发布会回顾:河南人喜欢到武汉买房 东湖高新区未来购买潜力强

2017-01-10 11:31 只看楼主 推荐给版主 收藏
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佛教曰:如轮转动,周而复始,无有穷尽!这就是轮回。回到楼市,2016年,武汉与全国其他多个城市一起,纷纷加入到了楼市调控中。这一年,武汉楼市历经了冰火两重天。从最初的高烧不退到密集出台调控政策,调控之手从宽松到收紧,武汉楼市再次回到了2014年的限购期。这似乎就是一个轮回。

2016年即将逝去,接下来的武汉楼市将何去何从?

由亿房网和武汉市房地产开发企业协会共同主办的《2017武汉房地产年度趋势报告发布会》,已经完美落幕。

嘉宾及演讲内容介绍

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特邀主持:余丹——光合无线CEO

武汉2016年土地市场报告及地王分析——杨丽宇(中原地产-策略研究部总监、首席研究分析师) 

武汉2016年住宅市场报告及限购后趋势判断、区域板块价值分析——明晶晶(亿房网总编、亿房研究中心主任)

大数据——商业核心竞争力——甄仕奇(戴德梁行-中国区商业地产部执行董事)

2016年武汉优质办公楼市场报告——彭博(仲量联行-华中区战略顾问部总监)

2016,实体商业的复苏——黄英波(世邦魏理仕-华中区商业服务部资深董事)

武汉未来核心居住区的演变——殷跃建(湖北省房地产经济学会专家委员、中国地质大学房地产工作室负责人)

2017年武汉消费趋势报告——王建(亿房网数据中心高级分析师)  



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直播开始


2017年武汉房地产消费趋势报告:报告人王建(亿房网数据中心高级分析师)


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我们都知道,过去的2016年,对武汉而言,是一个房地产大年。武汉的很多楼盘,在开盘当天,就被抢光。甚至有置业顾问亲口对我说过,十个人抢一套房子,不涨价都不好意思。

那么,究竟是谁在如此疯狂地抢购武汉的房子呢?换言之,如果您在武汉有买房的需 求,您一定好奇是谁在和你抢房子吧。

我们通过大数据调研分析,发现其中接近四分 之三的人都来自湖北的其他市,我们简称其为“省内市外”,25.4%的人来自其他省份 ,河南人比较多。

了解了武汉近年来的人口结构,再回到武汉购房这个话题。我们发现,武汉购房客源也算是“与时俱进”。2014年,2015年,2016年,连续3年武汉本地购房客占比都没 有超过一半,而且,2016年这一数据开始下降。这说明,外地购房者依然是武汉房地 产市场的消费主力。

进一步梳理数据,发现外地购房者中超过8成都是省内市外的湖北人。只有19.1的人来 自其他省份。

其中,荆州、孝感、黄冈地区的人最愿意在武汉买房。孝感和黄冈倒没有什么,毕竟 它们都属于武汉的城市圈。荆州有些意外,我们特意调查了荆州近年来的人口数据, 发现一个有趣的现象,那就是荆州近年来的净流出人口规模一直在湖北排名榜首。可 能荆州的人都比较喜欢出去闯荡。

现在,大家应该对武汉的购房客有了一个基本的认识,但这还不够,我们还发现了更 多有趣的现象。

从年龄结构来看,年轻人正逐渐成为武汉购房主力。其中,27岁左右购房需求最强烈

而且,购房者中男女比例非常接近。

这是为什么呢?

首先,武汉人均收入持续增长,这帮助了年轻人快速积累资本。另外,根据第三方提 供的武汉就业白皮书,武汉女性求职并不比男性劣势。我觉得这是武汉的骄傲。

通过以上,我们很容易得出一个结论,那就是,武汉哪个区就业的外地年轻人越多, 这个区的房地产购买潜力一定比较强。我们通过计算武汉各区的年轻指数,和净流入 人口指数,得出东湖高新区未来购买潜力强。

当然,话说回来,购买潜力强,不代表你给我什么样的房子,我就买什么样的房子。 换言之,并非所有的房子都抢手。

我们发现,80100平的房子深受市场青睐,无论是供应量还是成交量都遥遥领先。细 心的可能会发现,120140平的房子,在2016年涨势迅猛,我们得出的数据是增涨了 大约160%,这确实是个了不起的数字。但我们认为,这个数字会在2017年下降。

大家可以想到,购买120140平的房子,基本上都是改善型。而最刺激改善需求的, 就是二胎。我们调查了二胎政策施行后,武汉300多万户的反应。发现,只有0.32% 家庭选择了二胎。这点刺激,显然不够。另外,政策调控,也提升了大户型的购买门 槛。

在梳理数据过程中,我们还发现稀缺景观房很受追捧。在2016年武汉楼盘成交金额排 名中,前五名,有4个都打了“景观”牌。

从长远来看,滨江滨湖楼盘总会越来越少。最明显的就是长江滨江楼盘,极度稀缺也 让长江滨江楼盘的房价持续走高。近年来,长江滨江楼盘价格涨幅一直高于武汉平均 水平,2016年,长江滨江楼盘均价涨幅更是高达22%

除了新房,想必还有很多人关心二手房。我们也梳理了2016年武汉各区的二手房数据 ,发现中心城区的二手房发布量远远超过远城区。某种程度上,这也说明了,中心城 区二手房交易已经渐成规模,而远城区依然以新房交易为主。

另外,我们发现,市场上的二手房,精装修和毛坯价格相差不大。大家可以看到,在 同一月份,同一区域,毛坯二手房的价格和精装二手房的价格相差无几。某种程度上 ,这也可以说明目前市场上的二手房中,次新房的占有率相当高。

更有趣的是,二手房越小还越贵。我们以2016年第四季度的二手房数据为例,可以看 到,在房价整体上涨的前提下,50平以下、5070平的小户型均价增长较快。

有人曾问过我这么一个问题,你觉得谁是刚需?我是这么回答他的,租客。因为选择 了租房,就意味着他拥有基本稳定的收入和一定的购房需求。所以,了解租房市场, 其实对武汉房地产消费趋势非常有帮助。

比如,租客们最喜欢什么样的房子?我们通过市场调研,了解到目前武汉租房市场以 一室一厅、两室一厅、两室两厅为主,三者占据了市场的70%,其中二室二厅独自占比 26%

租客们能承担的房租又是多少?数据显示,目前武汉租房(整租)价格主要区间为2K 3K,这一区间的占比超过40%

另外,我们发现市场上有接近一半的出租房都选择了精装修。这也可以说明,精装的 房子更受租客们的青睐。

最后,我们数据研究中心还根据2016年武汉各区的楼盘销量数据,得出武汉各片区的 热销小区排名,由于展示空间有限,不能一一列举,这里只放了两个片区的数据。如 果您想了解更多,可以关注微信订阅报告。谢谢大家!


