨,毕竟涨了这么多年。

但你确定真的会涨吗?如果你经历了2015年的A股,当时爬上5000点时市场口号是10000点不是梦,后来的事情大家都知道了,资本市场从来不存在同情心,只会是血流成河!

我个人观点,非建议:

如果不是你老婆要和你结婚,即非买不可时,观望即可,毕竟中美贸易战刚刚开始,黑天鹅事件就在我们身边。

房市按市场规律:短期看政策,中期看供需,长期看发展。

武汉2016年10月以来的一系列政策都是在打压房市,限购到升息都不支持房价涨,长期武汉发展前途可观,时间放大到10年,武汉肯定涨!

我个人觉得全国到2018年底,大概山雨欲来了,因为房地产买土地的钱大多都是借贷,16年,17年市场还行,他们多少有点积蓄,可以熬一段时间,但可以熬多久?

中国目前房产税5年之内基本要出,现在政府其实压力不大,因为房贷基本在私人手上,只要全国大面积说限制你销售,就是说,你买了5年不许出售,门给你关了!反正大多数人是不敢放弃贷款的。

接下来是否有下面的年度大戏呢?

炒房破产记!

房地产公司破产记!

请期待,时间不确定。

但是时间放大到10年,1、2线城市房价还是看涨。至于什么时候涨,看各位看官的嗅觉了,至少不是现在近两年涨。

记住:跟着国家政策走,国家让你买你就买,国家不让你买你还抢着买不就是和国家对着干!至于对房市政策的宽松还是收紧很容易看。



0 .0星
查看更多
收起
共赏 0
回贴 2018-06-21 10:19 来自电脑前的你 举报
fdc1511492438155
幼儿园
贴子158
积分1643
好友2
加好友