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武汉未来核心居住区的演变:殷跃建(湖北省房地产经济学会专家委员、中国地质大学房地产工作室负责人)


武汉城市空间演变


进入了黑白年代三种格局,最开始是带状发展,是流域城市的发展格局,从带状发展到三镇格局,到长江大桥修通、京广线流通,大家就沿着长江的垂直方向,离岸经济时代。重要的特征是这个城市从带装十字装向环状的发展。


主城区呈圈层环状结构,武汉的城市环状和中国其他城市环状不同,中国具有五条环线的城市不多,郑州、沈阳、成都、北京,北京在规划七环,我经常听到说武汉的三环和北京的五环是怎么回事,其实不能比,长度差不多。


第二个特征武汉的环线的几个中心不统一,五环相对于一个中心,武汉的环线几个中心不同,造成环线中间的空间间距不同,这是地理禀赋决定的。


2015到2020武汉主城区规划结构优化,一个是中央活动区,把二环线包含的区域称为中央活动区,三环包围的区域称之为主城区。


在中央活动区是包含了核心区,人口的密度每平方公里是1.7万人左右,组团是相当于学术上的概念居住域,一个城市从居住的角度出发,应该由居住小区构成居住区,大概4到6个居住小区构成一个居住区,4到6个居住区称之为居住域或者一个板块,一个板块大体上在20到40万人之间。前几年武汉比较流行的说法是中央居住区,相当于中央文化区和中央商务区。


中央商务区一个城市可以有一个,中央居住区一个城市可以有很多。


第三,主城区全层环状居住空间


第一核心区,核心区是50多平方公里,加上桥口的50多平方公里,这个面积只占主城区的9%不到。武汉核心区和所有的流域城市一样,首先要承载过江交通。


第二是中央活动区,规划建设用地95+60平方公里,人口165万人。老城区涉及到大量拆迁,任务繁重,其他区域相对于二七板块来说落后了。分布了有滨江活动区、王家敦商务区、汉口中心商业区、环沙湖公共服务区,这五个区域中是有机衔接。


在二环中央活动区里,规划了有如下几个片区,惠济片、站前片去、花桥片、宝丰片,我个人认为凡是和城市规划发展方向相适应,甚至于引领的项目,往往升值潜力更大。


在2010年前后,武汉市各个地方的房地产板块最高的是多达到54个,反过来讲,如果一个城市的板块越多,说明这个城市的房地产碎片化程度越高,直到今天我们仍然没有说武汉的内换一个房价,二环一个房价,三环一个房价,是环状+板块描述房地产空间。


目前从各个板块的区域来看,二七的价格输入是有错误的,但是已经图片化来不及改,各个组团板块中的价格,基本普遍价格在1.1到1.3万,通过十年从2007年三环线起作用到2010年三环线全部贯通一直到今天,武汉整体的均值化程度,从房价上来看变得很充分,最高的是水果湖洛家嘴团,房价相对低的是四新、白沙洲区域。


这些区域各个城市都有很好的经验,比如深圳、北京,一方面可以用更高行政的管理办法来统一管理远城区的土地,比如这一次限购令,第二是土地的托管,比如江夏的大量土地被光谷托管。第三种办法是行政并区,城市空间结构优化最大的平静是行政区划和城市功能区划的矛盾。


轨道交通与居民居住区的关系


二号线对房地产的影响非常大,随着轨道交通的网络化越来越高,轨道交通对房价的影响会越来越小,今天武汉市大概有三分之一以上的居住空间目前都被地铁覆盖,地铁对城市居住空间的覆盖主要通过站点,一个站点八百米,是基本居住区的尺度,有时候为了纪念那个人,叫做配比小区,今天的城市规划都离不开城市居住区结构,从组团、居住小区到居住区。


从2007到2016年这十年,可以从3D房价空间图可以看到,武汉是如何从碎片化程度非常高,被旧城改造两江四岸和大江大湖所分割的空间,逐步演变到一体化和整体化的过程。2007年房价是连立的,现在隔壁的房子连起来了。2007-2011年,形成以永轻闱猪的单级中心,2013到2016年武汉的房价成了多级的中心。


未来武汉居住区域空间发展的区域看法


武汉到2020年整个居住空间要从几个层面认识,第一是由圈层向有机生长发展,为什么?武汉已经在2015年划定了都市发展的基本空间,我们称之为三线控制,生态基本控制线,城市周边基本农田,城市省长边界划定了,在三个既定空间下怎么玩儿,在这个过程中,武汉就不会再采取摊大饼三环就不能到四环的情况了,四环一定是有机生长的。


武汉的主城区在2020年前后容积率土地开发强度是2.0的版本,2010年前后进入了3.0+的时代,2014年平均土地开发强度是4.48,2015年4.50,2016年4.58,土地面积没有变,但是土地面积上的承载建了更多的房,在2007年也有一篇专门的文章,叫做这个城市不能再长大而应该长高了。


从房地产空间来看,房地产板块由过去的50多个到30多个,到现在的3个中央活动区+15个居住组团,永清到武胜路已经是一个高台区,未来这种高台区包括武昌城和一元路的整体改造都会进一步提高。


第三个是轨道交通对居住空间的影响,由全域型向区域型转化,全域型交通路网基本形式,未来是增加覆盖面积,从30%到66%达到目标,向区域型轨道交通对房地产的影响来做,在光谷有两条区域内有轨电车,受全域轨道交通影响,向远城区延伸区域型交通影响,都会影响沿线尤其是在800米半径范围内,会带来新一轮的轨道交通对房价的影响。


第四是武汉未来居住空间要由封闭式小区逐步向开放式的街区演化,这是国务院在2016年2月份提出的,最近各个城市的房地产市场火爆,现在主要抓调控,对城市的规划层面考虑少,这个指导意见出台以后,并没有实际的落实,事实上武汉在这个方面,是有资源有能力去敢为人先的。未来或者三五年以后,开放式的街区,尤其在中央活动区里会逐步出现,会引领城市的居住空间演变。


第五个是海绵性开发,将引导居住空间向生态化转变,我们忽略了居住的生态性和文化属性,2016年的大雨造成了很多小区看海,武汉成为国家首批的海滨城市试点,四新片区由于居住超前于产业配套,也超前于它的基础设施配套,所以四新这个片区面临一个问题,整个城市路网是海面的,各个小区得不是海面的,青山在老城区改造过程中也会面临这个问题,现在能不能在新土地出让过程中,加一些引导性规则,开发商有意的做海绵性的尝试,新洲已经在做了。


第六个聚城、近山、延水是未来城市规划的理念。


首先要通过城市的总体规划,尤其是居住区的品质规划使它聚拢,武汉是一个有山有水的城市,谈的水比较多滨江滨湖等,但和山的关系很陌生,武汉已经提出来未来居住区域要在500米内见绿,1千米内见园,2千米内见水,15分钟社区生活全覆盖,这是未来房地产开发中应该秉承的理念!


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2016,实体商业的复苏:黄英波(世邦魏理仕-华中区商业服务部资深董事)


住宅一家独大有很大问题:商用和住宅已经严重倒挂


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第一主流开发商认为商业更多的是一种做资产和布局,提高住宅议价。另外这一块商业他们能不做则不做。


武汉市的住宅价格已经远高过同区域,不管是商场还是写字楼的价格,把销售价格放开,回到租金价格,武汉市除了个别的极端老的的购物中心,新的购物中心没有平均租金可以达到现在的写字楼均价,而且差很远。


还有物业管理费,武汉市现在主流的不管是国内还是国外的发展商,购物中心的真实物业管理费的租金,使用面积就是这个价,一个是使用面积一个是建筑面积,成本商业有可能高过写字楼,这是商业写字楼面临的困境。

 

不管是2014到2016年,面临的就是一个“苦”工作量和工作难度面临的挑战和质疑,住宅也很辛苦,但是是劳有所获,我们劳而不获,武汉市大量的商业和购物中心,成交面积一个月1500平米,销售价格不足同楼盘住宅的二十分之一甚至五十分之一,实收租金是60%到70%,给我们造成的最大问题是我们的商业难。


2016
年现状好转:实体经济复苏

 

不光是武汉,包括全国越来越多的发展商,开始明白做商业和购物中心,目的并不是要把商铺卖到多高或者不是把租金表价做到多高,真实的目的需要帮商家把营业额做高,这是在2016年我们看到的转变,实体经济复苏了。


2016年开始,越来越多的发展商,不管是国企、央企开始把自己的定位转变成服务商。

 

第一块是租户关系,业主方没有那么强势,把自己定位成了服务商。客户自己也明白需要什么,因此他们的分类大数据做到最后,就是提供给发展商和运营商,怎么把人牢牢的抓在项目上。


首先新兴业态,盒马鲜生是京东高管成立的店,在上海开了3家,在武汉和长沙拓展,2017年开始武汉会开始越来越多的单品店,真正的吸客能力营业额会高过传统的集合店,我们已经看到很多品牌在国内做得很好,我相信在中国武汉人口比较杂多的城市,商业会走在全国前列。

 

百货关门不能怪网络的冲击


我个人认为网络和电商的冲击只能占20%到30%,本身供需平衡,新开的商场比人口增长和消费增长力度大,原来大家都去一个地方消费,现在人分流了,商场生意不好,我们都会被房贷、车带信用卡还款牵累,我们能拿出的可支配收入低了。

 

真正实体经济不好,并不是靠国家和政府,国外为什么很多行业可以在一百年两百年了历史里只做一件事情,由于中国十五年的房地产发展太快,越来越多的企业摒弃了传统的行业,不管以前是做空调的还是电器和手机,仍然关注传统业务,但是开始把资金和资源人力物力放到开发区开发利,因此传统行业能不萎缩吗?


在这个市场上,我们看到越来越多的商家回归到实体经济,比如优衣库,今天越来越多的中国企业也开始回归到传统业务里,我们相信实体经济的转型发展有未来的机会。

 

整个发言里我想讲的是,商业很难如果有做商业销售的,如果这里有做运营的,收租率物业收租率都比不过,如果有KPI考核,商业人很难完成考核,过去很困难,到时候今天商家开始万变了,整个的商业环境开始变化了,商业武汉供应量不会那么大,武汉曾经两年商业开业量全球第一,这不是好现象,未来看得到武汉有一场商场转让和出售,出售价格只有住宅的一半价格,原因是大家没有想让商家赚钱。


2016到2017年已经商家有赚钱了,我们开始把更多精力往赚钱上想。第一不要为了开商业也开商业,如果有商业用地不要轻易模仿,商业模仿在国内没有成功过,武汉模仿其他城市商业没有成功,我们看瑞安的商业成功,没有一点点模仿,完全和上海和重庆杭州佛山不一样,因此对于商业是谨慎的态度,当我们碰到空白才做,如果在竞争很激烈的环境中,一定要抢一碗饭,这对大家都不好,这商业来讲,有机会就可以让商业尽可能不开或者少开。


更多要把市场的消费机会留给存在的商家,不知道今天有没有基金方面的,如果有基金方面关注武汉未来的收购市场,未来武汉三年的整卖市场机会非常多。

 

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仲量联行-华中区战略顾问部总监彭博2016年武汉优质办公楼市场报告

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我今天讲写字楼在武汉来说,是有点沉重的话题,今年写字楼市场显得平静和淡定,我们面临的市场情况,在办公楼板块更严峻,我们认为今年的写字楼市场可能会有一些波动。


谈谈经济背景和情况,中国经济进入新常态是大家今年听得最多的,在大背景下,从武汉前三个季度的来看,GDP总量突破万亿毫无疑问,我们和成都哪一个更领先?不管是谁领先,我们这几个城市都能进入全国的前十名排列的范围内。


今年第三产业,从第四季度开始,已经占比超过50%进入54%,相比前十年,第三产业产值占比结构在50%左右徘徊,今年地产业的调整比较好。


武汉市经济结构调整亮点企业数量增多,武汉企业总数截止2016年3月增至近33万户,武汉经济总量相对北京来说是北京的一半,法人结构也是北京的一半,整个企业数量相对来说众多,剩下是看到企业的质量,下面分享一些数据。


截止到2016年10月份,武汉的金融企业数量236家,上市企业30家,世界500强243家,高新技术企业2000家以上,可以看出来,我们整个办公市场的企业数量和企业背景是存在的,而且结构是正常的,剩下的问题是客户摆在这里怎么抓回来?今年面临的调整并不意味着市场的机会丧失。


2016年武汉市的政策密集年,明确发文支持武汉建设武汉中心城市,列为自贸实验区之一,武汉列为贸易创新发展试点唯一城市,入选进入首批交通枢纽示范工程,列为国家航天产业基地的批复。中央对武汉这个城市有它独特的视角和支持力度,来支持武汉成为真正的中心城市支持崛起,在这样的政策下,未来长期有很好的支持潜力。


2016年武汉市优质办公楼入市量


从供应来看,2016武汉优质办公楼新增接近50万平方米,新增两在前十年来看绝无仅有,武汉市的优质办公楼数量达到322万平方米,甲级94万占33%,乙级227万,大家有一个疑问,322万的优质写字楼存量是什么水平?


我们把这个2016年第三季度的重点城市和大家做基本比较。主要是和武汉经济实力差不多的地方比,武汉、成都、重庆、西安,武汉在优质办公楼存量仅仅是成都的36%,是西安的66%,和重庆属于一个水平线,整个市场的存量水平相比来看处于可控状态,300多万的存量并不是绝对大的数量,并不是非常难消化,需要我们去想各种办法去库存。


从优质办公楼的供应情况来看,分区来看基本情况和介绍,建设大道和解放大道作为重要的区域,这两个区域的发展到了接近饱和,中南中北路随着政府的新增规划和办公楼,这个区域今年新增9.6万方的办公楼,提供了未来发展的经济潜力。


从需求来看,2016年需求水平优质办公楼总量在21万平方米,相比前面的来看,今年需求有一定下降,无非两个方面,第一是P2P行业发展迅猛,正是因为太过于迅猛出现了问题,导致了政府的严厉调控,2016大量P2P企业倒闭退出导致市场的下降。


第二个原因今年市场的经济水平,尤其是制造业相对低迷,导致2016有比较多的制造业企业退出合并和减少租赁面积,导致市场租赁情况下降。


把租赁情况和其他城市做基本对比,拿武汉、重庆、成都、西安对比,截止到2016年第三季度为止,武汉优质办公楼的水平在低位的水平,与成都相比我们的吸纳水平成都是我们的4倍左右,为什么吸纳水平没有上去?这里面最重要的原因是产业结构有不合理,第二是客户摆在那里,怎么变成我们的吸纳和去化的主要力量,是在未来项目规划建造过程中要注意的。


武汉原来是金融业独大,今年是很大的改变,和北京、武汉相比行业结构更趋于合理,我们的专业服务也、信息电子和制造业的规模在上升,证明市场在趋于健康正常的轨道发展。


新增需求主要来自三个区域,汉口滨江是最热的区域,占需求的44%,第二是解放大道商务区占市场需求33%,第三是中北路占了需求的16%,固有的商务区成为主流区。


今年把2016年租赁面积最大的十个租户进行了方面,第一从租户的国籍来看,内资成为主要来源,2013年以前能占三分之一,今年在写字楼最主要的租户是内资,租户行业专业服务在2017占到56%,教育也占14%,金融占12%,新兴的第三产业专业服务和教育也成为武汉大租户的类型,从租户分布,汉口滨江商务区占到全市甲级写字楼的七城,解放大道占了租户里的另外三家。


另外是市场指标问题,从租金表现来看,虽然今年面临历史上最大的新增供应,也面临吸纳量的下降,但是租金水平在相对稳固状况,租金水平在94方左右,水平平稳。放在中国来看仅次于北上广深中的第二集团,我们的中间水平有进一步的提升空间。


从吸纳及空置率,今年由于这么大的新增供应量,空置率水平有所上升,整个市场空置率水平上升的6个百分点,达到25%,甲级写字楼第四季度集中入市的原因,空置率水平达到了30%,这个水平放在全国来比较,空置率水平还是在基本可控状况,和同等的城市包括天津、沈阳空置率水平已经接近50%了,这个市场状况已经走偏了,武汉是接近理性可控的状况。


后市预测


市场供应的高峰并不是2016,真正高峰是2017,因为2016年预计是99万,实际入市率是50万平方米,应该入市而没有入市的项目会在2017年入市,整个2017年入市可能会超过100万方的水平,预计在2017-到2017年整个优质办公楼入市量的水平会超过300万平方米,这个量是相对大的数据,对在座的商业地产,特别是写字楼地产开发商会有一些提高。


从租金来看,今年的市场走势,租金状况是大部分企业能接受的,净有效租金水平不会出现太大的回落,是稳中有降在一定水平内进行平稳波动,不会出现大的剧烈波动。


2016是武汉办公楼市场大宗交易最活跃

 

包括武汉天地2期A1,武汉天地,武汉环贸中心和东湖国贸中心A座,整个武汉市场除了一般的租赁散售,大宗交易成为武汉市办公楼市场的去化方式,对从2009年开始的市场进行基本统计,大宗交易是未来商办开发商所应该追求的和设计的重要交易方式。

   

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 甄仕奇(戴德梁行-中国区商业地产部执行董事):大数据——商业核心竞争力


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完整版报告内容:

 

2016年武汉商业地产从以前井喷回归到理性


商业地产到2016年年底有734万方的存量,什么规模?继续领跑华中六省的省会第一名,700多万方的存量在一线市场,北京和上海来看也是第一,对比2014到2016年的数字,增量在变少,每年供应出来的项目没有一千多。


商户进入市场中的探索性的升级


本来要兑现2016年的十几家商业要开业结果只开了四个,整个放缓明显。还有一个放缓是新入品牌的放缓,武汉市场开了很多新牌子、新商铺和餐厅很多没有见过,在2016年只有54个新增知名品牌在武汉开了店,有一点特别的是新开的品牌店已经从原来的大数量变成了高的质量,包括有一些有尖端生活包括K歌之王和娱乐设施商户,同步北京上海深圳一线商业城市的进驻而进驻,给武汉的城市和在座各位提供了吃喝玩乐和买东西的选择。还有线下的项目升级,原来在提项目时,会提体验式、家庭娱乐,现在有项目开始这么做了。大家都知道将来消费要做细分市场,到任何一个商场希望在商场有归属感,这种体验式的创新不只是在品牌,在实际项目中也在出现。

 

越来越多的知名的商业地产运营商开始进入市场


这两年更多,包括华润、中粮等一线玩家,包括港资的进入到商业地产板块,他们进入会让竞争更有趣会更剧烈。随着大咖进入,过去三年以后,会对现在的商业市场格局有改变,会把市场重新梳理。回顾武汉的过去一段时间,在座各位比我还熟悉,之前武汉商业很单一,以传统百货、购物中心、超市等独大,城市级中心购物中心为主,近几年区域型的竞争中心起来了,这是初步的竞争,真正的竞争是实体商业的竞争,今年刚刚开始。


未来的竞争点在哪里?

 

今年电商一路高歌,双十一一天卖了2千多亿,我自己贡献了很多钱,为了买东西而买东西,增长率保持32%水平,电商一天卖1千亿,中国排名第一线下商场第二天也做了线下活动,卖了4亿,一个线上一千多亿是全国十几家商场一年的总和,这是可怕的。


在电商消费时,在家里电脑买东西,为什么买?这个东西推到你面前时,是为了买而买,你觉得这个页面和电商app懂你的消费而买,在电商疯狂吸睛的背后,好像知道我要买什么,这是实体商业要做的。
每个人打开手机天猫和淘宝,每个人网页都不同,推送的产品也不同,这是大数据在线上商业当中运营。可惜的是线下比较狼狈,有实体商场进来几万的消费者,作为运营者不知道他们怎么来的,在怎样的状态下产生的消费以及背后的目的?怎么获取大数据,怎么运营大数据是未来实体商业主要要考核的事情,所以大数据引领未来很重要。


对开业后的商场和运营中的存量商场,大数据能做很多事情


一是提高现有消费的消费能力,提高它的消费频次和单价,提高消费的品牌丰富度,有人来到项目里,不消费我们不知道消费者是缺钱还是不喜欢,没有他喜欢的东西。


第二搞定租户,在商场的动线里,哪些铺位不被消费者经过,哪些铺位经过不产生消费,只是做一个停留,哪些商户在调整时可以用背后大数据告诉他,你应该加租金或者调更好的商户。一些商场在午饭和晚饭高峰期时,在大数据体现上有20%人在说火锅,商场里却没有火锅业态,是不是我们在业态调整时应该做一些,这是大数据可以很简单给大家做的分析。


对已经开业的商场动线的分析,减少四角,把品牌丰富度建立起来,优化我们做每一个活动和每一次调整的东西,我给你在店头安一个探侦,配比在发生人流走过时,哪些是客流,哪些是人流,是否有些人只进了店没有产生消费没有刷卡结帐,这是店吸引性不够,或者吸引性够服务不够,这是对客流监测和单店的识别。


还有关联品牌监测,在商场吃了甜品,在做品牌组合的时候,在平面还是剖面都可以做整合,有依据可以调整出来,把购物栏的关联更想像,把商场想成线上消费的app就变得很好了,包括竞品监测。

 

 

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亿房网总编明晶晶正在讲述武汉住宅市场趋势报告

 

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完整版报告内容:


2016年武汉房地产市场运行情况


首先做了从房地产的宏观经济,在2011到2013年从放各项指标来看比较高,2015年年末房地产出现微热的指标状态,看2016年1到10月份是131,平衡的状态是100左右。


2016年9月1日,武汉重启限购,调控目的是稳定房价调整供需促使房地产市场健康平稳发展。
这个指标中选取了三个重要指标,说明房地产的过热状况,第一是地价,第二是城建指标,第三是人口净流入水平。


地价涨幅47.2%,远高于房价13.5%的水平,土地价格成为武汉房价上涨的重要推手。东西湖区、关山片和江汉地价高于房价,青山远超合理值,超过50%以上。


我们经常讲城建红利,今年和房价的关系是如何?2011到2016年长周期过程中,城建有三个关键点,第一个是2011年,城建下降3.3%,2013年涨幅是20.97%,2016城建增幅是11.25,这个数字首次开始低于房价的增幅,购买者在今年购房已经被高涨的房价所冲抵。


流动人口目前重点流向光谷、沌口等区域。


我们看一下结构构成,2011年外地客源是三分之一,今年接近6成,武汉大部分的房子是被外地人购买了。其中省内客源超过了本地客源,占比46.83,整个武汉市是全国第十大人口净流入城市,在省内除了武汉是人口净流入,其他的城市是人口净流出。


整体购房需求有四个需求,第一是满足购房的基本住房需求,住房改善需求大家都很清楚,通过购房投资财富,很重要的一点是通过购房享受城市带来的教育配套和地铁的便利性条件,以及景观资源分享社会财富的二次分配。


在评价指标体系中,最后做了两个指标,第一是房地产泡沫化程度,今年过热到底有没有泡沫?这个指标体系是今年首次全国做泡沫方面做到了区域,一个房屋的租赁情况能代表房屋的真实居住使用情况,在七大主城区选了1500个小区的区点,每一个小区房价和每一个小区的租金导入到卫星摇杆地图,形成了房地产的泡沫。


从泡沫图来看,武汉市主城区的住房泡沫处于良性发展阶段,中度和重度泡沫集中在二环周边的城市更新区,这些区域一方面是老工业区,城市更新负担中外来人口少,租金低房价随着基础设施的投入,不断进行增长,房价租金和租售比出现泡沫化状况。


目前光谷区域的泡沫化程度不高,从个性区域讲,泡沫集中在、永清、二七、四新和杨春湖区域。
看一下武汉市省会房地产首位度,正常值是25%,现在达到37%,会验证前面的数据,为什么这么多外地人来武汉购房,武汉市的房价相对地价市还不够高,看今年的GDP和固定资产投资的水平,这两个水平武汉没有提升,固定资产投资占比下降了一个百分点,全省主要房地产指标占比有多高?从去年的半壁江山到了大半壁江山,在湖北省的房地产投资占比是76%,商品房施工面积占比88%,销售额和住房销售额达到78%以上。


武汉楼市成绩单


前面有人讲了,武汉楼市非常火爆,到什么程度?武汉市的成交套数和面积,再一次位居全国第一,比去年更值得骄傲一点,今年只有我们是突破了三千万方商品住宅,其他的城市都在2500万方以下,从住房金额我们排名第六,说明武汉市整个房地产的质量需要进一步提升,房地产发展空间大,需要从质上提升而不是以量取胜。


这是今年房地产各项指标,成交套数,整个商品住宅成交28万套,商品房成长44万套,成交面积过3千万,商品房3千5百万方,连续两年增长快。


整体房价超过万元,套均价突破百万,面积增长3.1%,武汉购买人群对房价的吸收能力在大幅度提升。


限购到底由什么决定?能限多久?


首先看一下,从2015到2016年,随着两年的楼市政策前后变化,整体在2015年末9月份开始,把首套房首付降低,刚好政策线去库存和当时楼市销量的上升线是一致,整个楼市销量的高值出现在2016年2、3月份,这两个月将近卖出接近6万套房子,这是楼市政策前后的住房量价比较。


整体政策重点是分区限购,为什么?引导主城区的需求万力,新城占了武汉面积的70%,后面是武汉市采取限购,为了增加远城区土地出让收入,引导远城区购房需求,向远城区购房需求转移。


第二是土地出让规则创新,减少低价对房价的传导作用,高端住宅限购,减少普通住宅的标杆作用。另一方面是东西湖涨幅非常明显,今年超过19.7%,黄陂、汉南和新洲远城区也有10%的涨幅。


在两次限购楼市是供不应求的阶段,取消限购是供大于求。


看2016年新增供应情况,更详细说明今年的供求失衡到什么程度,近三年来每年的武汉新增供应的相关同比增长在10%,2016年环比下降8.4%,今年武汉市总体供应偏紧,需求量上升。从各区供应量最高的是东西湖、汉口中心区、二七后湖线和黄陂等。光谷新中心房价涨幅远超蔡甸。


看一下近三年的去化周期,截止到12月末,我们得出了一个供求失衡的状况,可以看到现在整个周期到12月末不足2个月,整个苦求是306万方,机遇库存量不足,阶段性断供片区有8个,出现了供应不足的情况,武汉市国土规划据在11和12月份连续两批共识了约一千万方的供应项目,调整供求关系。


目前除了汉阳、桥口、江汉新增供应有补充,武昌区的项目仍然比较少,这是今年2017年预计供应的情况测算,预计2017年供应1843.07万方,总期房存量是7220万方,从目前来看整个供应不足会持续到今年下半年,中短期供应面临偏紧态势。


看一下销量情况,限购主要是外地人第二套房,外地人占购房需求六成以上,通过数字测算,供应端和外地人口的购房减少导致2017武汉购房销量下降是10%到20%,远城区需求增长占比超主城区。
这是对下半年销量的趋势图,明显少于上半年,不是因为卖得不好,因为下半年的成交量明显受到供应抑制没有房子卖,导致销量受到抑制,销量是下降的趋势。


区域来说,二到三环是销量最大的区域,以三环至四环为主的远城区成交增幅高达89.8%,武汉购买重心正快速外移。


看一下拆迁数据,今年拆迁户是7.6万多户,拆迁面积是853万方,2017年数字会缩小,基本保持568万方的水平,武汉市城改的主要区域,从2016到2018主要集中在武昌区、洪山区、江汉区,大武昌区域随着承载规模的扩大,整体的房价涨幅将超过汉口和汉阳。未来这些片区会重点承载片区的项目,包括江岸区、汉正街天街片、武昌区的武汉城之、青山区的滨江区域等都会在土地市场上争夺的焦点。


从住宅的面积成交来看,第一目前主力的成交占比是80-100平,120到140平的需求增长快速,达到159.1%以上,价格成交2万以上的住宅成交的点上升快,1.2万到1.5万这个价格段将成为武汉市商品住宅的主要价格分布段。今年会得到快速的增长,可以看到武汉住房消费升级的速度在不断加快。


品牌房企和非品牌房企在卖房套数区别不大,区别在房价的议价能力,非品牌房企从7500涨到8456,品牌房企上升34.8%,品牌房企高于非品牌房企。


万科均价同比涨幅32.9%,以126.6亿蝉联销冠,市场份额却同比基本持平。恒大集团、中建地产、武汉中央商务区他们的市场份额有一定的扩大。


对未来武汉房价空间分布趋势作判断


从土地出让方面,可以看到武汉未来的趋势分布,包括房价趋势分布,更侧重于是一个居住空间以及居住功能区的规划,房地产的建设和城市建设发展息息相关,整个城市政府通过土地的规划条件来树立我们的空间,和市场房地产的城市建设空间,所以我们觉得应该把房价放到城市房地产的发展空间角度进行分析和判断,得出了武汉的房价图,进行了分析。


第一张图房价的素质地图,武汉的房价呈环状特征结构,房价随着远离市中心进行衰减,景观环境因素对房价作用大,我也清楚肯定是市中心房价高,同区域临江临湖高,可以看出来什么是房价洼地,这个空间途中,四星和白沙洲是房价洼地,为什么在房价数字地图中感觉到房价没有上涨出来一个区域,但是处于同环线曲线中,它就是房价的洼地,可以判断房价的地理空间,房价和空间的关系。


有三个是区域的影响较小,一个是鲁巷区域,是单独形成一种以鲁巷为中心的结构,然后是吴家山区域以主城区一体化发展,房价未受到主城区的影响,多在1.4到1.6万之间。
地铁未来覆盖达到60%,今年是地铁对于房价贡献最高的年份,过了这个阶段地铁对房地产和房价影响会逐步衰减。


主城区新房房价和二手房房价的模型图,比较之后可以看到,二手房房价空间和新房房价空间趋势一致,更能说明未来房价的变化,现在峰值的几个是房价的高质区,从二手房区域看,这些房价高质区中间洼地会连接成片形成一个高台,所以这两个山涧中间的地质去是目前价格被低估了,会形成价值高台。


非常重要的是房价的整体性驾驶和什么吻合?和城市综合规划吻合,大家可以从主城区规划,政府从土地层面开始和城市规划相结合,具体的在房价空间分布中,我们可以从这个方向重新理解城市,重新看城市的综合性发展的区域房价情况。


以峰值为基础做剖面图,有两张表,第一是武汉大道,第二是解放大道,塔子湖每公里房价衰减3千块一平方。同样是以永清为高的峰值点,武胜路和宝峰区域衰减数率更高,永清向提角下降速度特别快,从这三张说明武汉空间的特征。


预测


目前武汉楼市仍然处于供求失衡的状态,处于这样的惯性我们预计将持续今年上半年,中长期供应偏紧压力,整体限购政策有继续加码的可能。


经济发展人工为净利润和城建红利对房价上涨支撑作用不会那么高,会减弱。


2017年的成交量会下降10%到20%,本地购房占比增大。


住房消费升级需求继续增长,这块的高房价和城市相关的改善性需求产品,销量占比会继续扩大。

 

 

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目前中原地产的杨丽宇正在回顾2016年的武汉土地市场。

中原地产预测:远城区新房价格上涨的动力十足!2016房企销量排名前20的已经有18家落子武汉!2016年是武汉土拍规则变换最为频繁的一年。


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 武汉土拍规则今年变换频繁,所以再也不是有钱任性就能拿到地。

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预测:2017年政府会在上半年加速推地,落地为安。2017年会是拿地的好时机,并购会更加激烈。

 

完整版报告内容:


2016年土地市场的八大特征

 

政策端,2016年1到9月是放松型政策,包括降低首套房和二套房,9月以后开始收紧,9月1号限贷和限购,从资金端1到10月对于房企都是资金+杠杆过程,是大家不差钱的10个月,之后提高了公司债发行门槛,证监会银监会严禁违规资金进入房地产领域。


供应端,武汉上半年供应少,优质地板少,下半年武汉土地供应增多,主城区和优质地块也多,成交端7月是地王月,8月和12月远成去地王平线。


进入武汉土地成交的表现,有八大特征。


第一,2016武汉首次进入土地出让金千亿军团,全国总共有7个城市进入,武汉首次突破7亿排名第七,土地出让金额是1067.99亿元,平均楼面低价与前面六个城市相比是处于比较低位。


第二个特征是量价齐升,2016土地成交建面2242.61万方,同比增长15.3,成交楼面低价4762元/平方米,同比增长53.3%,成交金额1067.99亿元,同比增长65.1%,远超全国平均水平。


第三特征,主城区限购后,曾以地价为主的远城区开始溢价频频,一个是限购前的占比,一个是限购后的地块占比,主要是主城区供应地块有限。另外一个大的领域是主城区新房的房价上涨,远城区房价出现了水涨船高,地铁环线拉近了距离,黄陂、东西湖和江夏的他们土地市场的表现也这证明了这一点,一些购物中心逐渐布局远城区和远城区商业配套短板。


第四个特征,住宅限购后,商用地出现高议价,核心原因在于商服用地楼面低价,售价和周边住宅的相对关系,使得商服用地获利难度低,周边在售的住宅,已经达到2.2万每平方米,这个地块的核心区域有价值优势,其次是根据2016住宅用地的楼面价约等于售价的结果,当前的商业公寓售价可以达到住宅售价的0.7到0.8,住宅限购商业住宅不限购的优势开始出现,区域化速度在提升。


第五个特征,区域成交,洪山、黄陂、东湖高新、汉阳、江岸等区域土地成交建面居前。将楼面低价的涨幅和新建住宅的涨幅进行对比。


第六个特征,并购大潮方兴未艾。2016全国销售金额20强中的18家已落子武汉。


第七个特征,是地王遍地开发,武汉诞生16个地王项目,2016年的时候,其中杨泗港地块以110.6亿,成为武汉新的总价地王。
假设项目净利率为10%,通过多个地王地块的价格初步测算,所需的售价年增幅多在30%以上,地王地块的操盘难度之大显而易见。通常地王有哪些操盘模式?有地王解套的六大常见套路。第一个套路是下一个地王,第二个套路是等待永久的等待,第三个套路是做精装,这是难得的真实成本。第四个套路是做产品力,第五是低开高走,这是开发周期大的地王项目,第六是区域预期,所在区域的规划和城市发展带来的想象力。


第八个特征,从资金为王到因地施策,曾以“价高者得”的、规则已不再适用,2016年成为武汉史上土拍规则变换最频繁的一年。通过一些方法和指标来评定继得人,12月16号出现了非常奇葩的新规则,两个相邻地块的排他原则,是梁山头地块,拿下一块地,另外的地竞拍权就放弃。还有巨无霸地块进行拆分和拍卖,这是整个2016年武汉土拍市场的差异。


讲完了八大特征,我们对武汉地产的思考。


第一个观点,成也杠杆,败也杠杆,2016年是杠杆上的市场和牛市,从购房客户层面,政策+杠杆首套层数降低,不限购不限贷,收紧政策在不断加码,房企层面针对房企1到10月资金+杠杆过程以及10月份以后资金去杠杆过程。
2016年1-11月,108家监测房企融资规模1.12万亿,同比2015年上涨30.9%,前三季度公司债再融资总规模占43.5%,9恩月份以后随着公司债发行门槛提升,公司债发行规模急剧缩减。


第二个观点是地王对新房价格上涨的传导机制。


第三个观点是,武汉疑似踏错布点的供地节奏,武汉优质地块供应集中在下半年。与四小龙城市相比,武汉地王多出现在下半年,南京、苏州、合肥他们上半年的供应量比较足,在上半年就已经吸收了地王的红利,率先进入了房价上涨期。国庆的政策调控,时间上是一刀切,也是批量化的,国庆之后拿地资金去杠杆等综合因素,给10月份以来的土地出让金带来了负面影响。


第四个观点,低价与房价的传导机制带来了投资客的区域轮动。限购之后进行了非限购的城市引爆,在四小龙城市,南京、合肥、厦门、苏州引发他们投资客户的引入,房价出现保障,随着他们的价格达到一定高度之后,泛一线城市去出现了暴涨,7月份二线城市,地王涌现引发暴涨,投资客也进入这些城市,10月份12多个城市量价齐升的城市,投资客的目标就转向了非限购的重点城市,比如长沙和重庆。所在的地产圈的群说要不要去重庆买房。


第五个观点,对未来楼市的观点,就是巨无霸地块频现,将改写武汉未来楼市版图,有五大地块,万科二七滨江,汉正街东片以及杨四港、首开杨春湖二期附近。从战略上空间是非常大的,具备永久的改变区域价格能力,具备重新定义主城区未来五年的格局力量,对开发商的实力和正常协作的推进是一大挑战,我们看到2016年五大巨无霸除了杨春湖其他都是两江四岸,两江四岸是主城区的主旋律。


第六个观点,稀缺能力致胜。今年我们接待了很多开发企业,见面第一句话是我们不差钱,但是确实是一个黑天鹅辈出的年份,有钱也不能任性,在土地市场很频繁,不差钱成为最同质化没有竞争门槛的指标,未来在武汉土地市场,土地的争夺会依赖于房企的能力。


第七个观点,生死与盈亏的选择,先活下来才有谈盈亏的资本。央企国企充足,土地储备是房企在重组和并购里需要考虑的核心资源,土地的储备量和城市布局,这些因素会在一定程度上影响房企在整合过程中的话语权,部分央企为了避免被整合,在短期内会做大地产板块,被整合是怎样的滋味大家都懂。第二是土储关系,涉及到地方公司团队的生死存亡,比如新城的碧桂园城市公司等,另外一个是进入对的城市,比单个地块的得失更重要,导致单个城市的地块出现多家房企争抢的局面,标地达到统一的情况下,会出现众多房企哄抢的局面。


第八个观点是行业的马太效应,在行业集中度不断提高的背景下,国企民企都需要进行快速跑马圈地,我们统计2015和2016成交金额的排行,千亿放弃的数量从2015到2017由7家增加到12家销售金额是超过30%,销售金额增速跑赢大势,行业马太效应使得国企民企在加速跑马圈地。

 

2017年预判


政策不会放松,2018年经济增长重回首位,政府放松可能性大。在拿地资金去杠杆背景下,预计2017年土拍市场土地议价率会出现下滑。


拍地节奏预判,2017年政府或改变土地出让节奏,即在上半年就加速推地,落地为安。这里面已经有趋势,这个月的24号和下个月的4号和7号,有19宗3宗地块有大量的中心区域的优质地块进入市场。

从拿地趋势判断,低于预期的价格,2017年是资金实力强大的国企拿地的周期,房企能低于预期的价格获得优质土地,提升项目净利率,资金实力强大的国企、央企、大型上市房企将迎来逆周期拿地好时机,并购热潮将持续。2017进入市场的风险是简单易控,2017年武汉土地市场是逆周期拿地的好时及,并购会继续,可能会更剧烈。


发布会下午13:30正式开始,我们的小伙伴们已经提前赶到布置会场啦!

来几张花絮图:

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会议马上就要开始啦!我们的小伙伴正在紧张有序地签到中。。。


会场内外爆满!我们已经感受到了大家的热情啦。


 


回复 2017-01-10 13:45 来自电脑前的你 举报
沙发
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没来现场的朋友有什么想知道的,请留言告诉我们。


回复 2017-01-10 13:48 来自电脑前的你 举报
板凳
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亿房房产版
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看起来还不错啊!


很想知道2017年武汉的楼市该如何走!


回复 2017-01-10 17:37 来自电脑前的你 举报
地板
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春风十里不如你
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又到了一年一度的年终发布会了,16年确实是火爆啊,硚口也是崛起了,不过硚口也还是有低价高性价比的盘,蓝光林肯公园买4号楼指定房源认购成功还有2000元红包,更多详情可加群咨询:575595782


回复 2017-01-11 13:46 来自电脑前的你 举报
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————————————我是发布会亮点提前感受的分界线————————————————

湖北中原地产策略研究部总监杨丽宇:《2016年武汉土地市场年报——成全你的潇洒与冒险,成全了我的碧海蓝天》

中原地产杨丽宇:2017年仍将是房企拿地的好时机

此次,她将为大家解读2016年武汉土地市场为何会出现这样一个跌宕起伏的过程,以及对于2017年开发企业拿地策略的建议。

下半年连番上演的地王盛宴,深谙武汉土拍市场的杨丽宇眼中最重磅的土拍又是哪一场呢?“最重磅的永远是下一场。”她笑着给出了这个让我们多少有些意外的答案。

针对下半年接连的限购限贷政策及武汉土拍接连出现的设置出让指导价、一次报价等“新玩法”,调控政策对于房地产市场的影响引起广泛关注。因此,她也将在发布会上与大家分享对于未来房地产调控政策走势的预判。

亿房网研究中心主任明晶晶 :《轮回:2017年武汉住宅市场趋势报告》

亿房研究中心成立于2000年,为亿房网直属核心机构。研究中心长期从事武汉房地产市场调研工作,经过长期的积累,形成土地、住宅、写字楼、商业地产为基础的数据库,从2003年开始发布武汉全行业年度报告,也是国家发改委指定的房价监测点。

2016年,可以说是让无数购房人迷茫慌张的一年。房价不断攀升,新政接连出台,在城建的大潮中有人迷失于区域选择,在限购的出台之下有人失去了购房资格。

土地的供应将直接影响住宅市场的供应,2016年武汉住宅销量连续三年蝉联全国冠军。那么,2017年武汉住宅市场是否会持续旺销?何时买房?如何理性投资?地铁房价增值空间正在边际递减?城建红利对房价的支撑效应是被消耗殆尽还是仍有待爆发?这些针对购房者需求痛点,亿房网研究中心主任明晶晶将为大家一一解读。

数据显示,武汉商品住宅现房(已取得预售证)新增供应约1780.80万方,较去年减少409.6万方,也低于近年来1850.4万方的平均值。2016年,与新建商品住宅热销形成鲜明对应的是武汉整体供应持续偏紧,而这种偏紧将持续到明年。

戴德梁行中国区商业地产部执行董事甄仕奇:《大数据——商业核心竞争力》

戴德梁行中国区商业地产部执行董事-甄仕奇(形象照)_副本.jpg

对于2016年的商业市场,戴德梁行总结道,今年武汉商业市场出现了标志性的项目和品牌。

目前武汉商业市场的份额被永旺、武广、世贸牢牢占据。但这些商业大头同时也面临着新兴商业中心的挑战。

几年以后武汉的商业市场格局可能会发生大的变化。商业竞争如此白热化,未来开发商都需要更好地修炼内功。

当武汉的住宅均价到五万一平,商业就不愁吃穿了。当然,武汉也有自己的优势。产业发展所培育出的一批80后、90后高知群体,持续的人口红利以及扎实的基础,都是巨大的优势。现在好产品还没有到武汉生根,连成都都能做到的太古里,在武汉都还没有。未来会有更多的商业大头进驻武汉市场。

实体店会不会消亡?我相信一定会有商业的更新换代,你会发现活下来的(商业)一定是好的,消费者一定会愿意买单。所以商圈已死这个概念,我觉得背后的潜台词是,一定会有自然的更替,做不好你就要被淘汰,或者迫使你升级。

2017年,武汉商业市场将掀起怎样的硝烟?市场格局会有哪些改变?

戴德梁行中国区商业地产部执行董事甄仕奇将携戴德梁行最新数据亮相发布会现场,为大家全方位剖析武汉商业核心竞争力。

仲量联行华中区战略顾问部总监彭博《武汉经济结构转型期,办公楼市场“淡定”应对》

武汉写字楼租赁格局生变 未来三年预计还将新增258万平方米

彭博提到,武汉写字楼空置率已到25%,未来三年武汉优质办公楼预计新增258万平方米。

仲量联行数据显示,武汉2016年优质办公楼新增供应体量为49万平方米,全年吸纳预计为21万平方米。仲量联行华中区战略顾问部总监彭博接受采访时表示,这一年的武汉写字楼整体发展趋于健康理性,而在1.5线城市中,武汉处于良好水平,空置率维持在合理范围内。

但值得注意的是,在供应量增加的同时,武汉写字楼的空置率也在同步上升,攀至25%,同比增加6%。那么,写字楼市场供求失衡是哪些原因造成的呢?

“由于2016年P2P公司大量退租和制造业持续萎缩,使得整体市场需求相比于2015年回归到一个均衡状态。从数据可以看出,2016年的净吸纳量相比于2011-2014年的年度平均净吸纳量是一致的,维持在24万平方米左右。”彭博解释。

在彭博看来,P2P行业的快速扩张和收缩对于办公楼租赁市场带来了一定影响。彭博称,这种情况主要体现在2016年,但是后续影响将逐步减弱,未来市场租赁需求将回归平稳。

面对武汉经济结构转型期,武汉写字楼市场预计会发生哪些变化?2017年又将迎来怎样的转变?发布会当天,仲量联行为你一一揭秘。

世邦魏理仕华中区商业服务部资深董事黄英波:《武汉2016年零售业发展报告》

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武汉2016年经历了P2P公司大量退租,优质写字楼租赁租赁需求维持平稳,比较其他1.5线城市办公楼市场和租户结构,武汉处于健康发展事态。世邦魏理仕华中区商业服务部资深董事黄英波提前分享了武汉零售业报告亮点。

黄英波认为,武汉整体的零售市场在全国里面是名列前茅,但是这包括了日常的基本消费,因为武汉市人口多,流动人口也多,因此有这样的表现。

但是从细分零售市场来看,比如服饰品类,从商家的品牌进驻程度和营业额表现,武汉在全国只是一个中游偏上的水平。包括消费能力和消费意愿,武汉市在全国城市横向比较也是中游偏上水平。

近五年,武汉商业的入市量过大,很多商超过渡乐观拓展,导致供需不平衡,简单来讲,竞争过于激烈。

现在都在提倡零售业要做线上线下一体的全新电商模式,这种模式能够破解“最后一公里”的难题吗?

在发布会举行前夕,世邦魏理仕华中区商业服务部资深董事黄英波透露,该机构也会更多的参与到商业运营领域。届时,世邦魏理仕董事黄英波会带来《武汉2016年零售业发展报告》,对武汉过去一年的零售业市场做出精准解读。

湖北省房地产经济学专家委员、中国地质大学(武汉)房地产工作室负责人殷跃建:《武汉未来核心居住区的改变》

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不久前,国家发布了十三五规划,明确了支持武汉建设成国家级中心城市,未来武汉的定位是一个国家化大都市么武汉目前以环线分布的核心居住区也将发生变化,人口和商圈将逐步迈向七大重点功能区发展,武汉未来的亮点是哪七大核心居住区呢?

殷跃建就大家关心的2017年武汉房地产市场重点关注方向将做精彩演讲。

亿房网数据中心高级分析师王建:《2017年武汉消费趋势报告》

激增的外来人口、日益增长的购买力、不断高涨的购买欲望为武汉房地产的快速发展奠定了基础。但旧城区拆迁困难、基础建设落后以及宏观政策等因素,又为武汉房地产开发带来挑战。

总体而言,一座城市的房地产发展高度,基本受到这座城市的居民生活水平的影响。城市居民生活水平越高,其房地产发展水平也就越高。我们观察到,尽管武汉的房地产在前两年经历了非理性的增长,但武汉的人均收入也在持续走高,从2011年的23783元上升到2015年的36436元,五年间增涨了53%。

参考武汉“十三五”规划中“到2020年人均收入翻番”的计划,可以基本判定未来武汉的人均可支配收入将继续保持9%左右的上涨幅度。收入增加,意味着购买潜力的增强,这也给了武汉的房地产市场极强的信心。

作为中部城市群的领军者,武汉房地产未来会何去何从?而消费者如何在发展前景良好、发展潜力巨大,但同时又近乎残酷的武汉房地产市场买到称心的房子?对于你所关心的消费讯息,亿房网为你提供最全面的的信息。

敬请关注由亿房网和武汉市房地产开发企业协会共同主办的《2017武汉房地产年度趋势发布会》,将于2017年1月11日下午13:30,在武汉市硚口区新世界酒店盛大启幕!

 


回复 2017-01-11 14:28 来自电脑前的你 举报
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中国只有一个湖北,湖北只有一个武汉,武汉大有作为...............加油!!!


回复 2017-01-16 22:33 来自电脑前的你 举报
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maryhappy111
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